Bundesweite Prognose: Immobilienpreise steigen bis 2030

Die Kaufpreise für Immobilien werden vor allem in und um die urbanen Zentren weiter ansteigen. In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Kreise und Städte können Haus- und Wohnungsbesitzer davon ausgehen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 an Wert zulegt. Ein Grund für die große Nachfrage am Wohnungsmarkt sind vor allem steigende Einwohnerzahlen in den Metropolen und in Süddeutschland. Allerdings gibt es große regionale Unterschiede. Dies sind Ergebnisse einer Studie zur zukünftigen Preisentwicklung im Postbank Wohnatlas 2018, die Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) durchgeführt haben.

Den stärksten Preisanstieg bis 2030 wird demnach Deutschlands ohnehin schon teuerste Stadt verzeichnen: Für München prognostizieren die Experten ein jährliches Plus von real 1,5 Prozent. Durchschnittlich 6.789 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche müssen Immobilienkäufer in der bayerischen Landeshauptstadt investieren. Im vergangenen Jahr sind die Preise im Vergleich zum Vorjahr erneut um 8,6 Prozent in die Höhe geklettert. „Die Zeiten der Preissprünge in den Metropolen dürften aber dem Ende entgegengehen. Wertsteigerungen sind weiterhin drin, aber die Preisentwicklung flacht zunehmend ab“, sagt Eva Grunwald, Bereichsleiterin für das Immobiliengeschäft Privatkunden bei der Postbank. Auf den Plätzen zwei und drei im Metropolen-Ranking folgen Düsseldorf mit einer Steigerungsrate von 1,02 Prozent und Hamburg mit 0,96 Prozent. Berlin hatte im Vergleich 2016-2017 den stärksten Preisanstieg der sogenannten „Big Seven“ – der sieben größten deutschen Metropolen – verzeichnet: In der deutschen Hauptstadt kletterten die Quadratmeterpreise um 11,4 Prozent auf 3.676 Euro. In der Zukunft wird das Preis-Plus aber vergleichsweise klein ausfallen: Bis 2030 liegt die jährliche Steigerungsrate laut Prognose bei 0,53 Prozent. Das ist der langsamste Anstieg unter den „Big Seven“.

Preisentwicklung in den „Big Seven“ der deutschen Städte 2017-2030

Reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent

Rang	Stadt	Preistrend in %	Preis pro Qm 2017
1	München	1,50	6789,44
2	Düsseldorf	1,02	3446,86
3	Hamburg	0,96	4211,61
4	Köln	0,87	3305,57
5	Stuttgart	0,74	3843,20
6	Frankfurt am Main	0,68	4500,65
7	Berlin	0,53	3676,41

Quellen: empirica-systems Marktdatenbank, Berechnungen HWWI

Kaufpreisprognose nach dem HWWI-Wohnungsmarktmodell

In die Kaufpreisprognose des HWWI für die 401 kreisfreien Städte und Landkreise sind die Angebots- und Nachfrageentwicklung anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung, Wohnausgaben und Wohnungsangebot eingeflossen. Das HWWI-Wohnungsmarktmodell vollzieht nach, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2017-2030.

Wertgewinne im Süden

Die mit Abstand größten Preissteigerungen sind in Heilbronn in Baden-Württemberg zu erwarten. In der Stadt dürften sich Wohnimmobilien bis 2030 jährlich um 2,99 Prozent verteuern. Generell finden sich im Süden der Republik fast durchgehend gute Rahmenbedingungen: Unter den Top Ten der Regionen mit den besten Aussichten auf Wertsteigerungen sind gleich sieben bayerische Landkreise. Für Immobilienbesitzer und Kaufinteressierte sind das gute Perspektiven – bei allerdings vergleichsweise hohen Quadratmeterpreisen meist jenseits der 3.000 Euro. „Bei besonders hohen Preisen sollten Käufer ganz genau hinsehen. Es besteht das Risiko, dass erwartete Wertgewinne bereits spekulativ in die aktuellen Wohnungspreise eingeflossen sind“, sagt Eva Grunwald von der Postbank.

Top Ten der Preisentwicklung in den Regionen 2017-2030

Reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent in deutschen Kreisen und Städten

Rang	Stadt/ Kreis	Preistrend in %	Preis pro Qm 2017
1	Heilbronn, kreisfreie Stadt	2,99	2532,31
2	Erding, Landkreis	2,24	2532,31
3	Cloppenburg, Landkreis	1,82	1666,73
4	Landsberg am Lech, Landkreis	1,81	3300,81
5	München, Landkreis	1,81	5239,92
6	Landshut, Landkreis	1,72	2570,01
7	Potsdam, Stadt	1,66	3240,77
8	Rosenheim, Landkreis	1,64	3284,97
9	Ebersberg, Landkreis	1,63	4528,81
10	Miesbach, Landkreis	1,61	4836,15

Quellen: empirica-systems Marktdatenbank, Berechnungen HWWI

Was tun, wenn die Bevölkerung schrumpft?

Schwieriger ist die Lage dagegen in den östlichen Bundesländern. Angesichts der sinkenden Bevölkerungszahlen drohen bei Immobilien Wertverluste. Der Postbank Wohnatlas zeigt, dass der Preistrend hier in den meisten Kreisen und Städten negativ ist. Ausnahmen sind der Großraum Berlin und die Zentren Leipzig und Dresden. Wertverluste zeichnen sich auch in einigen Regionen im Ruhrgebiet und im Saarland ab. Oft lohnt ein zweiter Blick und die Unterstützung eines Immobilienexperten, der das Investment bewertet. „Auch sollte man bei der Kaufentscheidung nicht übersehen, dass schon das Wohnen im Eigenheim – auch im Alter – einen hohen Wert darstellt“, so Grunwald. Schließlich geht es beim Immobilienkauf nicht nur um die Rendite des Investments, sondern auch um die Lebensqualität im eigenen Zuhause.

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2018

Der Postbank Wohnatlas 2018 ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Die vorliegende Kaufpreisprognose ist der zweite Studienteil des diesjährigen Wohnatlas. Untersucht wurde dafür vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten.