Sinkende Immo­bilien­preise und wo Wohnungen noch wert­voller werden

Fast ein Jahrzehnt kannte der Immobilienmarkt nur den steilen Weg nach oben. Die Trendwende kam 2022 und verfestigte sich im vergangenen Jahr, das geprägt war von einer Rezession, deutlich gestiegenen Hypothekenzinsen, globalen Unsicherheiten und einer leicht nachlassenden Nachfrage nach Wohneigentum.

Die sieben größten Städte Deutschlands, die „Big 7“, waren im Durchschnitt stärker betroffen als Mittelstädte und Landkreise. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sanken im Durchschnitt der Big 7 real um -12,7 Prozent, in den sonstigen Großstädten um -11,4 Prozent, in den Mittelstädten um -10,8 Prozent und über alle Landkreise hinweg um -9,7 Prozent. „Nach mehreren Jahren des besonders kräftigen Anstiegs überhitzten die lokalen Immobilienpreise in
den Metropolregionen. In den beliebten Großstädten und ihrem Umland sind die Anpassungen nun besonders stark zu spüren. Trotzdem befinden sich die Preise für Eigentumswohnungen beispielsweise im Großraum München oder Hamburg auch 2023 noch auf einem sehr hohen Niveau.

Das bedeutet aber nicht, dass nur Großstädte von den Preisanpassungen betroffen sind. Zwischen ländlichen Regionen bestehen selbst innerhalb derselben Bundesländer teils große Unterschiede. Besonders hohe Preisschwankungen gegenüber dem Vorjahr treten dabei häufig in Regionen mit einem nur geringen Immobilienangebot auf. Deshalb hat das HWWI in die „Top 10 der größten Veränderungen“ nur die 354 Regionen mit mindestens 100 Angeboten beziehungsweise mit mindestens einem Angebot je 100.000 Einwohner in 2023 aufgenommen.

Auch die hochpreisigen Landkreise an Nord- und Ostsee sowie am Alpenrand waren 2023 von sinkenden Quadratmeterpreisen betroffen: Das reale Minus gegenüber dem Vorjahr lag zwischen -1,5 Prozent im Landkreis Vorpommern-Greifswald und -18,7 Prozent im Landkreis Dithmarschen. Die Preise für Eigentumswohnungen waren in einigen Regionen jedoch vor der Preiskorrektur bereits sehr hoch. Entsprechend sind Eigentumswohnungen im Landkreis Nordfriesland, zu dem die beliebten Inseln Sylt, Föhr und Amrum sowie Ferienorte wie St. Peter Ording gehören, weiterhin sehr kostspielig. Hier schlug der Quadratmeter im Bestand 2023 im Schnitt mit 8.866,61 Euro zu Buche – der zweithöchste Wert gleich hinter München. Allerdings sind auch hier die Preise im Vergleich zum Vorjahr gesunken, und zwar real um -9,4 Prozent. 2022 war in Nordfriesland noch ein Anstieg um 8,3 Prozent zu verzeichnen gewesen. Am wenigsten innerhalb der Top 10 der Landkreise mit den höchsten Quadratmeterpreisen sanken die Preise in Aurich: In dem niedersächsischen Feriengebiet, zu dem die Inseln Juist, Norderney und Baltrum sowie die Badeorte Norddeich und Greetsiel gehören, sanken die Preise für Eigentumswohnungen 2023 real nur um -5,1 Prozent.

In vielen Regionen Deutschlands sind die Preise für Eigentumswohnungen gesunken, da die Nachfrage leicht nachgelassen hat – eine Folge von steigenden Zinsen, unsicheren Rahmenbedingungen bezüglich Förderungen fallenden Reallöhnen und höheren Kosten für Lebenshaltung, Bau und Renovierungen.
Aktuell wird von nur einer Preisdelle ausgangen, auf die wieder erhöhte Kaufpreise für Wohnimmobilien folgen können. So könnte sich jetzt eine Investition rechnen. Ob sich die Finanzierung einer Immobilie tatsächlich rechnet, hängt in jedem Einzelfall von der Finanzkraft des Kaufenden und der Lage des Objektes ab.

Die Preise für Eigentumswohnungen sind im vergangenen Jahr vielerorts gefallen. Fast durchgehend gute Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien finden sich in vielen Großstädten und ihrem Umland. Auch in den Flächenländern Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen und Schleswig-Holstein steigen die Kaufpreise im Durchschnitt über alle Regionen ebenso wie in den beiden Stadtstaaten Berlin und Hamburg bis 2035 real an.

