Immobilienmarktanalyse: Ruhrgebiet bietet attraktive Kaufkonditionen für Selbstnutzer

Wo kaufen, wenn es im Pott sein soll? Wer im Ruhrgebiet verwurzelt ist und in die eigenen vier Wände ziehen möchte, hat gute Chancen, diesen Traum zu verwirklichen. Der Strukturwandel, der die Region seit dem Niedergang der Schwerindustrie prägt, wirkt sich zwar auch auf die Wertentwicklung von Immobilien aus. Jedoch macht das moderate Preisniveau den Immobilienkauf für Selbstnutzer, die ihren Lebensmittelpunkt langfristig in der Region sehen, zu einer attraktiven Option. Denn im Gegensatz zu anderen Ballungsräumen der Bundesrepublik sind die Kaufpreise im Ruhrgebiet in Relation zu den Mietpreisen noch günstig. Das zeigt der Postbank Wohnatlas, für den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Immobilienmärkte bundesweit unter die Lupe genommen hat.

In den Ruhrgebietskommunen lagen die Quadratmeterpreise im vergangenen Jahr zwischen 983 Euro in Gelsenkirchen und 1.645 Euro in Mühlheim an der Ruhr. Damit liegt das gesamte Ruhrgebiet im unteren Bereich der bundesweiten Preisspanne. In Essen war der Quadratmeter 2017 beispielsweise für 1.557 Euro zu haben, in Dortmund für 1.455, in Bochum für 1.441 Euro und in Duisburg für 1.114 Euro. Wer im Ruhrgebiet bisher zur Miete wohnt, kommt bei einem Kauf in den meisten Fällen günstiger weg. Das zeigt der so genannte „Vervielfältiger“, der regionale Kaufpreise in Relation zu Mietpreisen für ein vergleichbares Objekt aufzeigt. Der Kaufpreis wird in dieser Berechnung als das Vielfache durchschnittlicher Jahresnettokaltmieten ausgewiesen, wobei sowohl Nebenkosten als auch die Miet- und Kaufpreisentwicklung unberücksichtigt bleiben. Dennoch ist der Vervielfältiger ein guter Indikator für die Entscheidung Mieten oder Kaufen. Am günstigsten ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis in Gelsenkirchen. Dort ist für 14,8 Jahresnettokaltmieten bereits eine Eigentumswohnung zu haben. In Duisburg sind es 15,8 und in Herne 16,9 Jahresmieten. Mit Ausnahme des Ennepe-Ruhr-Kreis (20,4 Jahresmieten) überschreitet der Vervielfältiger in keinem Kreis des Ruhrgebiets die 20er Marke.

In den benachbarten NRW-Metropolen Düsseldorf und Köln müssen Kaufinteressierte deutlich höhere Preise hinnehmen. So wurden im vergangenen Jahr in Düsseldorf im Schnitt 3.447 Euro pro Quadratmeter fällig, in Köln 3.306 Euro. Der Vervielfältiger liegt in den beiden NRW-Metropolen bei 28,4 beziehungsweise 25,7. Die Verlagerung des Lebensmittelpunkts ins Ruhrgebiet kann somit eine interessante Option sein, sofern das Eigenheim verkehrstechnisch gut angebunden ist und Kostenvorteile nicht schon in wenigen Jahren durch Fahrt- und Nebenkosten aufgebraucht werden.

Vergleicht man die monatliche Belastung von Kauf und Miete, liegen die Anteile einer Immobilienfinanzierung in 13 der 15 Ruhrgebietskreise sogar unter der Mietbelastung. Der Vergleich basiert auf Modellrechnungen, die jeweils den Anteil der monatlichen Nettokaltmiete beziehungsweise der Finanzierungskosten für eine vergleichbare 70-Quadratmeter-Wohnung am durchschnittlichen regionalen Haushaltseinkommen ausweisen. Für die Finanzierung von Wohneigentum wird dabei mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent, einer Anfangstilgung von 4 Prozent und 20 Prozent Eigenkapital kalkuliert. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer oder Notar sind nicht einberechnet, ebenso wenig wie der Vermögensaufbau, mögliche Wertsteigerungen und Zinsveränderungen oder in der Zukunft anfallende Sanierungs- beziehungsweise Instandhaltungskosten.

Sinkende Einwohnerzahlen drücken die Preise

Wer den Kauf einer Immobilie im Ruhrgebiet in Erwägung zieht, sollte bei seiner Entscheidung auch bedenken, dass das HWWI in seiner Kaufpreisprognose für die Region Ruhrgebiet durchweg mit einer negativen Preisentwicklung rechnet. Das liegt vor allem daran, dass die Bevölkerung „im Pott“ schrumpft und somit die Nachfrage sinkt. „Hoffnung auf Wertsteigerungen sollten sich Immobilienkäufer im Ruhrgebiet nicht machen“, sagt Matthias Weber, Regionalbereichsleiter und Mitglied der Geschäftsleitung NordWest bei der Postbank. „Doch wer seine Wunschimmobilie sorgfältig nach Lage, Zustand, Ausstattung und guter Verkehrsanbindung aussucht, muss sich wenig Sorgen über große Wertverluste machen im Fall des Falles, dass er die Immobilie nicht bis ins hohe Alter behält beziehungsweise selbst nutzt“, so Postbank-Experte Weber. 

Preise und Preisentwicklung

* Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung, Finanzierung: Tilgungsdauer 20 Jahre, Zins 2,45% p.a., Anfangstilgung 4%, Eigenkapital 20% des Kaufpreises, Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Umbauten) nicht einbezogen

** Anteil durchschnittliche Nettokaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung

Quellen: empirica-systems Marktdatenbank, Berechnungen HWWI

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2018

Der Postbank Wohnatlas 2018 ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Der vorliegende Beitrag ist der sechste Studienteil des diesjährigen Wohnatlas. Er basiert auf Berechnungen, die unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), für 401 deutsche Landkreise und kreisfreie Städte durchgeführt wurden.