Wo Pendler profitieren: Immobilienkauf rund um Berlin

Leben im Umland, arbeiten in der City: Hohe Wohnungspreise in den boomenden Metropolen machen Pendeln für immer mehr Menschen zur Notwendigkeit. Und Entspannung ist nicht in Sicht: Die Nachfrage nach Wohneigentum übersteigt das Angebot, Bauland ist knapp, Nachverdichtungen sind kaum mehr möglich oder politisch schwer durchsetzbar. In Berlin sind Eigentumswohnungen binnen eines Jahres um elf Prozent teurer geworden, das sind die stärksten Preissteigerungen im Vergleich der sieben größten deutschen Städte (Big Seven). Im Jahr 2018 überstieg der Quadratmeterpreis in der Hauptstadt erstmals die 4.000-Euro-Marke. Im Schnitt 4.166 Euro mussten Käufer auf den Tisch legen. Der Postbank Wohnatlas 2019 zeigt in einer Sonderanalyse, wo sich beim Wohnungskauf im Berliner Speckgürtel trotz Pendelns Geld sparen lässt.

Pendeln gibt es nicht zum Nulltarif

Deutschland ist Pendlerland: Seit Jahren steigt die Zahl der Menschen, die für ihren Weg zur Arbeit mindestens eine halbe Stunde benötigen. Die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten der deutschen Metropolen befeuert diese Entwicklung. Wer Pendeln in Erwägung zieht, sollte allerdings nicht vergessen, dass längere Arbeitswege auch Kosten verursachen, die ein ganzes Berufsleben lang anfallen. Eine Modellrechnung des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für die Postbank zeigt, nach wie vielen Jahren der Kostenvorteil des günstigeren Immobilienerwerbs im Umland Berlins gegenüber dem Kauf in der City durch Fahrtkosten und -zeit aufgezehrt ist. In der aktuellen Neuauflage der Analyse wurde die Anzahl der untersuchten Städte deutlich erweitert. Das Ergebnis zeigt: Wohin man sich im Berliner Umland orientiert, hat große Auswirkungen auf die Ersparnis.

Zügig pendeln aus Teltow

Verglichen wird jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in Berlin mit dem Erwerb einer Wohnung in einer der größeren Städte in einem Landkreis, der an Berlin grenzt. Am längsten profitieren Pendler in Teltow (Landkreis Potsdam-Mittelmark) vom günstigeren Wohnungskauf: Der Kaufpreisvorteil gegenüber Berlin ist bei Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel für den Arbeitsweg erst nach mehr als 40 Jahren aufgebraucht, bei täglicher Fahrt mit dem Auto reduziert sich diese Zeitspanne auf 18,8 Jahre. Teltow ist auch die Stadt mit der schnellsten öffentlichen Anbindung an den Berliner Hauptbahnhof: In nur 17 Minuten können Pendler die Strecke bewältigen.

Auch in Bernau (Landkreis Barnim) dürfen Käufer eine Ersparnis erwarten, von der sie bei Nutzung des öffentlichen Nahverkehrs laut Modellrechnung 36,9 Jahre profitieren. Autofahrer hingegen verfahren den Preisvorteil aus dem Immobilienkauf in 14,6 Jahren. Auf Platz drei der günstigsten Standorte im Berliner Speckgürtel schafft es Falkensee (Landkreis Havelland). Bahnpendler haben das gesparte Kapital rechnerisch erst nach 36,0 Jahren aufgezehrt. Für Autopendler erzielt Falkensee 14,7 Jahre lang Vorteile. Bernau und Falkensee liegen vor allem dank sehr guter Infrastruktur des öffentlichen Nahverkehrs im Ranking auf den vorderen Plätzen. Für die rund 28 Kilometer aus Bernau wie auch die 22 Kilometer aus Falkensee benötigen Pendler per Bahn gut 20 Minuten. Mit dem Auto sind sie doppelt so lange unterwegs.

