Wo Pendler profitieren: Immobilienkauf rund um Stuttgart

• Experten analysieren, wo sich Wohneigentum im Speckgürtel rechnet
• Bahnpendler kommen günstiger weg als Autofahrer

Leben im Umland, arbeiten in der City: Hohe Wohnungspreise in den boomenden Metropolen machen Pendeln für immer mehr Menschen zur Notwendigkeit. Entspannung ist nicht in Sicht: Die Nachfrage nach Wohneigentum übersteigt das Angebot, Bauland ist knapp, Nachverdichtungen sind kaum möglich oder politisch schwer durchsetzbar. In Stuttgart sind Eigentumswohnungen binnen eines Jahres um rund acht Prozent teurer geworden. Im Schnitt 4.225 Euro mussten Käufer pro Quadratmeter auf den Tisch legen. Der Postbank Wohnatlas 2019 zeigt in einer Sonderanalyse, wo sich beim Wohnungskauf im Stuttgarter Speckgürtel trotz Pendelns Geld sparen lässt.

Pendeln gibt es nicht zum Nulltarif

Deutschland ist Pendlerland – und Stuttgart gehört zu seinen Hochburgen. Die Mehrheit der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wohnt jenseits der Stadtgrenzen. Damit pendeln 251.921 Beschäftigte in die baden-württembergische Landeshauptstadt zur Arbeit, wie der Pendleratlas der Bundesagentur für Arbeit zeigt. Die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten der deutschen Metropolen befeuert diese Entwicklung. Wer Pendeln in Erwägung zieht, sollte allerdings nicht vergessen, dass längere Arbeitswege auch Kosten verursachen, die ein ganzes Berufsleben lang anfallen. Eine Modellrechnung des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für die Postbank zeigt, wann der Kostenvorteil des günstigeren Immobilienerwerbs im Umland gegenüber dem Kauf in der City durch Fahrtkosten und -zeit aufgezehrt ist. In der aktuellen Neuauflage der Analyse wurde die Anzahl der untersuchten Städte deutlich erweitert. Das Ergebnis: Wohin man sich im Stuttgarter Umland wendet, hat große Auswirkungen auf die Ersparnis.

Günstigste Wohnorte für Pendler sind Waiblingen und Fellbach

Verglichen wird jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in Stuttgart mit dem Erwerb einer Wohnung in einer der größeren Städte in einem Landkreis, der an die Landeshauptstadt grenzt. Das Pendeln lohnt sich laut Modellrechnung in nur zwei von 26 untersuchten Städten rund drei Jahrzehnte, insgesamt sieben Städte kommen auf 20 Jahre und mehr. Bester Standort für Pendler ist Waiblingen im Rems-Murr-Kreis: Der Kaufpreisvorteil gegenüber Stuttgart ist bei Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel für den Arbeitsweg erst nach 30,7 Jahren aufgebraucht, bei täglicher Fahrt mit dem Auto reduziert sich diese Zeitspanne allerdings auf 12,2 Jahre. Ähnlich gut schneidet Fellbach (Rems-Murr-Kreis) ab: Käufer dürfen eine Ersparnis erwarten, von der sie bei Nutzung des öffentlichen Nahverkehrs laut Modellrechnung 29,7 Jahre profitieren. Autofahrer allerdings verbrauchen die Ersparnis bereits in 16,6 Jahren. Auf Platz drei der günstigsten Standorte im Stuttgarter Speckgürtel schafft es Esslingen am Neckar. Bahnpendler haben das gesparte Kapital rechnerisch nach 24,7 Jahren aufgezehrt. Für Autopendler erzielt Esslingen 12,1 Jahre lang Vorteile. Fast genauso gut schneiden Ludwigsburg und Kornwestheim im Landkreis Ludwigsburg ab: In beiden Städten profitieren Bahn-Pendler rund 23 Jahre lang vom günstigeren Immobilienkauf.

Bus- und Bahnfahren überall günstiger

Die Umland-Städte auf den vorderen Plätzen verdanken ihr Abschneiden den kurzen Wegen in die Metropolen, die mit der Bahn sehr schnell in nur elf oder zwölf Minuten zu bewältigen sind. Autopendler kommen im Stuttgarter Umland generell schlechter weg, denn die Fahrt mit dem PKW ist nicht nur häufig zeitaufwändiger, sondern pro Kilometer auch teurer. „Wer sich für das Pendeln entscheidet, sollte bei seiner Kaufentscheidung unbedingt auf eine gute Schienenanbindung achten. Das reduziert die Pendelzeiten und -kosten“, rät Frank Boes, Regionalbereichsleiter und Mitglied der regionalen Geschäftsleitung Südmitte & Südwest von der Postbank Immobilien GmbH. „Zudem dürfte im Zuge der künftigen Klima- und Verkehrspolitik der öffentliche Nahverkehr eine deutliche Aufwertung erfahren. Pendeln wird so noch weiter vereinfacht und die Städte mit Schienen-Anschluss an die Metropole werden weiter an Attraktivität gewinnen. Das wiederum dürfte Wertstabilität für die Immobilie garantieren.“

Die kurzfristigsten Kaufpreisvorteile der 26 untersuchten Städte und Gemeinden im Stuttgarter Umland erzielen Berufspendler mit einem Umzug nach Kirchheim unter Teck (Landkreis Esslingen). Käufer kommen nur 8,6 Jahre lang günstiger weg, wenn sie täglich „öffentlich“ nach Stuttgart pendeln. Autofahrer hätten 5,1 Jahre lang Geld gespart. Das liegt vor allem an der vergleichsweise langen Pendelstrecke von 34 Kilometern.

