Immer mehr Familien entscheiden sich für eine eigene Immobilie. Die Vorteile: Häuser oder Eigentumswohnungen sind eine sichere Geldanlage, zudem müssen Grundbesitzer:innen nach der Finanzierung keine Miete mehr zahlen – und können das Leben in den eigenen vier Wänden genießen. Doch Immobilien sind gefragt wie nie: Oftmals ist es nicht einfach, an das begehrte Traumobjekt zu kommen. Mit einem soliden Finanzplan können Sie überzeugen.
Tipps für den Immobilienkauf – auf diese 10 Punkte sollten Sie achten
Was ist beim Immobilienkauf zu beachten?
Das eigene Haus oder die Eigentumswohnung galten schon immer als krisensichere Geldanlage. Dabei ist es schlussendlich egal, wie Sie die gekaufte Immobilie nutzen möchten – Vorteile haben Sie in jedem Fall. Wenn Sie eine gekaufte Immobilie selbst bewohnen, dann sparen Sie sich nach Tilgung des Immobilienkredits Monat für Monat die Mietzahlungen. Auch, wenn Sie eine Immobilie selbst vermieten, sorgt das für ein Plus in der Kasse. Schließlich sind Mieteinnahmen regelmäßige und krisensichere Einkünfte.
Doch nicht jede Immobilie ist ihr Geld wert. Was Sie auf dem Weg zur eigenen Immobilie beachten sollten und wie Sie das richtige Objekt erkennen – bei dieser wichtigen Entscheidung helfen Ihnen die folgenden 10 Tipps zum Immobilienkauf.
Tipp #1 – Immobilienfinanzierung planen
Bevor Sie einen Besichtigungstermin vereinbaren, heißt es: Kassensturz machen. Denn um einen Finanzierungsplan zu erstellen, müssen Sie wissen, wie viel Eigenkapital Ihnen für das Projekt „Hauskauf“ zur Verfügung steht. Das Finanzierungskonzept beim Immobilienkauf umfasst darüber hinaus Fremdmittel wie eine Baufinanzierung und Förderprodukte. Gehen Sie bei Ihrer Finanzierungsplanung in sechs Schritten vor.
1. Schritt: Verfügbares Eigenkapital ermitteln
Mindestens 20 bis 25 Prozent des Kaufpreises sollten Sie aus eigenen Mitteln finanzieren. Dazu zählen unter anderem Bausparverträge, Sparguthaben auf Tages- oder Festgeldkonten oder auch eine Erbschaft beziehungsweise Schenkung.
2. Schritt: Wie hoch ist meine maximale mögliche Tilgungsrate?
Als Faustregel gilt, dass die Tilgungsrate nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen sollte. Stellen Sie dafür Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Als zukünftige:r Eigentümer:in verändern sich Ihre Kosten sehr wahrscheinlich – zum Beispiel fällt die Miete für Ihre Wohnung weg, sofern Sie in die neue Immobilie einziehen. Eigenheimbesitzer:innen müssen wiederum für zusätzliche Ausgaben wie Steuern und Versicherungen sowie Reparaturen am Haus aufkommen.
Budgetrechner
Verschaffen Sie sich eine Übersicht über Ihre bestehenden Fixkosten. Mit dem Budgetrechner entwickeln Sie ein erstes Gefühl dafür, was Sie sich leisten können.
3. Schritt: Welche Darlehenshöhe ist realistisch?
Bei einem Finanzierungsplan für Immobilien ist die Darlehenshöhe ein entscheidender Faktor. Für die Berechnung der Darlehenshöhe müssen Sie Laufzeit, Sollzins und Tilgung zugrunde legen.
4. Schritt: Nebenkosten nicht vergessen
Beim Immobilienkauf fallen Nebenkosten an, die sich aus den Ausgaben für Notar, Grundbucheintrag, ggf. Maklerkosten und Grunderwerbsteuer zusammensetzen.
5. Schritt: Welche staatlichen Förderungen erhalte ich beim Hauskauf?
Beim Bau oder Kauf eines Eigenheims kommen für Sie ggf. die BEG-Förderung und andere Förderprodukte infrage. Lassen Sie sich vor dem Kauf einer Immobilie beraten. Gemeinsam mit Experten ermitteln Sie, wie die ideale Baufinanzierung inkl. möglicher staatlicher Förderungen für Ihre individuelle persönliche Situation aussehen kann – ein passgenaues Angebot wird für Sie zusammengestellt.
6. Schritt: Preisobergrenze festsetzen
Alle genannten Faktoren wirken sich in Summe auf das Budget für Ihren Immobilienkauf aus. Wenn Sie sich für das Objekt eine Preisobergrenze setzen, sollten Sie hierbei eventuelle Sanierungs- und Modernisierungskosten einplanen. Überschätzen Sie niemals Ihre finanziellen Möglichkeiten, sondern rechnen Sie lieber konservativ.
