Leipzig und Umland: Wo sich der Immobilienkauf rechnet

Leipzig lohnt sich: Die Chancen stehen gut, dass Immobilien in der Messestadt bis zum Jahr 2030 weiter an Wert gewinnen. Die jährliche Steigerungsrate wird auf 1,18 Prozent taxiert. In Dresden liegen die Prognosen mit jährlichen Wertsteigerungen von 1,23 Prozent sogar noch darüber. Mit diesen Zuwächsen belegten die beiden bevölkerungsreichsten Städte Sachsens Spitzenplätze im Vergleich mit den „Big Seven“, den sieben größten Städten Deutschlands. Nur München schneidet noch besser ab. Das zeigt ein Blick in den Postbank Wohnatlas, für den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Immobilienmärkte bundesweit unter die Lupe genommen hat.

Die Studie belegt zudem, dass die Preise auch jenseits der Metropolregionen steigen und zahlreiche große und mittlere Städte längst Schauplätze des Immobilienbooms geworden sind. Preissteigerungen von mehr als einem Prozent pro Jahr bis 2030 sind laut Postbank-Prognose auch für die kreisfreien Städte Potsdam, Heilbronn, Landshut, Aachen, Ingolstadt und Münster zu erwarten. „Diese Städte profitieren davon, dass Kaufinteressenten wegen der Rekordpreise in den Metropolen als Alternative kleinere Orte in Betracht ziehen“, sagt Uwe Kleinert, Regionalbereichsleiter und Mitglied der Geschäftsleitung Ost bei der Postbank Finanzberatung.

Prognose: Preisentwicklung in den „Big Seven“ der deutschen Städte 2018-2030

Reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent (2018 – 2030), Preis je qm 2018

Quellen BBSR (2015); empirica-systeme Marktdatenbank (2019); Genesis regional (2019); MB research (2018); Statistisches Bundesamt (2019); Berechnungen HWWI

Rund um Leipzig: Immobilien verlieren an Wert

In den an Leipzig grenzenden Landkreisen gehen Prognosen dagegen in den nächsten elf Jahren von durchschnittlichen Wertverlusten aus. Im Mittel müssen Immobilienbesitzer hier mit einem Minus von 1,55 Prozent jährlich rechnen, im Landkreis Nordsachsen sind es -2,32 Prozent. Allerdings spiegeln die Prognosen nur durchschnittlich erwartete Entwicklungen in Städten und Landkreisen wider. So wie es in Leipzig Objekte, Ortslagen oder Stadtteile geben wird, in denen die Preissteigerungen höher oder niedriger als im Durchschnitt ausfallen, ist dies auch in den angrenzenden Landkreisen der Fall. Städte und Gemeinden, die in den Landkreisen Leipzig und Nordsachsen über eine zügige Verkehrsanbindung an die Messestadt verfügen, werden von Käufern zunehmend nachgefragt. Dort werden die Immobilienpreise spürbar anziehen – besonders, wenn eine gute Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln besteht. Immobilien, die in dieser Hinsicht ungünstig gelegenen sind, werden hingegen deutlich an Wert verlieren.

Wohnungen in der Messestadt werden teurer

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen ist in Leipzig im vergangenen Jahr nach oben geklettert. Er betrug 2018 durchschnittlich 2.192 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht, gemessen am Niveau des Jahres 2017, real einer Steigerung von 10,65 Prozent. Im Landkreis Nordsachsen war der Preissprung mit 12,77 Prozent noch höher. Hier kostete der Quadratmeter im vergangenen Jahr rund 1.190 Euro. Im Landkreis Leipzig war das Plus demgegenüber deutlich geringer: Mit einer Steigerung um 4,26 Prozent zwischen 2017 und 2018 liegt der Quadratmeterpreis nun bei durchschnittlichen 1.305 Euro.

Wer eine Immobilie in Dresden kaufte, musste tiefer in die Tasche greifen. Der Quadratmeterpreis in der sächsischen Landeshauptstadt lag knapp 200 Euro über dem Leipzigs. Im Durchschnitt 2018 mussten in Dresden 2.389 Euro je Quadratmeter gezahlt werden, 13,50 Prozent mehr als noch ein Jahr zuvor.

Wie teuer Wohnen in der eigenen Immobilie im Vergleich zur Miete derzeit ist, zeigt der so genannte Vervielfältiger: 26,4 Jahresnettokaltmieten werden in Leipzig fällig, um eine 70-Quadratmeter-Wohnung zu kaufen – wobei die durchschnittliche Nettokaltmiete je Quadratmeter 2018 im Durchschnitt bei 6,93 Euro lag. Von moderaten Immobilienpreisen im Verhältnis zu den Nettokaltmieten sprechen die Immobilienexperten des HWWI bei einem Vervielfältiger von maximal 22,5. „Ein hoher Faktor ist ein Hinweis darauf, dass die Preise möglicherweise überhitzen und künftige Wertsteigerungen bereits vorweggenommen wurden“, sagt Uwe Kleinert von der Postbank Finanzberatung. „Hier sollten Interessenten genau hinsehen und das Preis-Leistungs-Verhältnis prüfen. Ob sich ein Kauf lohnt, hängt sehr vom einzelnen Objekt ab – von der Bausubstanz, der Ausstattung und vor allem der Lage der Immobilie. Stimmen all diese Faktoren, können durchaus auch hohe Preise gerechtfertigt sein.“ In Nordsachsen lag der Vervielfältiger im Jahre 2018 durchschnittlich bei 18,1 und im Landkreis Leipzig bei 19,7. Die Dresdner mussten für den Kauf einer Eigentumswohnung umgerechnet 26,5 örtliche Jahresnettokaltmieten aufbringen.

Wohnatlas Leipzig & Umland sowie Dresden

Preisentwicklung 2018 – 2030; Kaufpreise 2018 pro qm, Vervielfältiger

Quellen BBSR (2015); empirica-systeme Marktdatenbank (2019); Genesis regional (2019); MB research (2018); Statistisches Bundesamt (2019); Berechnungen HWWI

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2019

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse wurden unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Pendelkosten für Bewohner der Umlandkreise der sieben größten deutschen Städte untersucht. Im Fokus dieser Auswertung steht Leipzig.