Immobilienkauf im Berliner Umland: Pendelkosten berücksichtigen

• Experten analysieren, wo sich der Wohnungskauf trotz Pendelns langfristig rechnet
• Bus und Bahn fast durchweg günstiger als das Auto
• In Falkensee lohnt sich der Kauf auch langfristig
• Auto-Pendler verfahren Preisvorteil nach maximal 13,5 Jahren

In Berlin haben die Quadratmeterpreise für Wohneigentum stark angezogen: 3.676 Euro kostete der Quadratmeter durchschnittlich im vergangenen Jahr. Nur wenig günstiger ist das angrenzende Potsdam mit durchschnittlich 3.241 Euro pro Quadratmeter. Das Umland bietet niedrigere Preise und viele Kaufinteressierte ziehen deshalb das Pendeln in Erwägung. Nicht vergessen werden sollte dabei allerdings, dass längere Arbeitswege auch Kosten verursachen, die ein ganzes Berufsleben lang anfallen und sich summieren. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für die Postbank eine Modellrechnung entwickelt, mit der sich diese jährlichen Kosten erstmals beziffern lassen. Der Postbank Wohnatlas 2018 zeigt, wann Fahrtkosten und -zeit den Kostenvorteil des günstigeren Immobilienkaufs im Umland aufgezehrt haben.

Verglichen wird jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in Berlin und in den Umlandkreisen. Um die Pendelzeiten zu ermitteln, wurden als Startpunkte die bevölkerungsreichste Stadt des betreffenden Kreises und der Verwaltungssitz untersucht. In Falkensee (Landkreis Havelland) ist der Kaufpreisvorteil bei täglicher Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel für den Arbeitsweg zum Beispiel erst nach 28,9 Jahren aufgebraucht, bei täglicher Fahrt mit dem Auto reduziert sich diese Zeitspanne auf 12,0 Jahre. Blickt man auf Rathenow, den Verwaltungssitz des Kreises, zeigen sich weit längere Pendelstrecken. Dementsprechend ist der Kaufpreisvorteil bereits nach 9,4 Jahren dahin. Wer die Strecke täglich mit dem Auto bewältigt, hat die Preisdifferenz bereits nach 4,5 Jahren verfahren.

Bus- und Bahnfahren fast überall günstiger

Neben Falkensee erweisen sich Teltow im Landkreis Potsdam-Mittelmark und Blankenfelde-Mahlow im Landkreis Teltow-Fläming als die einzigen Städte, in denen der Immobilienkauf auch nach mehr als 20 Jahren Pendeln günstiger bleibt als in der Hauptstadt – wenn man mit Bus oder Bahn fährt. In Königs Wusterhausen im Kreis Dahme-Spreewald ist der Kaufpreisvorteil nach 15,0 Jahren aufgezehrt, in Fürstenwalde (Landkreis Oder-Spree) bereits nach 14,3 Jahren. Bei Nutzung des PKW sind die Zeitspannen überall deutlich kleiner – und zwar zwischen 13,5 Jahren (Blankenfelde-Mahlow) und 2,6 Jahren (Potsdam). Keine der untersuchten Städte zeigt Kostenvorteile für Auto-Pendler im Vergleich zur Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel. Die Vorteile für Bus- und Bahnfahrer sind in Falkensee mit einem Plus von 16,9 Jahren besonders groß. In Oranienburg besteht der Vorteil für die „Öffentlichen“ dagegen nur 1,2 Jahre länger als für die Auto-Fraktion.

Aufgrund des vergleichsweise hohen Preisniveaus in der brandenburgischen Landeshauptstadt Potsdam ist die Ersparnis gemessen am Immobilienkauf in Berlin eher gering. Wer täglich in die Bundeshauptstadt pendelt, hat den Kaufpreisvorteil bereits nach 5,5 Jahren aufgezehrt. Autofahrer haben sogar nur 2,6 Jahre lang Geld gespart.

> Tabelle: Zeitspanne in Jahren, in der der Umzug in die bevölkerungsreichste Stadt der Umlandlandkreise bzw. in den Verwaltungssitz günstiger ist (PDF, 79KB)

Was kostet Pendeln wirklich?

Ausgangspunkt für die Modellrechnung ist der durchschnittliche Kaufpreis für eine 70 Quadratmeter große Wohnimmobilie zuzüglich Notargebühren (1 Prozent vom Kaufpreis) und Grunderwerbssteuer in der Metropole und im Umlandkreis. Zur Berechnung der Pendelkosten wird angenommen, dass eine Person des Haushalts in Berlin arbeitet und 220 Mal im Jahr dorthin pendelt. Da auch für Stadtbewohner ein Arbeitsweg zu bewältigen ist, wird zugrunde gelegt, dass die Fahrtzeit in der City identisch ist mit der des Pendlers von seiner Haustür zum Bahnhof der größten Stadt seines Landkreises beziehungsweise des Verwaltungssitzes und vom Berliner Hauptbahnhof zum Büro. Zusätzliche Zeiten entstehen also für Pendler nur vom Umland-Bahnhof zum Berliner Hauptbahnhof. Analysiert wurden sowohl die Dauer der Anfahrt mit öffentlichen Verkehrsmittel (ÖPNV) als auch mit dem Auto.