Unter den sieben größten deutschen Metropolen (Big Seven) wird der stärkste Preisanstieg erneut in München erwartet. Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Deutschlands derzeit teuerster Großstadt wird nach Berechnungen der HWWI-Fachleute bis 2035 jährlich real nochmals um fast zwei Prozent wachsen. In Hamburg, der derzeit zweitteuersten Stadt unter den Big 7, verläuft die Preisentwicklung demgegenüber deutlich moderater. In der Hansestadt können Besitzende von Eigentumswohnungen mit einem Wertzuwachs von 0,43 Prozent pro Jahr bis 2035 rechnen.

Die positiven Entwicklungen in der Bevölkerung haben einen großen Einfluss auf die prognostizierten Immobilienpreise. Für Leipzig rechnen die Fachleute deutschlandweit mit den stärksten realen Preiszuwächsen; sie werden voraussichtlich bis 2035 jährlich real bei 2,2 Prozent liegen. Die künftige Preisdynamik bis 2035 in der sächsischen Metropole ist damit sogar höher als in Deutschlands teuerster Stadt München (1,8 Prozent). Auf dem zweiten Platz der Regionen mit den größten prognostizierten Preiszuwächsen liegt die Stadt Potsdam im Umland von Berlin mit rund zwei Prozent. Für die kreisfreie Stadt Landshut im Alpenvorland, den Landkreis Dachau in der Metropolregion München und den Bodenseekreis können Wohnungsbesitzende ebenfalls mit einem höheren Preiswachstum rechnen als in der teuren bayerischen Metropole München. Hohe Preise im Stadtgebiet in Kombination mit mehr Homeoffice-Möglichkeiten haben die Attraktivität des Umlands nochmals erhöht. Das zeigen die Beispiele Dachau und Potsdam, in denen sogar stärkere Preiszuwächse als in den nahegelegenen Metropolen München und Berlin prognostiziert werden. Jenseits der Speckgürtel der Big Seven ist vor allem Leipzig deutlich beliebter geworden. Die Stadt führt das Ranking der bis 2035 prognostizierten Immobilienpreissteigerungen an, liegt auf Platz 5 beim erwarteten Bevölkerungswachstum und auf Rang 2 bei den vorhergesagten Einkommenszuwächsen. Hier finden sich noch zahlreiche Stadtteile, die gute Wohnqualität mit noch relativ erschwinglichen Kaufpreisen und einem
prognostizierten Wertzuwachs kombinieren.

Wertverluste bei Immobilien drohen in strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen. Deutliche Bevölkerungsrückgänge werden für viele Regionen in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen erwartet. Da dort gleichzeitig die Bevölkerung überdurchschnittlich altert, werden die Kaufpreise in Folge stark sinken. In den ostdeutschen Bundesländern ist insbesondere der ländliche Raum betroffen. Eigentumswohnungen in der Stadt Suhl (Thüringen) und im Landkreis Mansfeld- Südharz (Sachsen-Anhalt) werden von allen deutschen Regionen voraussichtlich am stärksten an Wert verlieren. Unter den Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern wird laut Prognose vor allem die Stadt Remscheid (Nordrhein-Westfalen) trotz ihrer Nähe zur Big-Seven-Metropole Düsseldorf von Preisrückgängen betroffen. Weiterhin gehören die Ruhrgebietsstädte Hagen, Herne, Gelsenkirchen, Mülheim an der Ruhr und Bochum zu den Großstädten mit den höchsten erwarteten realen Wertverlusten bis 2035. Für Würzburg (Bayern), Heilbronn (Baden-Württemberg), Salzgitter (Niedersachsen) und Wuppertal (Nordrhein-Westfalen) werden ebenfalls deutliche reale Preisrückgänge erwartet.

Weitgehend stagnierende Preise für Eigentumswohnungen prognostizieren die Fachleute des HWWI für viele Regionen in Westdeutschland. Im südlichen Teil liegen bayerische Städte und Landkreise wie Bayreuth oder Passau, das rheinland-pfälzische Kaiserslautern oder das badenwürttembergische Baden-Baden. Im Norden sind beispielsweise das schleswig-holsteinische Neumünster und das niedersächsische Delmenhorst zu finden. In Hessen gehören der Landkreis Marburg-Biedenkopf und in Nordrhein-Westfalen die Stadt Bielefeld und der Rheinisch- Bergische Kreis dazu. Kaufinteressierte sollten beachten, dass die Prognosen jährliche Durchschnittswerte für die gesamte betrachtete Region wiedergeben. Je nach Anbindung, Lage und Ausstattung können sich im Einzelfall deutliche Abweichungen von den Durchschnittswerten ergeben. Wer keine Wertanlage sucht, sondern langfristig ein Eigenheim für die Familie selbst nutzen will, kann sich auch in Regionen mit stagnierenden oder leicht sinkenden Preisen den Traum erfüllen. Abbezahlte Immobilien können ein wichtiger Baustein für die Altersvorsorge sein.