Immobilienkauf im Düsseldorfer Umland: Pendelkosten berücksichtigen

• Experten analysieren, wo sich der Wohnungskauf trotz Pendelns langfristig rechnet
• In Neuss und Duisburg rentiert sich der Kauf am längsten
• Auto-Pendler verfahren Preisvorteil fast überall schneller als Bus- und Bahnfahrer

In Düsseldorf haben die Preise für Wohneigentum stark angezogen: 3.447 Euro kostete der Quadratmeter durchschnittlich im vergangenen Jahr. In den umliegenden Landkreisen liegt der durchschnittliche Preis mindestens 1.400 Euro darunter. Viele Kaufinteressierte mit einem Arbeitsplatz in der Rheinmetropole ziehen deshalb das Pendeln in Erwägung. Nicht vergessen werden sollte dabei allerdings, dass ein längerer Arbeitsweg Zeit in Anspruch nimmt und Kosten verursacht, die ein ganzes Berufsleben lang anfallen und sich summieren. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für die Postbank eine Modellrechnung entwickelt, mit der sich die jährlichen Pendelkosten erstmals beziffern lassen. Der Postbank Wohnatlas 2018 zeigt, nach wie vielen Jahren der Kostenvorteil des günstigeren Immobilienkaufs im Umland für Haushalte mit einem Pendler aufgezehrt ist.

Verglichen wird jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in Düsseldorf und in den Umlandkreisen. Um die Pendelzeiten zu ermitteln, wurde pro Kreis als Startpunkt jeweils die bevölkerungsreichste Stadt untersucht.

Die günstigsten Ergebnisse ergab die Analyse für Neuss im Rhein-Kreis Neuss: Dort hat der Kaufpreisvorteil bei täglicher Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel für den Arbeitsweg 42,2 Jahre Bestand, bei täglicher Fahrt mit dem Auto reduziert sich diese Zeitspanne auf 19,7 Jahre. Blickt man auf Duisburg, zeigen sich etwas längere Pendelstrecken, die mehr Fahrzeit erfordern. Allerdings ist der Kaufpreisvorteil aufgrund der vergleichsweise günstigen Quadratmeterpreise gegenüber der Metropole Düsseldorf höher als in Neuss. Dementsprechend kommen Pendler aus Duisburg immer noch 40 Jahre lang günstiger weg, als wenn sie eine vergleichbare Immobilie in Düsseldorf erwerben würden. Wer die Strecke täglich mit dem Auto bewältigt, hat die Preisdifferenz schon nach 16,5 Jahren verfahren.

Bus- und Bahnfahren fast überall günstiger

Auch die anderen Nachbarstädte erweisen sich mit Ausnahme von Krefeld als Standorte, in denen der Immobilienkauf nach mehr als 20 Jahren Pendeln günstiger bleibt als in Düsseldorf selbst. So profitieren die Ratinger 26,5 Jahre vom Preisvorteil vor Ort, wenn sie öffentliche Verkehrsmittel nutzen. In Solingen sind es noch 21,1 Jahre, in Mühlheim an der Ruhr 20,8 Jahre.

Für Autofahrer sind die Preisvorteile in fast allen umliegenden Städten deutlich schneller aufgebraucht als bei Nutzung des ÖPNV. Die Zeitspannen, in denen die Einsparungen beim Kauf unter den Autopendelkosten liegen, variieren zwischen 19,7 Jahren (Neuss) und 10,0 Jahren (Mülheim an der Ruhr). Lediglich in Krefeld zeigt sich ein Kostenvorteil für Auto-Pendler im Vergleich zu Nutzern öffentlicher Verkehrsmittel. Dort besteht der Vorteil für „Öffentliche“ nur 13,8 Jahre, für die Auto-Fraktion 14,3 Jahre.

> Tabelle: Zeitspanne in Jahren, in der der Umzug in die bevölkerungsreichste Stadt der Umlandlandkreise günstiger ist (PDF, 90KB)

Was kostet Pendeln wirklich?

Ausgangspunkt für die Modellrechnung ist der durchschnittliche Kaufpreis für eine 70 Quadratmeter große Wohnimmobilie zuzüglich Notargebühren (1 Prozent vom Kaufpreis) und Grunderwerbssteuer in der Metropole sowie in den Umlandkreisen. Zur Berechnung der Pendelkosten wird angenommen, dass eine Person des Haushalts in Düsseldorf arbeitet und 220 Mal im Jahr dorthin pendelt. Da auch für Metropolbewohner ein Arbeitsweg innerhalb der Düsseldorfer Stadtgrenzen zu bewältigen ist, werden die Fahrzeiten des Pendlers von seinem Wohnsitz bis zum Umland-Bahnhof plus Fahrtzeit vom Düsseldorfer Hauptbahnhof zur Arbeitsstelle in die Modellrechnung nicht mit einberechnet. Es wird angenommen, dass die jeweiligen Fahrtzeiten sich ungefähr ausgleichen. Analysiert wurden sowohl die Dauer der Anfahrt mit öffentlichen Verkehrsmitteln (ÖPNV) als auch mit dem Auto.

In einem zweiten Schritt wurden die Pendelkosten berechnet: Einerseits wurden die Kosten für die Fahrkarte für Bus und Bahn beziehungsweise für das Auto (inklusive Benzin, Anschaffung, laufende Kosten) herangezogen. Andererseits wurde der zusätzliche Zeitaufwand für den Umlandbewohner mit dem durchschnittlichen Bruttostundenlohn in der Metropole im Jahr 2017 (33,22 Euro je Stunde) veranschlagt. Diese sogenannten Zeitkosten sind bedeutender als die direkten Kosten für Fahrkarten oder das Auto.

