Wo Pendler profitieren: Immobilienkauf rund um Köln

Leben im Umland, arbeiten in der City: Angesichts hoher Wohnungspreise in den boomenden Metropolen wird Pendeln für immer mehr Menschen zum Alltag. Denn in den Großstädten ist Entspannung nicht in Sicht. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, Bauland ist knapp und Nachverdichtungen sind kaum mehr möglich oder politisch schwer durchsetzbar. In Köln sind Eigentumswohnungen binnen eines Jahres um knapp sieben Prozent teurer geworden. 2018 mussten Käufer im Schnitt bereits 3.596 Euro pro Quadratmeter auf den Tisch legen. Der Postbank Wohnatlas 2019 zeigt in einer Sonderanalyse, wo sich beim Wohnungskauf im Kölner Speckgürtel trotz Pendelns Geld sparen lässt.

Pendeln gibt es nicht zum Nulltarif

Deutschland ist Pendlerland: Seit Jahren steigt die Zahl der Menschen, die für ihren Weg zur Arbeit mindestens eine halbe Stunde benötigen. Die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten der deutschen Metropolen befeuert diese Entwicklung. Wer das Pendeln in Erwägung zieht, sollte allerdings nicht vergessen, dass längere Arbeitswege auch Kosten verursachen, die ein ganzes Berufsleben lang anfallen. Eine Modellrechnung des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für die Postbank zeigt, wann der Kostenvorteil des günstigeren Immobilienkaufs im Umland durch Fahrtkosten und -zeit aufgezehrt ist. In der aktuellen Neuauflage der Analyse wurde die Anzahl der untersuchten Städte im Umland deutlich erweitert. Das Ergebnis: Die tatsächliche Ersparnis hängt davon ab, aus welcher Region man in die Großstadt pendelt.

Zügig in die City aus Hürth, Leverkusen, Pulheim und Brühl

Verglichen wird jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in Köln mit dem Erwerb in einer der größeren Städte in einem Landkreis, der an die Domstadt angrenzt. Am längsten profitieren Pendler in Hürth (Rhein-Erft-Kreis). Dort kostet der Quadratmeter im Durchschnitt 1.500 Euro weniger als in Köln, dabei ist die Anbindung zwischen den beiden Städten hervorragend. Für die etwa 13 Kilometer benötigen Pendler mit öffentlichen Verkehrsmitteln elf Minuten, Autofahrer 20 Minuten. Die Ersparnis, die der Kauf einer günstigeren Immobilie in Hürth gegenüber dem Investment in Köln bringt, haben Bus- und Bahnpendler rechnerisch erst nach 42,7 Jahren vollständig verbraucht. Autofahrer profitieren 18,9 Jahre lang.

Immerhin noch 31,6 Jahre haben Käufer bei Nutzung des öffentlichen Nahverkehrs in Leverkusen laut Modellrechnung einen Preisvorteil. In Pulheim und in Brühl im Rhein-Erft-Kreis ist die Kaufpreisersparnis jeweils nach 31,5 Jahren aufgezehrt. Auch aus diesen Orten ist die Pendelstrecke mit öffentlichen Verkehrsmitteln in einer Viertelstunde zu bewältigen. Autofahrer brauchen länger, aus Brühl sogar knapp eine halbe Stunde.

Bus- und Bahnfahren fast überall günstiger

Alle anderen größeren Städte in den umliegenden Landkreisen bieten auf lange Sicht kaum Kostenvorteile. Fast überall kommen Pendler, die „öffentlich“ unterwegs sind, günstiger weg als Autofahrer. Die Fahrt mit dem eigenen PKW dauert nicht nur meist länger, sondern ist vor allem auch teurer. Nur in sieben der 46 untersuchten Umkreis-Städte ist dies nicht der Fall, nämlich in Elsdorf, Wesseling, Monheim, Niederkassel, Wachtberg, Heiligenhaus und Wermelskirchen.

Wermelskirchen ist allerdings auch die Stadt, die sich im Vergleich am wenigsten zum Pendeln empfiehlt. Autofahrer verfahren den Kaufpreisvorteil in 7,8 Jahren, Bus- und Bahnpendler in 5,4 Jahren. Ebenfalls nur sehr kurzzeitig rentiert sich ein Umzug nach Velbert oder Heiligenhaus im Landkreis Mettmann. Nach rund sechs Jahren haben Bahnpendler und Autofahrer den Kaufpreisvorteil verbraucht. Das liegt an der größeren Entfernung bei eher schlechter Anbindung im ÖPNV. Was eine schnelle Bahnverbindung bringen kann, zeigt Erftstadt im Rhein-Erft-Kreis: Die Entfernung von etwa 39 Kilometern bewältigen Bus- und Bahnfahrer in nur 22 Minuten. Das führt dazu, dass sich der Umzug für Bahnfahrer knapp 20 Jahre rentiert.

Insgesamt zeigt die Modellrechnung: Ein Umzug ins Kölner Umland rentiert sich für einen Haushalt mit einem Berufspendler nur dann für mehr als 20 Jahre, wenn die Strecke in weniger als 20 Minuten zu bewältigen ist. Bei Fahrtzeiten ab 40 Minuten für die einfache Fahrt sinkt der Zeitraum auf unter zwölf Jahre.

Was kostet Pendeln wirklich?

