Der Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung kostet in der Regel eine sechsstellige Summe. Die meisten Menschen nutzen daher anstelle eines Konsumentenkredits eine längerfristige Immobilienfinanzierung. Welche Finanzierungsform für Sie am besten geeignet ist, hängt von verschiedenen Kriterien ab. Wir informieren Sie über die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten sowie ihre jeweiligen Vor- und Nachteile.
Immobilie finanzieren: Diese Möglichkeiten gibt es
Hypothekendarlehen
Grundpfandrechtlich gesicherte Annuitätendarlehen, im allgemeinen Sprachgebrauch auch Hypothekendarlehen genannt, sind die gebräuchlichste Form der Baufinanzierung. Bei den meisten Darlehen dient heute jedoch eine Grundschuld zur Besicherung.
Ihre Vorteile:
Annuitätendarlehen sind im Allgemeinen die günstigste Art der Immobilienfinanzierung. Sie zahlen Ihre Baufinanzierung in festen Raten (Annuitäten) an die Bank zurück Da die Raten über den Zeitraum der Sollzinsbindung hinweg gleichbleiben, können Sie damit verlässlich planen. Innerhalb der Raten ändert sich mit der Zeit das Verhältnis von Zins und Tilgung: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt – die Schuld wird Schritt für Schritt abgebaut. Je höher Ihre anfängliche Tilgung ist, desto schneller haben Sie Ihren Kredit zurückgezahlt.
Möglicher Nachteil:
Ein mit der Bank abgeschlossener Darlehensvertrag ist in der Regel hinsichtlich der vereinbarten Zinsen und der Laufzeit befristet. Nach Ablauf der Zinsbindung bzw. der Darlehenslaufzeit wird bzw. kann es sein, dass das Darlehen noch nicht vollständig zurückgezahlt ist. Für die verbleibende Darlehenslaufzeit können Sie neue Zinssätze vereinbaren bzw. bei Laufzeitende müssen Sie für die verbleibende Restschuld ein neues Darlehen zu einem neuen Zinssatz aushandeln. Die neuen Zinssätze können dann aufgrund der allgemeinen Zinsentwicklung höher sein als diejenigen zu Beginn der Finanzierung.
Bauspardarlehen
Ein klassisches Bauspardarlehen ist eine attraktive Art der Baufinanzierung, wenn Sie Ihre Immobilienfinanzierung längerfristig vorbereiten möchten. Sie schließen hierfür einen Bausparvertrag ab und zahlen bis zur Erreichung der Zuteilung des Bausparvertrages, beispielsweise sieben Jahre lang, die vereinbarten Sparraten in den Bausparvertrag ein. Die Einzahlungen werden auf dem Bausparkonto verzinst. Wird der Vertrag zugeteilt, können Sie die Differenz zwischen dem vorhandenen Guthaben und der vereinbarten Bausparsumme zu einem bereits bei Abschluss vereinbarten Sollzinssatz als Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Das ersparte Guthaben bringen Sie als Eigenkapital in die Finanzierung ein.
Ihre Vorteile:
Wenn Sie mit einem Bausparvertrag Ihre Immobilie finanzieren, sichern Sie sich den bei Abschluss des Bausparvertrages vereinbarten Sollzinssatz für Ihr Bauspardarlehen. Das lohnt sich insbesondere, wenn die Zinsen in der Zukunft steigen. Sie haben dann Zinssicherheit über die gesamte Darlehenslaufzeit. In der Regel ist es bei einem Bauspardarlehen sogar möglich, jederzeit kostenfreie Sondertilgungen auch bis zur vollständigen Rückzahlung des Bauspardarlehens zu tätigen. Außerdem können in der Ansparphase des Bausparvertrages staatliche Förderungen in Form von Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie (es gelten Einkommensgrenzen) in Anspruch genommen werden. Eine Besonderheit stellt Bausparen mit Wohn-Riester dar: Der Staat fördert Riester-Bausparverträge mit einer Grund- und Kinderzulage sowie einem Sonderausgabenabzug.
Mögliche Nachteile:
Bis zur Zuteilungsreife müssen Sie warten, bevor es mit dem Hausbau oder -kauf losgehen kann. Die monatliche Rate kann aufgrund des hohen Tilgungsanteils und einer vergleichsweise kurzen Laufzeit des Bauspardarlehens höher sein als bei einem Annuitätendarlehen. Für den Abschluss eines Bausparvertrages fällt eine Abschlussgebühr an.
Vorfinanziertes Bauspardarlehen
Bei einem vorfinanzierten Bausparvertrag erhalten Sie sofort ein Darlehen und zahlen für dieses lediglich den vereinbarten Sollzins. Eine monatliche Tilgung dieser sog. Vorfinanzierung erfolgt nicht. Darum wird diese Darlehensart auch als Zinszahlungsdarlehen bezeichnet. Parallel dazu zahlen Sie einen vereinbarten Sparbeitrag in einen Bausparvertrag. Bei Zuteilung des Bausparvertrags lösen das Bausparguthaben und das Bauspardarlehen die Vorfinanzierung ab. Sie erbringen dann nur noch Zins- und Tilgungsleistungen für das Bauspardarlehen.
Ihre Vorteile:
Sie erhalten sofort ein Darlehen und genießen trotzdem alle Vorteile eines klassischen Bausparvertrags (siehe oben). In Zeiten niedriger Zinsen können Sie sofort mit dem Hausbau oder -kauf beginnen und können sich nach Ablauf der Zinsfestschreibung die Anschlussfinanzierung mit den niedrigen Zinsen des Bauspardarlehens sichern. Das Bauspardarlehen kann in der Regel jederzeit kostenlos ganz oder teilweise getilgt werden.
