Neubau oder Bestandsimmobilie? Eine Frage des Preises

Neubau oder Bestandsimmobilie – was rechnet sich am ehesten, was sind die Vor- und Nachteile? Vor diesen Fragen stehen Immobilienkäufer überall in Deutschland. Der Postbank Wohnatlas, für den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Angebote in 401 kreisfreien Städten und Landkreisen untersucht hat, gibt einen Überblick über die regionalen Preisabstufungen. In 329 von 401 Kreisen und kreisfreien Städten liegen die Kaufpreise für 70-Quadratmeter-Wohnungen aus dem Bestand um mehr als 50.000 Euro unter den entsprechenden Neubaupreisen. Kostenvorteile von über 100.000 Euro ergeben sich für Bestandsimmobilien rechnerisch in mehr als jedem fünften Kreis (90 Kreise, 22 Prozent) gegenüber Neubauten. Als Neubauten gelten in der vorliegenden Untersuchung Immobilien ab Baujahr 2014.

„Für 86.500 Euro – das ist im bundesweiten Mittel der Preisvorteil einer 70-Quadratmeter-Bestandswohnung zu einer vergleichbaren Neubauwohnung – lassen sich so einige Sanierungsmaßnahmen umsetzen, für die es häufig zusätzlich die staatliche Förderung durch die KFW gibt“, sagt Jörg Koschate, Vorstand Produkte der BHW Bausparkasse. „Wenn die Preisdifferenz zwischen Bestands- und Neubau bei einem nach Lage und Ausstattung vergleichbarem Objekt allerdings deutlich darüber liegt, ist Vorsicht geboten.“ Der Sanierungsbedarf solch vermeintlicher „Schnäppchen“ ist meistens besonders hoch. In Fällen großer Abweichungen rät der Experte daher zu einem professionellen Gutachter, der den Zustand des Wunschobjekts genau analysiert und eine Kostenschätzung abgibt.

Auch bei Bestandsobjekten ohne massiven Sanierungsbedarf gilt es einiges zu beachten. Trotz augenscheinlich gutem Zustand kann es verdeckte Mängel geben, die kostspielige Reparaturen nach sich ziehen. Zudem entspricht die Energieeffizienz meist nicht dem Standard eines Neubaus, so dass entweder höhere laufende Heizkosten oder alternativ Energiesparmaßnahmen und Modernisierungsarbeiten an der Haustechnik auf die Eigentümer zukommen. „Es muss jedoch nicht jede Modernisierungsmaßnahme vor dem Einzug umgesetzt werden. Der Finanzierungsbedarf lässt sich dann auch auf einen Zeithorizont von mehreren Jahren verteilen“, so Jörg Koschate.

Top Ten: Hier ist die Preisdifferenz zwischen Neubau und Bestandsimmobilie am größten

Reihenfolge: Kaufpreisdifferenzen Neubau* im Vergleich zu Bestand für eine 70-Quadratmeter-Wohnung, Median

Rang	Stadt/Kreis	Bundesland	Differenz in Euro
1	Stuttgart	Baden-Württemberg	166.580
2	Ludwigslust-Parchim	Mecklenburg-Vorpommern	154.662
3	Leipzig, Landkreis	Sachsen	150.512
4	Lübeck	Schleswig-Holstein	142.527
5	Meißen	Sachsen	141.135
6	Hof (Stadt)	Bayern	136.366
7	Starnberg	Bayern	135.693
8	Krefeld	Nordrhein-Westfalen	135.526
9	Teltow-Fläming	Brandenburg	135.505
10	Garmisch-Partenkirchen	Bayern	135.260

Quellen: empirica-systems Marktdatenbank (2018), Berechnungen HWWI
* Immobilien ab Baujahr 2014

Größter Preisvorteil in Stuttgart

In Stuttgart sind die Preise für Bestandsimmobilien im bundesweiten Vergleich in Relation zu den Neubau-Preisen am günstigsten. Mit einer Preisdifferenz von 166.580 Euro für die 70-Quadratmeter-Wohnung ist Stuttgart auch unter den sieben einwohnerstärksten deutschen Metropolen Spitzenreiter. Mehr als 100.000 Euro beträgt die Preisdifferenz zwischen Neu- und Altbau aber auch in Düsseldorf, Berlin, Köln und Frankfurt am Main.