Ausgangspunkt für die Modellrechnung ist der durchschnittliche Kaufpreis für eine 70 Quadratmeter große Wohnung zuzüglich Notargebühren (2% vom Kaufpreis) und Grunderwerbssteuer in der Metropole und im Umlandkreis. Zur Berechnung der Pendelkosten wird angenommen, dass ein Familienmitglied in der Metropole arbeitet und 220 Mal im Jahr dorthin pendelt. Auch Stadtbewohner haben einen Arbeitsweg zu bewältigen. Daher wird zugrunde gelegt, dass die Fahrtzeiten innerhalb der City identisch sind mit denen des Pendlers von seiner Haustür zum Heimatbahnhof und vom Kölner Hauptbahnhof zu seinem Arbeitsplatz. Zusätzliche Zeiten entstehen also für Pendler nur vom Umland-Bahnhof zum Kölner Hauptbahnhof. Analysiert werden sowohl die Fahrtzeiten mit öffentlichen Verkehrsmitteln (ÖPNV), als auch mit dem Auto.

In einem zweiten Schritt werden die Pendelkosten berechnet: Einerseits werden die Kosten für Bus- und Bahntickets beziehungsweise für das Auto (inkl. Benzin, Anschaffung, laufende Kosten) herangezogen. Andererseits wird der zusätzliche Zeitaufwand für den Umlandbewohner mit dem in Köln im Mittel erzielten Bruttolohn im Jahr 2018 (27,54 Euro je Stunde) veranschlagt.

Individuelle Abwägung – realistische Finanzplanung

Ob sich Pendeln lohnt, muss im Einzelfall entschieden werden. Denn das Ergebnis hängt davon ab, wo die Wohnung und wo genau die Arbeitsstelle in der Metropole liegen. Entscheidend ist auch, ob in einem Haushalt ein oder zwei Arbeitnehmer pendeln, ob Home-Office-Regelungen die Zahl der Pendeltage verringern und wie die berufliche Planung generell aussieht. Bleibt es bei dem Arbeitsverhältnis in der Metropole oder sind berufliche Veränderungen oder der Renteneintritt absehbar? Familien sollten berücksichtigen, dass Kinder in der Kita möglicherweise länger betreut werden müssen, während Vater oder Mutter noch in der S-Bahn unterwegs sind oder im Stau stehen. Auch das kostet Geld. Andererseits bedeutet ein Investment in der Großstadt in vielen Fällen höhere Schulden – und damit auch höhere Zinszahlungen.

„Unsere Modellrechnung gibt wertvolle Hinweise, welche Faktoren die Höhe der Pendelkosten beeinflussen“, sagt Frank Boes, Regionalbereichsleiter und Mitglied der regionalen Geschäftsleitung Südmitte & Südwest von der Postbank Immobilien GmbH. „Das Kölner Umland ist oft gut angebunden. Von daher kann sich ein Umzug durchaus auch für Pendler lohnen. Die Studie soll dazu anregen, ganz genau nachzurechnen.“ Nur durch eine individuelle Analyse der finanziellen Situation, des geplanten Investments und der beruflichen Perspektiven lassen sich die Gesamtkosten dem Experten zufolge wirklich realistisch einschätzen.

Quellen: Empirica (2019): empirica-systeme Marktdatenbank; Statistisches Bundesamt (2019): www.destatis.de; Berechnungen HWWI

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2019

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse wurden unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Pendelkosten für Bewohner der Umlandkreise der sieben größten deutschen Städte untersucht. Im Fokus dieser Auswertung steht Düsseldorf.

Annahmen und Berechnungen der Pendelkosten

1. In der Gemeinde des Landkreises wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmeter zum Durchschnittspreis des Landkreises im Jahre 2018 erworben. Alternativ wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmeter in der Metropole zum Durchschnittpreis der Stadt im Jahre 2018 gekauft. In die Analyse einbezogen wurden alle Städte mit mehr als 20.000 Einwohnern (Mitte 2017) der umliegenden Landkreise.
2. Der berechnete Kaufpreis wird um Notargebühren von zwei Prozent sowie die derzeit im Bundesland geltende Grunderwerbsteuer erhöht.
3. Einsparungen beim Kauf einer Eigentumswohnung im Umland im Vergleich zu einem Kauf in der Metropole werden um notwendige Mobilitätskosten (direkte Mobilitätskosten und bewerteter Zeitaufwand für das Pendeln), die durch den Umzug in das Umland entstehen, reduziert.
4. Zusätzliche Mobilitätszeiten für Bewohner des Umlandes gegenüber den Bewohnern der Metropole entstehen für den Weg vom Bahnhof der Umlandgemeinde zum Hauptbahnhof der Metropole. Alle Pendler nehmen den Weg von Bahnhof zu Bahnhof.
5. Als Pendelzeit für den einfachen Weg wird die kürzeste Reisezeit angesetzt, die mit dem jeweiligen Verkehrsmittel am Dienstagmorgen, den 29.03.2019, zwischen 07.00 Uhr und 08.00 Uhr erzielt werden konnte.
6. Die Mobilitätszeiten für Hin- und Rückweg sind identisch.
7. Die Mobilitätskosten pro einfachem Entfernungskilometer liegen nach Abzug der Steuervergünstigungen bei 0,35 Euro für den PKW und bei 0,08 Euro für den ÖPNV.
8. Der Zeitaufwand für das Pendeln wird mit dem Medianeinkommen von Vollzeitbeschäftigten (Brutto je Stunde) bewertet, das im Jahre 2018 in der Metropole erzielt wurde.