In einem zweiten Schritt wurden die Pendelkosten berechnet: Einerseits wurden die Kosten für die Fahrkarte für Bus und Bahn beziehungsweise für das Auto (inklusive Benzin, Anschaffung, laufende Kosten) herangezogen. Andererseits wurde der zusätzliche Zeitaufwand für den Umlandbewohner mit dem durchschnittlichen Bruttostundenlohn in der Metropole im Jahr 2017 (25,53 Euro je Stunde) veranschlagt. Diese sogenannten Zeitkosten sind bedeutender als die direkten Kosten für Fahrkarten oder das Auto.

Individuelle Abwägung

„Unsere Modellrechnung kann selbstverständlich lediglich Anhaltspunkte liefern und Denkanstöße geben“, sagt Uwe Kleinert, Regionalbereichsleiter Ost bei der Postbank Finanzberatung in Berlin. Die Frage der Pendelkosten muss jeweils im Einzelfall betrachtet werden. Denn das Ergebnis hängt natürlich davon ab, wo exakt im Umlandkreis das Eigenheim steht, wie die Anbindung in die Metropole ist und wo genau die Arbeitsstelle dort liegt. Entscheidend ist auch, ob in einem Haushalt ein oder zwei Arbeitnehmer pendeln, ob Home-Office-Regelungen die Zahl der Pendeltage verringern und wie die Karriereplanung generell aussieht. Bleibt es bei dem Arbeitsverhältnis in der Metropole oder sind berufliche Veränderungen oder der Renteneintritt absehbar? Familien sollten berücksichtigen, dass Kinder in der Kita möglicherweise länger betreut werden müssen, während Vater oder Mutter noch in der S-Bahn unterwegs sind oder im Stau stehen. Auch das kostet Geld. „Trotz aller Einschränkungen liefert die vorliegende Analyse wichtige Hinweise darauf, in welchen Städten und Landkreisen eine Investition im Umland lohnen könnte“, sagt Uwe Kleinert von der Postbank Finanzberatung. „Von den günstigeren Preisen sollten sich Kaufinteressierte jedenfalls nicht blenden lassen. Pendelkosten spielen eine große Rolle, wie unsere Berechnungen zeigen.“

Realistische Finanzplanung

Ob Benzin, Monatskarten, Unterhalt für ein weiteres Auto, lange Fahrtzeiten oder zusätzliche Kinderbetreuungskosten – alle Ausgaben, die das Leben im Umland erfordert, sollten möglichst realistisch eingeschätzt werden. Denn andernfalls könnten sich Kaufinteressierte von den günstigeren Quadratmeterpreisen leicht zu einer größeren Immobilie im Umland verführen lassen. Beim Immobilienkauf würde dann im Vergleich zum Erwerb in der Metropole selbst womöglich kaum gespart – und die Pendelkosten kämen noch oben drauf. „Eine genaue Kalkulation aller Kosten ist Teil einer soliden Finanzierung“, so Uwe Kleinert. Einbezogen werden muss dabei aber auch, dass ein kostspieligeres Immobilieninvestment in der Großstadt in vielen Fällen höhere Schulden bedeutet – und dafür mehr Zinsen fällig werden. „Um die beste Lösung zu finden, ist eine individuelle Analyse der finanziellen Lage unabdingbar“, erklärt Kleinert. „Einmal mehr zeigt unser Wohnatlas: Die Traumimmobilie muss zur persönlichen Lebensplanung passen.“

> Tabelle: Übersicht: Immobilienpreise für Berlin und das Umland (PDF, 74KB)

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2018

Der Postbank Wohnatlas 2018 ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse wurden unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Pendelkosten für Bewohner der Umlandkreise der sieben größten deutschen Städte untersucht. Im Fokus dieser Auswertung steht Berlin.

Annahmen und Berechnungen der Pendelkosten

1. In der Gemeinde des Landkreises wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmeter zum Durchschnittspreis des Landkreises im Jahre 2017 erworben. Alternativ wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmeter in Berlin zum Durchschnittpreis der Metropole im Jahre 2017 gekauft.
2. Der berechnete Kaufpreis wird um Notargebühren von 1 Prozent und der derzeit im Bundesland geltenden Grunderwerbsteuer erhöht.
3. Einsparungen beim Kauf einer Eigentumswohnung im Umland im Vergleich zu einem Kauf in der Metropole werden um notwendige Mobilitätskosten (direkte Kosten und bewerteter Zeitaufwand für das Pendeln), die durch den Umzug in das Umland entstehen, reduziert.
4. Zusätzliche Mobilitätszeiten für Bewohner des Umlandes gegenüber den Bewohnern der Metropole entstehen für den Weg vom Bahnhof der Umlandgemeinde zum Berliner Hauptbahnhof. Alle Pendler nehmen den Weg von Bahnhof zu Bahnhof.
5. Als Pendelzeit für den einfachen Weg wird die kürzeste Reisezeit angesetzt, die mit dem jeweiligen Verkehrsmittel am Dienstagmorgen zwischen 07.00 Uhr und 08.00 Uhr im Februar 2018 erzielt werden konnte.
6. Die Mobilitätszeiten für Hin- und Rückweg sind identisch.
7. Die Mobilitätskosten pro einfachem Entfernungskilometer liegen nach Abzug der Steuervergünstigungen bei 0,35 Euro für den PKW und bei 0,08 Euro für den ÖPNV.
8. Der Zeitaufwand für das Pendeln wird mit dem durchschnittlichen Bruttolohn bewertet, der im Jahre 2017 in der Metropole erzielt wurde.