> Tabelle: Zeitspanne in Jahren, in der der Umzug in eine der bevölkerungsreichsten Städte der Umlandlandkreise günstiger ist

Was kostet Pendeln wirklich?

Ausgangspunkt für die Modellrechnung sind die durchschnittlichen Kaufpreise für eine 70 Quadratmeter große Wohnimmobilie zuzüglich Notargebühren (2 Prozent vom Kaufpreis) und Grunderwerbsteuer sowohl in der Metropole als auch im Umlandkreis. Zur Berechnung der Pendelkosten wird angenommen, dass ein Familienmitglied in der Metropole arbeitet und 220 Mal im Jahr dorthin pendelt. Da auch Stadtbewohner einen Arbeitsweg zu bewältigen haben, wird zugrunde gelegt, dass die Fahrtzeiten innerhalb der City identisch sind mit denen des Pendlers von seiner Haustür zum Bahnhof und vom Stuttgarter Hauptbahnhof zu seinem Arbeitsplatz. Zusätzliche Zeiten entstehen also für Pendler nur vom Umland-Bahnhof zum Stuttgarter Hauptbahnhof. Analysiert wurden sowohl die Fahrtzeiten mit öffentlichen Verkehrsmitteln (ÖPNV) als auch mit dem Auto.

In einem zweiten Schritt werden die Pendelkosten berechnet: Einerseits werden die Kosten für das Ticket für Bus und Bahn beziehungsweise für das Auto (inkl. Benzin, Anschaffung, laufende Kosten) herangezogen. Andererseits wird der zusätzliche Zeitaufwand für den Umlandbewohner mit dem in Stuttgart im Mittel erzielten Bruttolohn im Jahr 2018 (32,09 Euro je Stunde) veranschlagt.

Individuelle Abwägung – realistische Finanzplanung

„Unsere Modellrechnung verdeutlicht Kaufinteressenten, welche Kosten Pendeln verursacht“, sagt Frank Boes von der Postbank. „Da verschiedene Faktoren die Berechnungen beeinflussen, kann die Frage, ob sich Pendeln lohnt, allerdings jeweils nur individuell abgewogen und beantwortet werden.“ Schließlich hängt das Ergebnis davon ab, wo exakt die Wohnung und die Arbeitsstelle in der Metropole liegen. Entscheidend ist auch, ob in einem Haushalt ein oder zwei Arbeitnehmer pendeln, ob Home-Office-Regelungen die Zahl der Pendeltage verringern und wie die berufliche Planung generell aussieht. Bleibt es bei dem Arbeitsverhältnis in der Metropole oder sind berufliche Veränderungen oder der Renteneintritt absehbar? Familien sollten berücksichtigen, dass Kinder in der Kita möglicherweise länger betreut werden müssen, während Vater oder Mutter noch mit der Bahn unterwegs sind oder im Stau stehen. Auch das kostet Geld. Andererseits bedeutet ein Investment in der Großstadt in vielen Fällen höhere Schulden – und damit auch höhere Zinszahlungen.

„In Stuttgart sind die Kaufpreisvorteile im Umland gegenüber dem Preisniveau in der Metropole selbst nicht so groß wie in anderen Städten. Das führt dazu, dass die Ersparnis schneller im Pendler-Alltag verfahren wird“, sagt Experte Boes. „Wer im Umland die Wunsch-Immobilie findet, sollte genau rechnen. Am Ende zahlt sich meist vor allem eine schnelle Bahn-Anbindung aus.“

Übersicht: Immobilienpreise für Stuttgart und das Umland

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2019

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse wurden unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Pendelkosten für Bewohner der Umlandkreise der sieben größten deutschen Städte untersucht. Im Fokus dieser Auswertung steht Stuttgart.

Annahmen und Berechnungen der Pendelkosten

1. In der Gemeinde des Landkreises wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmeter zum Durchschnittspreis des Landkreises im Jahre 2018 erworben. Alternativ wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmeter in der Metropole zum Durchschnittpreis der Metropole im Jahre 2018 gekauft.
2. Der berechnete Kaufpreis wird um Notargebühren von 2 Prozent sowie der derzeit im Bundesland geltenden Grunderwerbsteuer erhöht.
3. Einsparungen beim Kauf einer Eigentumswohnung im Umland im Vergleich zu einem Kauf in der Metropole werden um notwendige Mobilitätskosten (direkte Mobilitätskosten und bewerteter Zeitaufwand für das Pendeln), die durch den Umzug in das Umland entstehen, reduziert.
4. Zusätzliche Mobilitätszeiten für Bewohner des Umlandes gegenüber den Bewohnern der Metropole entstehen für den Weg vom Bahnhof der Umlandgemeinde zum Hauptbahnhof der Metropole. Alle Pendler nehmen den Weg von Bahnhof zu Bahnhof.
5. Als Pendelzeit für den einfachen Weg wird die kürzeste Reisezeit angesetzt, die mit dem jeweiligen Verkehrsmittel am Dienstagmorgen, den 29.03.2019, zwischen 07.00 Uhr und 08.00 Uhr erzielt werden konnte.
6. Die Mobilitätszeiten für Hin- und Rückweg sind identisch.
7. Die Mobilitätskosten pro einfachem Entfernungskilometer liegen nach Abzug der Steuervergünstigungen bei 0,35 Euro für den PKW und bei 0,08 Euro für den ÖPNV.
8. Der Zeitaufwand für das Pendeln wird mit dem Medianeinkommen von Vollzeitbeschäftigten (Brutto je Stunde) bewertet, der im Jahre 2018 in der Metropole erzielt wurde.