Wer sich den Traum vom eigenen Haus oder auch nur einer neuen Garage erfüllen möchte, muss – sofern die Baumaßnahme nicht genehmigungsfrei ist – vorher meist einen umfangreichen Bauantrag einreichen. Dies regeln die Bauordnungen der einzelnen Bundesländer. Bei Ihrem nächsten Projekt ist ein Bauantrag erforderlich? Hier erfahren Sie, was es von der Beantragung bis zur Genehmigung zu beachten gilt.
Der Bauantrag – das Wichtigste zum Genehmigungsverfahren
Was ist ein Bauantrag?
Mit dem Bauantrag informieren Sie die Gemeinde über Ihr Bauvorhaben und stellen es im Detail vor. So kann die Gemeinde prüfen, ob das geplante Objekt den lokal geltenden Vorschriften entspricht. Gleichzeitig behält sie so einen aktuellen Überblick über die Bebauung der einzelnen Grundstücke.
Wozu dient der Bauantrag?
Wenn Sie den Bauantrag stellen, erhält die Gemeinde alle Unterlagen, die benötigt werden, um das Bauvorhaben zu prüfen und zu archivieren. Ob für Ihr individuelles Vorhaben eine Antragstellung überhaupt notwendig ist, hängt vom jeweiligen Bundesland, der Größe des Vorhabens und dem örtlichen Bebauungsplan ab. Den Bauantrag stellen Sie in dreifacher Ausfertigung, die Behörde erwartet grüne, gelbe und rote Antragsmappen. Am Ende des Verfahrens erhalten Sie eine Mappe zurück, eine ist für die Unterlagen der Bauaufsichtsbehörde bestimmt und eine verbleibt in der Gemeindeverwaltung. Viele Kommunen stellen die örtlichen Bebauungspläne übrigens online zur Verfügung. So können Sie ganz ohne Behördengang eruieren, ob für Ihr geplantes Bauvorhaben ein entsprechender Antrag notwendig ist.
Wer darf einen Bauantrag stellen?
Die vollständigen Unterlagen für den Bauantrag dürfen Sie als Bauherr selbst an die zuständige Stelle senden oder persönlich im Bauamt abgeben. Allerdings muss der Antrag zwingend von einem Bauvorlageberechtigten unterzeichnet sein, der die Verantwortung als Planfertiger oder Objektplaner trägt. Dazu berechtigt sind bundesweit Architekten sowie Bauingenieure, die in die Liste der Bauvorlageberechtigten der Ingenieurskammer eingetragen sind.
Tipp
In einigen Bundesländern dürfen Bauanträge für kleinere Vorhaben auch von Handwerksmeistern, Innenarchitekten und Ingenieuren, die nicht in der Liste der Vorlageberechtigten geführt werden, unterzeichnet werden. Informieren Sie sich hier im Vorfeld beim entsprechenden Bauamt!
Bauantrag stellen – diese Unterlagen benötigen Sie
Damit der Bauantrag zügig bearbeitet werden kann, ist es wichtig, alle erforderlichen Dokumente einzureichen. Das sind:
- das ausgefüllte Antragsformular
- der Auszug aus der Liegenschaftskarte (auch Kataster-/Flurkarte), erhältlich bei der Baubehörde oder Vermessungsingenieuren
- der Lageplan und der Freiflächenplan (diese Unterlagen finden Sie bei den Kaufunterlagen Ihrer Immobilie oder Sie erhalten sie beim Katasteramt)
- die Baubeschreibung und die Bauzeichnungen im Maßstab 1:100, die der Architekt oder ein anderer Bauvorlageberechtigter erstellt hat
- Berechnungen, aus denen sich die bebaute und unbebaute Grundstücksfläche ergibt
- Nachweis zu geschaffenen Pkw-Stellflächen
- unter Umständen weitere Unterlagen wie beispielsweise
- eine Baumbestandserklärung
- eine Abstandsflächenübernahmeerklärung
- ein Abweichungsantrag
- die Unterschrift des Bauvorlageberechtigten und der Bauherren
Stellen Sie persönlich den Bauantrag, prüfen die Mitarbeiter im Amt direkt die Vollständigkeit der Unterlagen. Fehlende Dokumente können Sie innerhalb einer bestimmten Frist nachreichen. Viele Bauämter unterhalten mittlerweile ein Antragsportal: Mit der Eingangsbestätigung erhalten Sie dann einen Zugangscode und können sich ganz bequem jederzeit über den Stand der Bearbeitung online informieren. Teilweise können auch fehlende Unterlagen über das Serviceportal nachträglich hochgeladen werden. Regional gibt es mittlerweile vereinzelt Onlineangebote der Kommunen, um den Bauantrag komplett online zu stellen – etwa das „elektronische Bauantragsverfahren“ in Frankfurt am Main, das „eBG“ in Berlin oder „ELBA“ in Heidelberg. Eine bundesweit einheitliche Lösung ist aber nicht in Planung.