Preisdifferenz Neubau zu Altbau in den „Big Seven“ der deutschen Städte

Reihenfolge: Kaufpreisdifferenzen Neubau* im Vergleich zu Bestand für eine 70-Quadratmeter-Wohnung, Median 

Rang	Stadt	Preisdifferenz in Euro
1	Stuttgart	166.580
2	Düsseldorf	120.211
3	Berlin	108.500
4	Köln	104.353
5	Frankfurt a. M.	100.613
6	München	82.431
7	Hamburg	71.454

Quellen: empirica-systems Marktdatenbank (2018), Berechnungen HWWI
* Immobilien ab Baujahr 2014

Preisschere wird von Altersstruktur der Immobilien insgesamt bestimmt

Die Studie offenbart weiter, dass Preisunterschiede zwischen Neu- und Bestandsbauten umso ausgeprägter sind, je höher der Anteil „echter“ Altbauwohnungen mit Baujahr vor 1979 am gesamten Wohnungsbestand der jeweiligen Landkreise beziehungsweise kreisfreien Städte ist. Besonders alt ist der Immobilienbestand zum Beispiel im südlichen Niedersachsen, im Ruhrgebiet, im Saarland und in den östlichen Bundesländern Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Auch in Metropolen und Städten dominieren die älteren Bestandsbauten mit Anteilen von mehr als 70 Prozent am gesamten Wohnungsbestand. In vielen Kreisen Bayerns, im nördlichen Niedersachsen und im Umland von Berlin hingegen sind mehr als 40 Prozent der Wohnungen erst nach 1978 entstanden.

„Neubau entsteht vor allem da, wo Platz ist“, sagt Jörg Koschate von der BHW Bausparkasse. „Daher sind Lage und Infrastruktur bei älteren Objekten oft deutlich attraktiver.“ Doch natürlich bietet ein Neubau auch große Vorteile, etwa eine bessere Energieeffizienz, eine moderne, zeitgemäße Ausstattung und eine längere Gewährleistung auf Baumängel. Wo die Preisunterschiede bei einem in Lage und Ausstattung vergleichbarem Objekt gering sind, rät der Experte daher eher zum Neubau – vor allem denjenigen, die in ihren eigenen vier Wänden in den nächsten Jahren handwerklich nicht groß anpacken möchten.

Wer gezielt nach jüngeren beziehungsweise älteren Immobilien sucht, findet in den unten stehenden Top 10 Rankings die Kreise mit den höchsten Anteilen des jeweiligen Immobilientyps.

Top 10 Regionen mit überdurchschnittlich jungem Immobilienbestand

Reihenfolge: Anteil Wohnungen der Baujahre ab 1979 am gesamten regionalen Wohnungsbestand

Rang	Stadt/Kreis	Bundesland	Anteil „jüngerer“ Immobilien ab Baujahr 1979
1	Erding	Bayern	56,1 %
2	Cloppenburg	Niedersachsen	56,0 %
3	Vechta	Niedersachsen	54,5 %
4	Freising	Bayern	54,3 %
5	Emsland	Niedersachsen	53,2 %
6	Pfaffenhofen a.d.Ilm	Bayern	52,5 %
7	Landshut	Bayern	51,7 %
8	Eichstätt	Bayern	51,1 %
9	Landsberg am Lech	Bayern	51,1 %
10	Regensburg	Bayern	50,7 %

Quellen: Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2014), Berechnungen HWWI

Top 10 Regionen mit überdurchschnittlich altem Immobilienbestand

Reihenfolge: Anteil Wohnungen Baujahre vor 1979 am gesamten regionalen Wohnungsbestand

Rang	Stadt/Kreis	Bundesland	Anteil „älterer“ Immobilien mit Baujahr vor 1979
1	Pirmasens, Stadt	Rheinland-Pfalz	86,1 %
2	Bremerhaven, Stadt	Niedersachsen	86,0 %
3	Essen, Stadt	Nordrhein-Westfalen	85,7 %
4	Gelsenkirchen, Stadt	Nordrhein-Westfalen	85,1 %
5	Wilhelmshaven, Stadt	Niedersachsen	84,4 %
6	Wuppertal, Stadt	Nordrhein-Westfalen	83,9 %
7	Herne, Stadt	Nordrhein-Westfalen	83,4 %
8	Braunschweig, Stadt	Niedersachsen	83,3 %
9	Hagen, Stadt	Nordrhein-Westfalen	83,2 %
10	Duisburg, Stadt	Nordrhein-Westfalen	82,9 %

Quellen: Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2014), Berechnungen HWWI

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2018

Der Postbank Wohnatlas 2018 ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Der vorliegende Beitrag ist der fünfte Studienteil des diesjährigen Wohnatlas. Er basiert auf Berechnungen, die unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), für 401 deutsche Landkreisen und kreisfreie Städten durchgeführt wurden.