Bus- und Bahnfahren fast überall günstiger

Weitere Standorte, in denen der Immobilienkauf auch nach mehr als 30 Jahren Pendeln günstiger bleibt als im Berliner Stadtgebiet, sind Ludwigsfelde und Blankenfelde-Mahlow im Landkreis Teltow-Fläming – aber nur, wenn der Arbeitnehmer mit der Bahn in die City fährt. Autopendler kommen im Berliner Umland generell schlechter weg, denn die Fahrt mit dem PKW ist nicht nur häufig zeitaufwändiger, sondern pro Kilometer auch teurer.

Die geringsten Kaufpreisvorteile der 33 untersuchten Städte und Gemeinden im Berliner Umland erzielen Berufspendler mit einem Umzug nach Seelow (Landkreis Märkisch-Oderland). Käufer kommen nur 7,8 Jahre lang günstiger weg, wenn sie täglich „öffentlich“ nach Berlin pendeln. Autofahrer hätten 6,7 Jahre lang Geld gespart. Das liegt vor allem an der langen Pendelstrecke von 78 Kilometern und der eher ungünstigen Verkehrsanbindung. Bus- und Bahnfahrer sind rund zwei Stunden unterwegs, Autofahrer immerhin noch fast anderthalb Stunden. Auch ein Umzug nach Potsdam rentiert sich trotz guter Anbindung nicht lange: Nach acht Jahren haben Bus- und Bahnpendler den Kaufpreisvorteil verfahren, Autofahrer sogar schon nach 3,7 Jahren. Grund ist der recht hohe Quadratmeterpreis von durchschnittlich 3.589 Euro, der in der brandenburgischen Landeshauptstadt fällig wird. Der Kaufpreisvorteil gegenüber dem Wohnungskauf in Berlin fällt damit deutlich geringer als in den weit günstigeren Landkreisen im Umland Berlins aus.

Generell sind die Pendelzeiten aus dem Berliner Speckgürtel in die City recht lang: Nur sieben der 33 untersuchten Städte glänzen mit Bus- und Bahnzeiten von unter 30 Minuten pro Strecke. Autofahrer sind lediglich aus Teltow in weniger als einer halben Stunde am Ziel. Eine Stunde und mehr am Steuer sind keine Seltenheit. Der Faktor Zeit ist für den Pendelkostenrechner aber eine entscheidende Größe. 

Was kostet Pendeln wirklich?

Ausgangspunkt für die Modellrechnung sind die durchschnittlichen Kaufpreise für eine 70 Quadratmeter große Wohnimmobilie zuzüglich Notargebühren (2 Prozent vom Kaufpreis) und Grunderwerbssteuer sowohl in der Metropole als auch im Umlandkreis. Zur Berechnung der Pendelkosten wird angenommen, dass ein Familienmitglied in der Metropole arbeitet und 220 Mal im Jahr dorthin pendelt. Da auch Stadtbewohner einen Arbeitsweg zu bewältigen haben, wird zugrunde gelegt, dass die Fahrtzeiten innerhalb der City identisch sind mit denen des Pendlers von seiner Haustür zum Bahnhof der betrachteten Stadt und vom Berliner Hauptbahnhof zu seinem Arbeitsplatz. Zusätzliche Zeiten entstehen also für Pendler nur vom Umland-Bahnhof zum Berliner Hauptbahnhof. Analysiert wurden sowohl die Fahrtzeiten mit öffentlichen Verkehrsmitteln (ÖPNV), als auch mit dem Auto.

In einem zweiten Schritt werden die Pendelkosten berechnet: Einerseits werden die Kosten für das Ticket für Bus und Bahn beziehungsweise für das Auto (inkl. Benzin, Anschaffung, laufende Kosten) herangezogen. Andererseits wird der zusätzliche Zeitaufwand für den Umlandbewohner mit dem in Berlin im Mittel erzielten Bruttolohn im Jahr 2018 (23,07 Euro je Stunde) veranschlagt.

