Makler, Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer – wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, muss neben dem Kaufpreis mit weiteren Kosten rechnen. Diese Kaufnebenkosten einer Immobilie machen je nach Bundesland bis zu 12 Prozent des eigentlichen Kaufpreises aus. Deshalb ist es umso wichtiger, gut zu kalkulieren. Lesen Sie hier, wie sich die Kaufnebenkosten berechnen und was es dabei noch zu beachten gibt.
Nicht vergessen: Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
Welche Kaufnebenkosten fallen an?
Egal, ob Sie ein Eigenheim erwerben oder eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen – Basis für Ihr Vorhaben ist die richtige Finanzierung. Der finanzielle Spielraum beschränkt sich allerdings nicht allein auf den Preis der Immobilie: Hinzu kommen die Kaufnebenkosten. Dafür benötigen Sie Eigenkapital. Denn alle Kosten, die über den Kaufpreis Ihrer Immobilie hinzugeben, müssen Sie normalerweise selbst beisteuern. Aus diesem Grund sollten Kaufende sorgfältig kalkulieren, damit die Rechnung bei der Baufinanzierung aufgeht.
Maklerkosten
Die Maklerkosten betragen zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises, ist jedoch frei verhandelbar. Wie hoch die Courtage ausfällt, kann von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt sein und ist im Maklervertrag festgehalten.
Wer einen Makler beauftragt, muss bei einem Verkauf an privat mindestens die Hälfte der Maklerprovision selbst tragen. Beauftragen beide Parteien den Makler, schreibt das Gesetz eine hälftige Teilung der Kosten zwischen den Vertragsparteien zwingend vor.
Rechenbeispiel: Bei einer Maklerprovision von sechs Prozent und einem Kaufpreis von 350.000 Euro für die Wunschimmobilie steigen die Kaufnebenkosten allein durch die Maklerkosten um mehr als 20.000 Euro. Früher mussten Käufer diese Kosten oft, trotz Beauftragung durch den Verkäufer, alleine tragen. Durch die neuen gesetzlichen Regelungen und die damit verbundene hälftige Teilung werden die Kosten für Verbraucher bei Einfamilienhäusern und Wohnungen gerecht auf die beiden Vertragsparteien verteilt und Käufer finanziell entlastet.
Notar- und Grundbuchkosten
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages zwingend vor. Notare und Notarinnen erstellen den Kaufvertrag, richten gegebenenfalls ein Notaranderkonto (Treuhandkonto) ein, kümmern sich um die Eintragungen im Grundbuch und stehen Ihnen bei Fragen zur Verfügung. Der Eintrag in das Grundbuch ist Pflicht. Die entsprechenden Notar- und Grundbuchgebühren belaufen sich auf etwa zwei Prozent des Kaufpreises und sind in der Regel in voller Höhe von der Käuferpartei zu zahlen.
Grunderwerbsteuer
Wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen, wird die Grunderwerbsteuer (GrESt) fällig – nicht zu verwechseln mit der jährlichen Grundsteuer. Die einzelnen Bundesländer legen die Höhe der Grunderwerbsteuer selbst fest. So liegt der Steuersatz aktuell zum Beispiel in Bayern bei 3,5 Prozent und in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 Prozent. Deshalb müssen Kaufende in einigen Regionen mit deutlich höheren Kaufnebenkosten für Immobilien rechnen. Alle aktuellen Steuersätze finden Sie in der nachfolgenden Tabelle (Stand: 04/2023).
| Bundesland | Steuersatz in Prozent |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 |
| Bayern | 3,5 |
| Berlin | 6,0 |
| Brandenburg | 6,5 |
| Bremen | 5,0 |
| Hamburg | 4,5 |
| Hessen | 6,0 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 |
| Niedersachsen | 5,0 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 |
| Saarland | 6,5 |
| Sachsen | 3,5 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 |
| Thüringen | 6,5 |
Wie lassen sich die Kaufnebenkosten berechnen?
Mit welchen Kaufnebenkosten in Prozent des Kaufpreises einer Immobilie rechnen können, verdeutlicht Ihnen die folgende Beispielrechnung. Dafür nehmen wir ein Haus in Hessen mit einem Kaufpreis von 750.000 Euro.
| Kaufnebenkosten | Summe | |
| Maklerkosten | 3,57 % (inkl. Umsatzsteuer) | 26.775 € |
| Notar- und Grundbuchgebühren | 2 % (unterstellt) | 15.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 6 % (Hessen) | 45.000 € |
| Total |
86.775 € |
Kann ich Kaufnebenkosten absetzen oder reduzieren?
Um Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb zu sparen, bieten sich verschiedene Tipps an:
- Immobilien zur Vermietung: Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben, können Sie einige Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer als Teil der Anschaffungskosten steuerlich absetzen. Diese Steuervorteile sind allerdings nicht möglich, sofern Sie Ihr Eigenheim selbst bewohnen.
- Bewegliche Gegenstände: Erwerben Sie mit einer Bestandsimmobilie auch „mobile“ Ausstattungselemente, etwa eine Markise oder die Kücheneinrichtung, sind diese möglicherweise von der Grundsteuer befreit. Fest eingebaute Wandschränke gehören jedoch nicht dazu. Führen Sie entsprechende Einrichtungsgegenstände im notariellen Kaufvertrag gesondert auf oder lassen Sie dafür einen separaten Kaufvertrag aufsetzen.
- Kaufnebenkosten beim Hausbau: Falls Sie ein Baugrundstück für den Bau eines Eigenheims kaufen, müssen Sie unter Umständen nur für das Grundstück die Grunderwerbsteuer leisten. Voraussetzung dafür ist, dass es sich um getrennte Verträge für den Grundstückskauf und den Hausbau handelt. Darüber hinaus sollte zwischen den Vertragsabschlüssen mindestens sechs Monate liegen.
Wenden Sie sich dazu in jedem Fall an eine Steuerberatung, um Fallstricke zu vermeiden. Denn alle Immobilienkaufverträge werden zur Prüfung an das Finanzamt weitergeleitet.
Wann muss ich die Kaufnebenkosten zahlen?
Unterzeichnen Sie beim Notartermin den Kaufvertrag, sind damit unmittelbar auch die Kaufnebenkosten des Eigenheims zur Zahlung fällig:
- Die Grunderwerbsteuer müssen Sie spätestens einen Monat nach Erhalt des Steuerbescheids begleichen. Das Finanzamt stellt Ihnen den Steuerbescheid zügig zu, nachdem es die Meldung vom Notar oder von der Notarin bekommen hat.
- Der Makler oder die Maklerin stellt Ihnen die Provision ebenfalls zeitnah nach erfolgreichem Abschluss des Kaufvertrags in Rechnung.
- Die Notar- und Grundbuchgebühren begleichen Sie im Normalfall schrittweise, da erst die Kaufnebenkosten für die notarielle Beurkundung und später die Gebühren für die Beurkundung im Grundbuch fällig werden.