Mögliche Nachteile:
Bei einem vorfinanzierten Bausparvertrag wird das Vorfinanzierungsdarlehen bis zur Zuteilung des Bausparvertrages nicht ratierlich getilgt, da Sie auf dieses nur Zinszahlungen erbringen. Vielmehr wird parallel der Bausparvertrag angespart. Die Kombination aus Vorfinanzierungsdarlehen und Bausparvertrag gilt gegenüber Annuitätendarlehen als teurer.
Finanzierung über Zinszahlungsdarlehen
Hier erhalten Sie ein sogenanntes Zinszahlungsdarlehen zur Baufinanzierung. D.h. Sie zahlen lediglich die anfallenden Zinsen. Gleichzeitig zahlen Sie z. B. in eine Kapitallebensversicherung ein, das als Absicherung des Darlehens dient und es später tilgen soll.
Ihre Vorteile:
Bei einem Zinszahlungsdarlehen, das mit Hilfe einer Kapitallebensversicherung getilgt werden soll, bestehen keine nennenswerten Vorteile.
Ihre Nachteile:
Ein Zinszahlungsdarlehen, das mit Hilfe einer Kapitallebensversicherung getilgt werden soll, ist zur Finanzierung selbst genutzter Immobilien wenig empfehlenswert. Das Darlehen fällt vergleichsweise teuer aus und der Darlehensbetrag bleibt bis zur Rückzahlung gleich. Dabei ist es unklar, ob die Versicherung während der Darlehenslaufzeit genug Ertrag erwirtschaftet, um das Darlehen am Ende der Laufzeit komplett zu tilgen.
Förderdarlehen – z. B. KfW-Darlehen
Die staatliche KfW Bankengruppe fördert den privaten Wohnungsbau etwa im Rahmen des KfW-Wohneigentumsprogramms bis zu einer gewissen Höhe mit langfristigen zinsgünstigen Krediten. KfW-Darlehen werden mit weiteren Finanzierungsbausteinen der Bank kombiniert. Förderungen erhalten Sie zudem für besonders energiesparende oder altersgerecht gestaltete Neubauten sowie für die energieeffiziente oder altersgerechte Sanierung bzw. den Kauf einer entsprechend sanierten Bestandsimmobilie.
Informationen über staatliche Förderungen in Form direkter Zuschüsse und zinsgünstiger Darlehen finden Sie in unserer Checkliste Fördermöglichkeiten.
Ihre Vorteile:
Die Konditionen der KfW Bankengruppe sind teilweise günstig. Liegen die Fördervoraussetzungen vor können Sie ein KfW-Darlehen von Anfang an in Ihren Finanzierungsplan einbeziehen, denn die Antragstellung erfolgt über die Bank, bei der Sie Ihre Baufinanzierung aufnehmen.
Mögliche Nachteile:
Bestimmte KfW-Darlehen können vor Ende der Zinsfestschreibung nicht kostenfrei getilgt werden. Die Anforderungen an die Baumaßnahmen sind bei den Darlehen für energieeffiziente Gebäude zudem höher als ohne Förderung und deren Einhaltung muss durch vorgegebene Sachverständige bestätigt werden. Das kann den Bau, insbesondere aber Sanierungen verteuern und einen Zinsvorteil nivellieren.
An die Finanzierungsrisiken denken
Fakt ist: Jeder vierte Arbeitnehmer muss im Laufe seines Berufslebens krankheitsbedingt oder nach einem Unfall seine Erwerbstätigkeit einschränken oder ganz aufgeben. Das ist oft mit gravierenden finanziellen Einbußen verbunden. Weitere mögliche Finanzierungsrisiken sind beispielsweise ein geringeres Einkommen durch Kurzarbeit und der Tod eines Darlehensnehmers.
Damit Sie den Ratenzahlungen für das Eigenheim weiterhin nachkommen können, sollten Sie sich gegen Finanzierungsrisiken absichern. Folgende Möglichkeiten stehen Ihnen offen, um entsprechend vorzusorgen:
- Eine private Berufsunfähigkeitsversicherung springt ein, wenn der erlernte Beruf aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr ausgeübt werden kann. Teilweise leistet sie auch dann, wenn man noch einer anderen – schlechter bezahlten – Tätigkeit nachgehen könnte. In der Regel sichern Versicherungsunternehmen ein Niveau von maximal 75 bis 80 Prozent des Nettoverdienstes ab.
- Die Erwerbsunfähigkeitsversicherung ist eine Alternative zur Berufsunfähigkeitsversicherung. Die Versicherung zahlt, wenn Sie aus gesundheitlichen Gründen nicht oder nur noch sehr eingeschränkt arbeiten können.
- Eine Risikolebensversicherung zahlt im Fall des Todes der versicherten Person einen festgelegten Geldbetrag an die Hinterbliebenen aus. Ihr Abschluss ist insbesondere bei einem einzigen Hauptverdiener zur Absicherung des Baufinanzierungsdarlehens empfehlenswert.
Tipp
Achten Sie bei der Auswahl Ihrer Immobilienfinanzierung auch auf die Option zum Tilgungssatzwechsel. Falls Sie zum Beispiel Ihren Arbeitsplatz verlieren und vorübergehend weniger Geld zur Verfügung haben, können Sie im Fall einer vereinbarten Tilgungssatzwechseloption die monatliche Kreditrate im Rahmen der Vereinbarung anpassen.