Welcher Bauantrag ist der richtige?
Lassen Sie sich im Bauamt oder von einem Fachmann beraten, bevor Sie den Bauantrag stellen. Denn neben komplett genehmigungsfreien Bauvorhaben gibt es solche, die zwar keiner Genehmigung bedürfen, aber einer Prüfpflicht unterliegen. Sie sind unsicher, welche Unterlagen für Ihren Bauantrag wirklich benötigt werden? Hier hilft ein Bauvorantrag.
Was ist ein Bauvorantrag?
Mit einem Bauvorantrag ist ein sogenanntes kleines Genehmigungsverfahren verbunden. Hier erfahren Sie, ob ein Grundstück grundsätzlich bebaut werden darf und welche besonderen Vorschriften gelten. Zudem erhalten Sie Informationen über die nötigen Anträge. Wenn Sie später einen echten Bauantrag stellen, darf die Baugenehmigung inhaltlich nicht von den Ergebnissen der Voranfrage abweichen – der Bauvorantrag ist dann verbindlich.
Tipp
Stellen Sie einen Bauvorantrag, wenn Sie ein unbebautes Grundstück erwerben oder die vorhandene Bebauung stark verändern möchten.
Wie lange dauert die Antragsbearbeitung?
Es ist wichtig, ausreichend Zeit für den Bauantrag einzukalkulieren. Vom Stellen des Bauantrags bis zum Bescheid vergehen nicht selten bis zu vier Monate. Bevor das Antragsverfahren abgeschlossen ist und die Baugenehmigung vorliegt, dürfen keinerlei Arbeiten begonnen werden. Um die Bearbeitungszeit nicht unnötig zu verlängern und die Kosten für die Baubeschreibung und die Zeichnungen nicht in die Höhe zu treiben, ist es wichtig, den Bauantrag vollständig und richtig einzureichen.
Was kostet es, einen Bauantrag zu stellen?
Die Kosten für den Bauantrag setzen sich aus zwei Positionen zusammen: den Gebühren für das amtliche Genehmigungsverfahren und den Kosten für den Bauvorlageberechtigten, der die Zeichnungen und Pläne erstellt. Die Gebühren für den Bauantrag sind in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch. Sie können mit folgenden Kosten rechnen:
- Die Baugenehmigung kostet etwa 0,4 bis 0,5 Prozent der Bausumme.
- Die Mindestgebühr liegt je nach Behörde bei 100 Euro bis 200 Euro.
- Je umfangreicher das Bauvorhaben und je mehr Anträge und Pläne zu bearbeiten sind (z. B. Zufahrt oder nötige Baumfällung), desto höher sind die Kosten.
- Das Honorar aller am Bauantrag Beteiligten (Architekt/Bauvorlageberechtigte) beträgt ca. 10 Prozent der Bausumme.
Sämtliche Kosten für den Bauantrag fallen unabhängig vom Erfolg an. Auch in dem Fall, dass Sie keine Baugenehmigung erhalten, müssen Sie zahlen, sobald Sie einen Bauantrag stellen.
Tipp
Wurde Ihr Bauantrag genehmigt, müssen Sie innerhalb einer bestimmten Frist mit dem Bau beginnen und dürfen die Arbeiten nicht zu lange unterbrechen. Diese Frist variiert von Bundesland zu Bundesland zwischen drei und vier Jahren. Beantragen Sie bei Bedarf rechtzeitig eine Fristverlängerung.