Individuelle Abwägung

„Die vorliegende Analyse liefert wichtige Hinweise darauf, in welchen Städten und Landkreisen des Umlandes eine Investition lohnen könnte“, sagt Matthias Weber, Regionalbereichsleiter und Mitglied der Geschäftsleitung NordWest bei der Postbank. „Unsere Berechnung zeigt, dass der Wohnungskauf in einigen Düsseldorfer Nachbarkreisen und -städten auch für Pendler durchaus lohnend sein kann. Denn das Umland ist zum Teil sehr gut angebunden, die Pendelzeiten bleiben im Rahmen. Dadurch können gleich zwei Nachbarstädte in unserer Modellrechnung sogar mit Zeiträumen von 40 Jahren und mehr punkten, in denen der Kostenvorteil Bestand hat“, sagt Matthias Weber von der Postbank.

„Nicht vergessen werden darf allerdings, dass unsere Modellrechnung lediglich Anhaltspunkte liefern und Denkanstöße geben kann“, ergänzt Recep Suksur, Direktor der Immobilien Düsseldorf bei der Postbank Immobilien GmbH. Die Frage der Pendelkosten muss jeweils im Einzelfall betrachtet werden. Denn das Ergebnis hängt natürlich davon ab, wo exakt im Umland das Eigenheim steht, wie die Anbindung an die Metropole von dort aus ist und wo genau die Arbeitsstelle liegt. Entscheidend ist auch, ob in einem Haushalt ein oder zwei Arbeitnehmer pendeln, ob Home-Office-Regelungen die Zahl der Pendeltage verringern und wie die Karriereplanung generell aussieht. Bleibt es bei dem Arbeitsverhältnis in der Metropole oder sind berufliche Veränderungen oder der Renteneintritt absehbar? Familien sollten berücksichtigen, dass Kinder in der Kita möglicherweise länger betreut werden müssen, während Vater oder Mutter noch in der S-Bahn unterwegs sind oder im Stau stehen. Auch das kostet Geld. Großen Einfluss auf die Beurteilung hat es auch, wenn keine durchschnittlich teure 70-Quadratmeter-Wohnung erworben wird, oder wenn Pendelzeiten nicht mit dem durchschnittlichen Bruttolohn der Metropole bewertet, sondern höher oder niedriger angesetzt werden.

Realistische Finanzplanung

Ob Benzin, Monatskarten, Unterhalt für ein weiteres Auto, lange Fahrtzeiten oder zusätzliche Kinderbetreuungskosten – alle Ausgaben, die das Leben im Umland erfordert, sollten möglichst realistisch eingeschätzt werden. Denn andernfalls könnten sich Kaufinteressierte von den günstigeren Quadratmeterpreisen leicht zu einer größeren Immobilie im Umland verleiten lassen. Beim Immobilienkauf würde dann im Vergleich zum Erwerb in der Metropole selbst womöglich kaum gespart – und die Pendelkosten kämen noch oben drauf.

Einbezogen werden muss dabei aber auch, dass ein kostspieligeres Immobilieninvestment in der Großstadt in vielen Fällen höhere Schulden bedeutet – und dafür höhere Tilgungsleistungen und Zinszahlungen fällig werden. „Um die beste Lösung zu finden, ist eine individuelle Analyse der finanziellen Lage unabdingbar“, so Postbank-Experte Matthias Weber. „Einmal mehr zeigt unser Wohnatlas: Die Traumimmobilie muss zur persönlichen Lebensplanung passen.“

> Tabelle: Übersicht: Immobilienpreise für Düsseldorf und das Umland (PDF, 72KB)

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2018

Der Postbank Wohnatlas 2018 ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse wurden unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Pendelkosten für Bewohner der Umlandkreise der sieben größten deutschen Städte untersucht. Im Fokus dieser Auswertung steht Düsseldorf.

Annahmen und Berechnungen der Pendelkosten

1. In der Gemeinde des Landkreises wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmetern zum Durchschnittspreis des Landkreises im Jahre 2017 erworben. Alternativ wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmetern in Düsseldorf zum Durchschnittpreis der Metropole im Jahre 2017 gekauft.
2. Der berechnete Kaufpreis wird um Notargebühren von 1 Prozent und der derzeit im Bundesland geltenden Grunderwerbsteuer erhöht.
3. Einsparungen beim Kauf einer Eigentumswohnung im Umland verglichen mit einem Kauf in der Metropole werden um notwendige Mobilitätskosten (direkte Kosten und bewerteter Zeitaufwand für das Pendeln), die durch den Umzug in das Umland entstehen, reduziert.
4. Zusätzliche Mobilitätszeiten für Bewohner des Umlandes gegenüber den Bewohnern der Metropole entstehen für den Weg vom Bahnhof der Umlandgemeinde zum Düsseldorfer Hauptbahnhof. Alle Pendler nehmen den Weg von Bahnhof zu Bahnhof.
5. Als Pendelzeit für den einfachen Weg wird die kürzeste Reisezeit angesetzt, die mit dem jeweiligen Verkehrsmittel am Dienstagmorgen zwischen 07.00 Uhr und 08.00 Uhr im Februar 2018 erzielt werden konnte.
6. Die Mobilitätszeiten für Hin- und Rückweg sind identisch.
7. Die Mobilitätskosten pro einfachem Entfernungskilometer liegen nach Abzug der Steuervergünstigungen bei 0,35 Euro für den PKW und bei 0,08 Euro für den ÖPNV.
8. Der Zeitaufwand für das Pendeln wird mit dem durchschnittlichen Bruttolohn bewertet, der im Jahre 2017 in der Metropole erzielt wurde.