Wo Pendler profitieren: Immobilienkauf rund um Düsseldorf

Leben im Umland, arbeiten in der City: Angesichts hoher Wohnungspreise in den boomenden Metropolen pendeln immer mehr Menschen. Und Entspannung ist nicht in Sicht: Die Nachfrage nach Wohneigentum übersteigt das Angebot, Bauland ist knapp, Nachverdichtungen sind kaum mehr möglich oder politisch schwer durchsetzbar. In Düsseldorf sind Eigentumswohnungen binnen eines Jahres um 7,5 Prozent teurer geworden. Käufer mussten hier im Schnitt 3.772 Euro pro Quadratmeter auf den Tisch legen. Der Postbank Wohnatlas 2019 zeigt in einer Sonderanalyse, wo Pendler beim Wohnungskauf im Düsseldorfer Umland auch langfristig Geld sparen können.

Pendeln gibt es nicht zum Nulltarif

Deutschland ist Pendlerland: Seit Jahren steigt die Zahl der Menschen, die für ihren Weg zur Arbeit mindestens eine halbe Stunde benötigen. Die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten der deutschen Metropolen fördert diese Entwicklung. Wer das Pendeln in Erwägung zieht, sollte allerdings nicht vergessen, dass längere Arbeitswege auch Kosten verursachen, die ein ganzes Berufsleben lang anfallen. Eine Modellrechnung des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für die Postbank zeigt, wann der Kostenvorteil des günstigeren Kaufpreises im Umland im Vergleich zur Rheinmetropole selbst durch Fahrtkosten und -zeit aufgezehrt ist. In der aktuellen Neuauflage der Analyse wurde die Anzahl der untersuchten Städte im Düsseldorfer Speckgürtel deutlich erweitert. Das Ergebnis: Der Standort der Immobilie hat große Auswirkungen auf die tatsächliche Ersparnis. 

Duisburg überzeugt bei Preis und Anbindung

Verglichen wird jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in Düsseldorf mit dem Erwerb einer vergleichbaren Wohnung in einer der größeren Städte aus den angrenzenden Landkreisen. Am längsten profitieren Pendler aus Duisburg vom günstigeren Wohnungskauf: Der Preisvorteil im Vergleich zu Düsseldorf ist bei täglicher Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel für den Arbeitsweg erst nach 54,5 Jahren aufgebraucht, für Autofahrer reduziert sich diese Zeitspanne auf 18,8 Jahre. Duisburg ist auch die Stadt mit den niedrigsten Kaufpreisen in der Region: Der Quadratmeter kostet hier im Durchschnitt rund 1.234 Euro. Außerdem dauert die Bahnfahrt nach Düsseldorf lediglich zwölf Minuten. Nur Pendler aus Neuss, Erkrath und Mettmann sind per öffentlichem Personennahverkehr (ÖPNV) schneller in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt: Ihre Fahrt dauert nur neun Minuten.

Neuss und Erkrath überzeugen aber auch in anderer Hinsicht: In beiden Orten dürfen Käufer eine Ersparnis erwarten, von der sie bei Nutzung des öffentlichen Nahverkehrs laut Modellrechnung mehr als 50 Jahre profitieren. Pendler aus Neuss, die „öffentlich“ unterwegs sind, ziehen 52,7 Jahre einen Vorteil aus ihrem Wohnungskauf. Autofahrer hingegen verbrauchen die Ersparnis bereits in 22,2 Jahren. Auf Platz drei der günstigsten Standorte im Düsseldorfer Umland schafft es Erkrath. Bahnpendler haben den Kaufpreisvorteil erst nach 51,6 Jahren aufgezehrt. Wer das Auto nutzt, spart 17,9 Jahre lang.

Von Kaarst aus lieber mit dem Auto

Weitere Standorte, in denen der Immobilienkauf auch nach rund 40 Jahren Pendeln günstiger bleibt als im Düsseldorfer Stadtgebiet, sind Mettmann und Hilden im Kreis Mettmann – aber nur, wenn der Arbeitnehmer mit der Bahn in die Rheinmetropole fährt. Autopendler sind im Düsseldorfer Umland nur in Kaarst (Rhein-Kreis Neuss) im Vorteil. Fährt jemand aus der 43.000-Einwohner-Stadt mit dem Wagen in die Landeshauptstadt, lohnt sich der Wohnungskauf 17,8 Jahre lang. Ist er allerdings mit dem ÖPNV unterwegs, sind es lediglich 12,3 Jahre. 

Die geringsten Kaufpreisvorteile der 18 Städte im Düsseldorfer Umland erzielen Berufspendler mit einem Umzug nach Jüchen. Käufer kommen nur 11,5 Jahre lang günstiger weg, wenn sie täglich „öffentlich“ in die Landeshauptstadt pendeln. Autofahrer hätten 9,2 Jahre lang Geld gespart.

Generell sind die Pendelzeiten aus dem Umland in die Düsseldorfer Innenstadt recht kurz: Aus 14 der 18 untersuchten Städte fahren die Pendler mit Bus und Bahn unter 30 Minuten pro Strecke. Lediglich ÖPNV-Nutzer aus Velbert und Monheim am Rhein (beide Kreis Mettmann) sowie Kaarst und Jüchen (beide Rhein-Kreis Neuss) sind länger unterwegs. 40 Minuten brauchen die Autofahrer aus Wülfrath (Kreis Mettmann), Grevenbroich (Rhein-Kreis Neuss), Velbert und Jüchen. Der Faktor Zeit ist für den Pendelkostenrechner eine entscheidende Größe. 

Was kostet Pendeln wirklich?

