Bei einer Baugemeinschaft – auch Bauherrengemeinschaft oder Baugruppe genannt – tun sich mehrere Bauherren zusammen, um Wohneigentum zusammen zu planen und zu bauen. Das hat einige Vorteile: Man kennt seine zukünftigen Nachbarn von Anfang an. Individuelle Konzepte sind leichter umzusetzen. Und es lassen sich Kosten sparen – nicht zuletzt, weil die Angebote von Bauträgern Gewinnmargen enthalten. Der Verband Privater Bauherren (VPB) schätzt, dass Baugemeinschaften in der Regel zehn bis 20 Prozent unter den ortsüblichen Baukosten bleiben.
Welche Vorteile bietet eine Baugemeinschaft?
Tipp
Mitunter können sie auch von staatlichen Förderungen profitieren. Die Förderdatenbank des Bundes hilft bei der Suche nach dem passenden Programm. Zudem vergeben viele Kommunen Grundstücke vorzugsweise an sogenannte gesteuerte Baugemeinschaften.
Wie finde ich eine Baugemeinschaft?
Das Forum Gemeinschaftliches Wohnen bietet auf seiner Website eine bundesweite Projektbörse, in der Interessierte nach passenden Projekten Ausschau halten oder geplante Bauprojekte inserieren können.
Welche Arten von Baugemeinschaft gibt es?
Bei einer freien Baugemeinschaft organisieren die Mitglieder alles selbst – von der Suche nach einem Architekten über die Beauftragung der Gewerke bis hin zur Bauüberwachung. Auch alles Bürokratische wie das Einholen von Angeboten, die Abrechnung und Bezahlung der Gewerke, das Beantragen der Baugenehmigungen und Co liegt in der Hand der Mitglieder. So kann die Baugemeinschaft maximal selbstbestimmt planen. Allerdings erfordert dieser Weg Fachwissen innerhalb der Gemeinschaft.
Bei einer gesteuerten Baugemeinschaft gibt es dagegen bereits einen Architekten oder eine Baufirma mit fertigen Konzepten, die auf Baugemeinschaften zugeschnitten sind. Die Baugemeinschaft kann sich dann für das Passende entscheiden. Gesteuerte Baugemeinschaften reduzieren den Arbeitsaufwand für die Mitglieder und erfordern weniger Fachwissen. Auch um die Koordination müssen sich die Bauherren nicht kümmern. Der Nachteil: Die Mitglieder der Baugemeinschaft sind weniger flexibel, was persönliche Wünsche angeht. Durch das von anderer Seite entwickelte Konzept und die externe Koordination steigt außerdem der Gesamtpreis des Projekts.
Wie läuft die Gründung einer Baugemeinschaft ab?
Grundsätzlich lässt sich der Prozess in vier Phasen einteilen:
- Interessengemeinschaft: In dieser Phase besprechen alle Interessierten ihre Ideen und Wünsche. Hier geht es weniger um konkrete Pläne als darum, eine gemeinsame Vorstellung vom Bauvorhaben zu entwickeln. Findet sich kein gemeinsamer Nenner, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, sich aus dem Projekt zurückzuziehen. Gibt es ein gemeinsames Ziel, ist es sinnvoll, sich vergleichbare Projekte anzuschauen, die bereits umgesetzt wurden.
- Planungsgemeinschaft: Jetzt wird es konkreter. Üblicherweise organisiert die Gruppe sich in dieser Phase in einer offiziellen Rechtsform, um sich juristisch abzusichern – zum Beispiel als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder auch als Genossenschaft (siehe auch Frage 5). Die gegründete Gesellschaft tritt dann im weiteren Verlauf als Auftraggeberin auf.
- Baugemeinschaft: Sobald das Grundstück gekauft ist, wird die Planungsgemeinschaft zur Baugemeinschaft. Sie besteht so lange, bis das Bauvorhaben abgeschlossen und abgerechnet ist. In der Baugemeinschaft gilt: Alle Bauherrenrisiken werden gemeinsam getragen.
- Eigentümergemeinschaft: Ist das Bauvorhaben abgeschlossen, werden die Bauherren zu Wohneigentümern. Hat sich die Baugruppe als GbR organisiert, wird diese nun in der Regel aufgelöst. Mitunter geht die Gemeinschaft nun in eine neue Rechtsform über – zum Beispiel, wenn ein Mehrfamilienhaus gebaut wurde. Dann geht die GbR in eine Wohnungseigentümergemeinschaft über. Für diese gelten dann die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).
Wie sind Baugemeinschaften rechtlich aufgestellt?
Häufig gründen Baugemeinschaften eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), um dem gemeinsamen Vorhaben einen juristischen Rahmen zu geben. Das geht ohne großen bürokratischen Aufwand: Mindestkapital ist nicht erforderlich, ebenso wenig ein notariell beurkundeter Gesellschaftsvertrag. Der Nachteil einer GbR: Gesellschafter haften auch mit ihrem Privatvermögen. Mitunter werden für das gemeinsame Bauvorhaben auch Genossenschaften gegründet. Die Voraussetzungen dafür sind allerdings etwas umfangreicher. Dazu gehören das Aufsetzen einer Satzung, die Ernennung von Vorstand und Aufsichtsrat und die Eintragung ins Genossenschaftsregister. Auch Buchführung und Jahresabschluss sind hier verpflichtend. Der Vorteil: Die Mitglieder haften nicht mit ihrem Privatvermögen – sofern das in der Satzung ausdrücklich festgeschrieben ist.