Tipp #2: Grundbucheintrag & weitere Dokumente einsehen
Möchten Sie ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus kaufen, sollten Sie sich stets eine beglaubigte Kopie des Grundbucheintrags besorgen. Hier zeigt sich auch, ob Sie das Objekt schuldenfrei übernehmen und ob möglicherweise ein Wegerecht oder dergleichen eingetragen ist. Vor dem Immobilienkauf beziehungsweise -bau sollten Sie auch einen Blick in das Baulastenverzeichnis der zuständigen Baubehörde riskieren. Eventuell dürfen bestimmte Grundstücksflächen nicht bebaut werden. Falls Sie eine Eigentumswohnung erwerben, prüfen Sie zusätzlich folgende Unterlagen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan/Jahresabrechnung und Protokolle der Eigentümerversammlungen.
Tipp #3: Bauvertrag prüfen
Neun von zehn Bauherren beziehungsweise Bauherrinnen entscheiden sich für einen Anbieter schlüsselfertiger Häuser. Gut zu wissen: In 97 Prozent aller Verträge fehlen laut Verband privater Bauherren unentbehrliche Bauleistungen. So kann beispielsweise die Installation der Hausanschlüsse unerwähnt bleiben. Der Baupartner muss nur liefern, was im Bauvertrag und in der Leistungsbeschreibung vereinbart ist. Pochen Sie daher auf eine lückenlose Dokumentation und akzeptieren Sie keine uneindeutigen Beschreibungen. Sind bestimmte Leistungen nicht im Festpreis enthalten, sollten diese ausdrücklich aufgeführt sein.
Tipp #4: Kaufnebenkosten senken (sofern möglich)
Einbauküche, Wohnzimmereinrichtung, Gartengeräte: Listen Sie bewegliches Inventar separat im Kaufvertrag auf. Ansonsten erhöht sich der Kaufpreis und folglich steigen die Kaufnebenkosten. Bei Neubauten kann es sich lohnen, separate Verträge für das Grundstück und den Bauauftrag abzuschließen.
Tipp #5: Überlegt handeln
Bestehen Sie darauf, dass Sie spätestens zwei Wochen vor dem Notartermin sämtliche Vertragsunterlagen erhalten – bei einem Neubau die Bau- und Leistungsbeschreibung, beim Immobilienkauf die Teilungserklärung. Wenn beim Notartermin plötzlich neue Sachverhalte präsentiert werden, sollten Sie den Vertrag nicht vorschnell unterschreiben – erst recht nicht, wenn der Verkäufer oder die Verkäuferin zur Eile drängt.
Tipp #6: Fachleute einbeziehen
Fallstricke in Kaufverträgen sind nicht immer leicht zu erkennen. So kann es sein, dass ein Bauträger gesetzliche Verjährungsfristen gekürzt hat. Auch von Bauunternehmen vorformulierte Vertragsentwürfe mit dem Vermerk „notarielles Vertragsmuster“ bieten keinerlei Sicherheit. Lassen Sie aus diesem Grund alle Vertragsunterlagen inklusive etwaiger Bodengutachten, Bauantrags- und Ausführungspläne sowie Wärmeschutznachweise von Expert:innen prüfen. Dies kann ein auf Baurecht spezialisierter Rechtsanwalt oder eine spezialisierte Rechtsanwältin sein. Rat gibt es zum Beispiel beim Verband privater Bauherren oder beim Bauherren-Schutzbund.
Tipp #7: Nicht in Vorkasse treten
In Deutschland muss ein Kaufvertrag über Grundstücke und Immobilien bei einem Notar oder einer Notarin abgeschlossen werden. Der Notar oder die Notarin prüft allerdings nicht für Sie, ob der Vertrag die Interessen des Käufers oder der Käuferin widerspiegelt. Deshalb ist eine Beratung durch externe Sachverständige vor Vertragsabschluss in jedem Fall zu empfehlen. Keinesfalls sollten Sie in Vorkasse treten, bevor der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde.
Tipp #8: Schlussbegehung durchführen
Bei Neubauten gilt ein fünfjähriger Gewährleistungsanspruch. Daher sollten Sie spätestens ein halbes Jahr vor Ende der Gewährleistungspflicht gemeinsam mit einem oder einer Bausachverständigen eine Schlussbegehung durchführen, um etwaige Baumängel rechtzeitig geltend machen zu können. Für Altbauten ist die Gewährleistung zum Teil eingeschränkt. Im Zweifel hilft ein oder eine Bausachverständige:r.
Tipp #9: Eigentum richtig verwalten
Das Grundgesetz besagt: Eigentum verpflichtet. Informieren Sie sich daher, welche Versicherungen Sie als Immobilieneigentümer:in (beispielsweise Wohngebäudeversicherung oder Elementarversicherung) benötigen. Neben der einmaligen Grunderwerbsteuer wird jährlich die Grundsteuer fällig.
Tipp #10: Rücktritt vom Vertrag als letzter Ausweg
Ist der Immobilienkauf notariell beurkundet, ist ein Rücktritt nur in Ausnahmefällen möglich – etwa für den Fall, dass ein Rücktrittsrecht bei ausbleibender Finanzierungszusage durch die Bank ausdrücklich vereinbart wurde oder wenn der Verkäufer oder die Verkäuferin schwerwiegende Mängel bewusst verschwiegen hat.