Individuelle Abwägung – realistische Finanzplanung

Die Frage, ob sich Pendeln lohnt, muss jeweils im Einzelfall betrachtet werden. Denn das Ergebnis hängt davon ab, wo exakt die Wohnung und die Arbeitsstelle in der Metropole liegen. Entscheidend ist auch, ob in einem Haushalt ein oder zwei Arbeitnehmer pendeln, ob Home-Office-Regelungen die Zahl der Pendeltage verringern und wie die berufliche Planung generell aussieht. Bleibt es bei dem Arbeitsverhältnis in der Metropole oder sind berufliche Veränderungen oder der Renteneintritt absehbar? Familien sollten berücksichtigen, dass Kinder in der Kita möglicherweise länger betreut werden müssen, während Vater oder Mutter noch in der S-Bahn unterwegs sind oder im Stau stehen. Auch das kostet Geld. Andererseits bedeutet ein Investment in der Großstadt in vielen Fällen höhere Schulden – und damit auch höhere Zinszahlungen.

„Mit der Berechnung der Pendelkosten zeigen wir, wie wichtig die einzelnen Faktoren sind – und wie sie am Ende als Variablen die Kostenrechnung beeinflussen“, sagt Christian Hesse, Regionalbereichsleiter und Mitglied der regionalen Geschäftsleitung Süd & Ost von der Postbank Immobilien GmbH. „Von den günstigeren Preisen, die im Umland locken, sollten sich Kaufinteressierte nicht blenden lassen, sondern ganz genau nachrechnen.“ Nur eine individuelle Analyse der finanziellen Situation, des geplanten Investments und der beruflichen Perspektiven können am Ende helfen, die Kosten realistisch einzuschätzen. „Wer unsicher ist, sollte einen Immobilienfachmann zu Rate ziehen“, sagt Hesse von der Postbank.

Quellen: Empirica (2019): empirica-systeme Marktdatenbank; Statistisches Bundesamt (2019): www.destatis.de; Berechnungen HWWI

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2019

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse wurden unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Pendelkosten für Bewohner der Umlandkreise der sieben größten deutschen Städte untersucht. Im Fokus dieser Auswertung steht Berlin.

Annahmen und Berechnungen der Pendelkosten

1. In der Gemeinde des Landkreises wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmeter zum Durchschnittspreis des Landkreises im Jahre 2018 erworben. Alternativ wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmeter in der Metropole zum Durchschnittpreis der Metropole im Jahre 2018 gekauft. In die Analyse einbezogen wurden jeweils die vier größten Städte der umliegenden Landkreise, angrenzende kreisfreie Städte (Potsdam) sowie alle weiteren Städte in den betrachteten Landkreisen mit mehr als 20.000 Einwohnern.
2. Der berechnete Kaufpreis wird um Notargebühren von 2 Prozent sowie der derzeit im Bundesland geltenden Grunderwerbsteuer erhöht.
3. Einsparungen beim Kauf einer Eigentumswohnung im Umland im Vergleich zu einem Kauf in der Metropole werden um notwendige Mobilitätskosten (direkte Mobilitätskosten und bewerteter Zeitaufwand für das Pendeln), die durch den Umzug in das Umland entstehen, reduziert.
4. Zusätzliche Mobilitätszeiten für Bewohner des Umlandes gegenüber den Bewohnern der Metropole entstehen für den Weg vom Bahnhof der Umlandgemeinde zum Hauptbahnhof der Metropole. Alle Pendler nehmen den Weg von Bahnhof zu Bahnhof.
5. Als Pendelzeit für den einfachen Weg wird die kürzeste Reisezeit angesetzt, die mit dem jeweiligen Verkehrsmittel am Dienstagmorgen, den 29.03.2019, zwischen 07.00 Uhr und 08.00 Uhr erzielt werden konnte.
6. Die Mobilitätszeiten für Hin- und Rückweg sind identisch.
7. Die Mobilitätskosten pro einfachem Entfernungskilometer liegen nach Abzug der Steuervergünstigungen bei 0,35 Euro für den PKW und bei 0,08 Euro für den ÖPNV.
8. Der Zeitaufwand für das Pendeln wird mit dem Medianeinkommen von Vollzeitbeschäftigten (Brutto je Stunde) bewertet, der im Jahre 2018 in der Metropole erzielt wurde.