Ausgangspunkt für die Modellrechnung sind die durchschnittlichen Kaufpreise für eine 70 Quadratmeter große Wohnimmobilie zuzüglich Notargebühren (zwei Prozent des Kaufpreises) und Grunderwerbssteuer in der Metropole und im Umlandkreis. Zur Berechnung der Pendelkosten wird angenommen, dass ein Familienmitglied in der Metropole arbeitet und 220 Mal im Jahr dorthin pendelt. Auch Stadtbewohner haben einen Arbeitsweg zu bewältigen. Daher wird zugrunde gelegt, dass die Fahrtzeiten innerhalb der City identisch sind mit denen des Pendlers von seiner Haustür zum Heimatbahnhof und vom Düsseldorfer Hauptbahnhof zum Arbeitsplatz. Zusätzliche Zeiten entstehen also für Pendler nur vom Umlandbahnhof zum Hauptbahnhof in der Rheinmetropole. Analysiert wurden sowohl die Fahrtzeiten mit öffentlichen Verkehrsmitteln als auch mit dem Auto.

In einem zweiten Schritt werden die Pendelkosten berechnet: Einerseits werden die Kosten für die Fahrkarte für Bus und Bahn beziehungsweise für das Auto (inkl. Benzin, Anschaffung, laufende Kosten) herangezogen. Andererseits wird der zusätzliche Zeitaufwand mit dem   durchschnittlichen Düsseldorfer Bruttolohn (29 Euro je Stunde) veranschlagt.

Individuelle Abwägung – realistische Finanzplanung

Die Frage, ob sich Pendeln lohnt, muss im Einzelfall betrachtet werden. Denn das Ergebnis hängt davon ab, wo die Wohnung und wo genau die Arbeitsstelle in der Metropole liegt. Entscheidend ist auch, ob in einem Haushalt ein oder zwei Arbeitnehmer pendeln, ob Home-Office-Regelungen die Zahl der Pendeltage verringern und wie die berufliche Planung generell aussieht. Bleibt es bei dem Arbeitsverhältnis in der Metropole oder sind berufliche Veränderungen oder der Renteneintritt absehbar? Familien sollten berücksichtigen, dass Kinder in der Kita möglicherweise länger betreut werden müssen, während Vater oder Mutter noch in der S-Bahn unterwegs sind oder im Stau stehen. Auch das kostet Geld. Andererseits bedeutet ein Investment in der Großstadt in vielen Fällen höhere Schulden – und damit auch höhere Zinszahlungen.

„Mit unseren Berechnungen zeigen wir, dass Pendeln ein Kostenfaktor ist, den Immobilienkäufer nicht ignorieren sollten“, sagt Stephan Hellmann, Regionalbereichsleiter und Mitglied der regionalen Geschäftsleitung Nord & Nord-West von der Postbank Immobilien GmbH. „Wem die Preise in Düsseldorf zu hoch sind, dem bieten sich rund um die Metropole noch günstigere Investitionschancen. Viele Städte im Umland sind sehr gut angebunden. Das hält die Pendelzeiten und -kosten häufig im Rahmen.“ Aber letztlich kann nur eine individuelle Analyse der finanziellen Situation, des geplanten Investments und der beruflichen Perspektiven einen realistischen Kostenüberblick liefern. „Kaufinteressierte sollten das in jedem Fall für sich berechnen“, rät Postbank-Experte Hellmann.

Quellen: Empirica (2019): empirica-systeme Marktdatenbank; Statistisches Bundesamt (2019): www.destatis.de; Berechnungen HWWI

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2019

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse wurden unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Pendelkosten für Bewohner der Umlandkreise der sieben größten deutschen Städte untersucht. Im Fokus dieser Auswertung steht Düsseldorf.

Annahmen und Berechnungen der Pendelkosten

1. In der Gemeinde des Landkreises wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmeter zum Durchschnittspreis des Landkreises im Jahre 2018 erworben. Alternativ wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmeter in der Metropole zum Durchschnittpreis der Stadt im Jahre 2018 gekauft. In die Analyse einbezogen wurden alle Städte mit mehr als 20.000 Einwohnern (Mitte 2017) der umliegenden Landkreise.
2. Der berechnete Kaufpreis wird um Notargebühren von zwei Prozent sowie die derzeit im Bundesland geltende Grunderwerbsteuer erhöht.
3. Einsparungen beim Kauf einer Eigentumswohnung im Umland im Vergleich zu einem Kauf in der Metropole werden um notwendige Mobilitätskosten (direkte Mobilitätskosten und bewerteter Zeitaufwand für das Pendeln), die durch den Umzug in das Umland entstehen, reduziert.
4. Zusätzliche Mobilitätszeiten für Bewohner des Umlandes gegenüber den Bewohnern der Metropole entstehen für den Weg vom Bahnhof der Umlandgemeinde zum Hauptbahnhof der Metropole. Alle Pendler nehmen den Weg von Bahnhof zu Bahnhof.
5. Als Pendelzeit für den einfachen Weg wird die kürzeste Reisezeit angesetzt, die mit dem jeweiligen Verkehrsmittel am Dienstagmorgen, den 29.03.2019, zwischen 07.00 Uhr und 08.00 Uhr erzielt werden konnte.
6. Die Mobilitätszeiten für Hin- und Rückweg sind identisch.
7. Die Mobilitätskosten pro einfachem Entfernungskilometer liegen nach Abzug der Steuervergünstigungen bei 0,35 Euro für den PKW und bei 0,08 Euro für den ÖPNV.
8. Der Zeitaufwand für das Pendeln wird mit dem Medianeinkommen von Vollzeitbeschäftigten (Brutto je Stunde) bewertet, das im Jahre 2018 in der Metropole erzielt wurde.