Schönheitsreparaturen – wer ist verantwortlich?

Flecken an den Wänden, Dübellöcher oder Schrammen im Fußboden – unschöne Relikte entstehen nun einmal beim Wohnen. Was der Mieter als normale Gebrauchsspuren ansieht, möchte der Eigentümer gerne bezahlt haben. Doch die Umstände sind verzwickt: Viele (meist ältere) Mietverträge enthalten ungültige Klauseln. Oftmals pochen Vermieter darauf, dass ihnen der Mieter eine renovierte Wohnung zurückgibt. Zu Unrecht, denn unzulässige Vereinbarungen entbinden Mieter meist von Schönheitsreparaturen.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Der Begriff Schönheitsreparaturen liest sich etwas irreführend. Um Reparaturen geht es dabei nicht, sondern eher um rein dekorative Maßnahmen. Sprich: Ihr Vermieter kann von Ihnen erwarten, malermäßige Renovierungsarbeiten durchzuführen. Schönheitsreparaturen umfassen für gewöhnlich:

• Tapezieren und Streichen bzw. Kalken der Wände und Decken
• Streichen der Innentüren sowie der Außentüren und Fenster von innen
• Streichen der Heizkörper und -rohre
• Streichen von Holzböden oder die Grundreinigung eines Teppichbodens

Mieter müssen Schönheitsreparaturen nur durchführen, wenn

• die Vereinbarung im Mietvertrag wirksam ist und
• die Wohnung beim Einzug frisch renoviert war bzw. der Mieter bei nicht renoviertem Zustand einen angemessenen Ausgleich erhalten hat.

Welche Klauseln sind wirksam?

Im März 2015 kippte der Bundesgerichtshof (BGH) seine alte Rechtsprechung zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter und erklärte bestimmte Vereinbarungen für unzulässig. Obwohl seitdem viele mieterfreundliche Urteile ergangen sind, dürfen Mieter ihre Wohnung dennoch nicht grundsätzlich in einem verwohnten Zustand verlassen. Vielmehr ist diese Regelung zu beachten: Wenn der Mietvertrag eine zulässige Renovierungsklausel enthält, kommt der Mieter meist nicht um Schönheitsreparaturen herum. Schauen Sie also genau hin und prüfen Sie die Vereinbarung in Ihrem Vertrag auf folgende Klauseln:

• Ein „weicher” Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist gültig, wenn dieser Richtwerte zur Orientierung vorgibt. Die Vereinbarung sieht zudem vor, dass der Mieter je nach Zustand der Wohnung von den angegebenen Fristen abweichen kann. 
• Ein Beispiel für eine zulässige Klausel: „Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten zu tragen. Im Allgemeinen ist dies alle fünf Jahre in Küche und Bad und alle acht Jahre in den anderen Räumen notwendig.“
• Ein Vermieter kann sich seiner Renovierungspflicht auch entledigen, ohne gleichzeitig den Mieter zu verpflichten: „Es bleibt dem Mieter überlassen, Schönheitsreparaturen in der Wohnung vorzunehmen.“
• Eine individualvertraglich vereinbarte Rückgabeklausel ist generell zulässig. Auf rechtliches Glatteis begibt sich ein Vermieter allerdings, wenn er zusätzlich eine Renovierungsvereinbarung inkl. Fristenplan (siehe oben) in den Mietvertrag aufnimmt. In vielen Fällen sind dann beide Vereinbarungen nichtig. 

Welche Klauseln sind unwirksam?

Mancher Vermieter lässt seine Mieter beim Auszug darüber im Irrglauben, dass sie die Wohnung neu tapezieren und streichen müssen. Tatsächlich kann ein Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn er die Schönheitsreparaturen trotz ungültiger Vereinbarung vorgenommen hat. Umso wichtiger ist es aus diesem Grund, dass beide Vertragsparteien ihre Pflichten kennen. Der BGH hat in Bezug auf Schönheitsreparaturklauseln bereits viele wegweisende Urteile gefällt. Häufig kommt es dabei auf den Wortlaut an, wie Ihnen die Auflistung im Folgenden zeigt.

Diese Vereinbarungen benachteiligen den Mieter unangemessen:

• Ein starrer Fristenplan für Renovierungsarbeiten ist ungültig, wenn die Klausel die tatsächliche Abnutzung der Wohnung unberücksichtigt lässt. Beispiel: „Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre.” Unzulässig sind zudem Klauseln, die nur teilweise starre Fristen festlegen (Urteil vom 18.3.2015 - VIII ZR 21/13).
• Eine Vereinbarung ist ebenfalls unwirksam, wenn die Fristen unverhältnismäßig kurz bemessen sind. Beispiel: Ein gültiger Fristenplan in Form einer Richtlinie, der jedoch die Renovierung von Wohn- und Schlafzimmern alle drei Jahre vorsieht.
• Der Vermieter kann Sie nicht dazu verpflichten, einen Fachbetrieb mit der Durchführung der Arbeiten zu beauftragen. Die Maßnahmen müssen lediglich fachgerecht und in mittelmäßiger Qualität erfolgen.
• Aufwendige Arbeiten sowie Schönheitsreparaturen außerhalb der Wohnung darf der Vermieter ebenfalls nicht auf Sie übertragen. Dazu gehören zum Beispiel das Streichen der Fenster von außen sowie das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden (Urteil vom 13.01.2010 - VIII ZR 48/09).
• Quoten- und Abgeltungsklauseln, die den Mieter zeitanteilig zur Zahlung von Renovierungskosten verpflichten, sind nicht wirksam (Urteil vom 18.3.2015 - VIII ZR 242/13).

Derartige Klauseln im Mietvertrag haben für den Vermieter unangenehme Konsequenzen: Seinen Mieter kann er in der Regel nicht mehr für Schönheitsreparaturen belangen – und muss stattdessen die Arbeiten auf eigene Kosten in Auftrag geben.

Wann haftet der Mieter für Schäden?

Was fällt noch unter gewöhnliche Gebrauchsspuren und wann liegt keine normale vertragsgemäße Abnutzung mehr vor? Diese Frage beschäftigt immer wieder die Gerichte. Wenn Mieter die Wohnung vertragsgemäß nutzen, hat der Vermieter bei Schäden keine Handhabe gegen sie und muss die Mängel selbst beseitigen.

• Dübellöcher in gewissem Umfang lösen keinen Schadensersatzanspruch aus. Bei wirksamer Schönheitsreparaturklausel muss der Mieter die Bohrlöcher aber beseitigen.
• Ein mäßig zerkratzter Holzfußboden durch den Hund des Mieters entspricht ebenfalls vertragsgemäßem Gebrauch, wenn der Vermieter die Tierhaltung in der Wohnung genehmigt hat.
• Vergilbte Wände einer Raucherwohnung stellen zwar verstärkte Gebrauchsspuren dar, dennoch kann der Vermieter keinen Schadensersatz verlangen. Wenn die Erledigung von Schönheitsreparaturen vereinbart ist, können sich in diesem Fall allerdings die Renovierungsfristen erheblich verkürzen.

Wenn Mieter den Schaden jedoch zu verantworten haben, kann der Vermieter zunächst die Schadensbestätigung verlangen und gegebenenfalls später Schadensersatzansprüche geltend machen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn die Decke der Wohnung aufgrund unzureichender Belüftung mit Schimmelspuren überzogen ist.