Wo Pendler profitieren: Immobilienkauf rund um München

Leben im Umland, arbeiten in der City: Hohe Wohnungspreise in den boomenden Metropolen machen Pendeln für immer mehr Menschen zur Notwendigkeit. Entspannung ist nicht in Sicht: Die Nachfrage nach Wohneigentum übersteigt das Angebot, Bauland ist knapp, Nachverdichtungen sind kaum mehr möglich oder politisch schwer durchsetzbar. In München sind Eigentumswohnungen binnen eines Jahres um gut acht Prozent teurer geworden. Im Schnitt 7.509 Euro mussten Käufer pro Quadratmeter auf den Tisch legen, die bayerische Landeshauptstadt ist damit weiter mit Abstand teuerste Großstadt in Deutschland. Der Postbank Wohnatlas 2019 zeigt in einer Sonderanalyse, wo sich beim Wohnungskauf im Münchener Speckgürtel trotz Pendelns Geld sparen lässt.

Pendeln gibt es nicht zum Nulltarif

Deutschland ist Pendlerland. Seit Jahren steigt die Zahl der Menschen, die für ihren Weg zur Arbeit mindestens eine halbe Stunde benötigen. In München kommen 35 Prozent der Arbeitnehmer aus einem anderen Kreis. Damit pendeln 393.827 Beschäftigte in die Isar-Metropole zur Arbeit, wie der Pendleratlas der Bundesagentur für Arbeit zeigt. Die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt der bayerischen Landeshauptstadt befeuert diese Entwicklung. Wer Pendeln in Erwägung zieht, sollte allerdings bedenken, dass längere Arbeitswege auch Kosten verursachen, die ein ganzes Berufsleben lang anfallen. Eine Modellrechnung des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für die Postbank zeigt, wann der Kostenvorteil des günstigeren Immobilienerwerbs im Münchener Umland gegenüber dem Kauf in der City durch Fahrtkosten und -zeit aufgezehrt ist. In der aktuellen Neuauflage der Analyse wurde die Anzahl der untersuchten Städte deutlich erweitert. Das Ergebnis zeigt: Wohin man sich im Speckgürtel orientiert, hat große Auswirkungen auf die Ersparnis.

Zügig pendeln aus Dachau und Puchheim

Verglichen wird jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in München mit dem Erwerb einer Wohnung in einer der größeren Städte in einem Landkreis, der an die Landeshauptstadt grenzt. In 15 von 32 untersuchten Städten lohnt sich das Pendeln laut Modellrechnung mehr als ein Vierteljahrhundert. Absoluter Spitzenreiter ist Dachau (Landkreis Dachau): Der Kaufpreisvorteil gegenüber München ist bei Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel für den Arbeitsweg sogar erst nach 52,4 Jahren aufgebraucht, bei täglicher Fahrt mit dem Auto reduziert sich diese Zeitspanne allerdings auf 19,6 Jahre. Dachau ist auch die Stadt mit der schnellsten öffentlichen Anbindung an den Münchener Hauptbahnhof: In nur 13 Minuten können Pendler die Strecke bewältigen – Autofahrer benötigen für die 18 Kilometer mehr als doppelt so lange.

Auch in Puchheim (Landkreis Fürstenfeldbruck) dürfen Käufer eine Ersparnis erwarten, von der sie bei Nutzung des öffentlichen Nahverkehrs laut Modellrechnung 43,4 Jahre profitieren. Autopendler verfahren den Preisvorteil aus dem Immobilienkauf schon in 15,9 Jahren. Auf Platz drei der günstigsten Standorte im Münchener Speckgürtel schafft es Taufkirchen (Vils) im Landkreis Erding. Bahnpendler haben das gesparte Kapital rechnerisch nach 42,3 Jahren aufgezehrt. Für Autopendler erzielt Taufkirchen immerhin 27,3 Jahre lang Vorteile.

Bus- und Bahnfahren überall günstiger

Weitere Standorte, in denen der Immobilienkauf auch nach mehr als 30 Jahren Pendeln günstiger bleibt als im Münchener Stadtgebiet, sind Karlsfeld (Landkreis Dachau), Freising und Eching im Landkreis Freising, Vaterstetten (Landkreis Ebersberg) sowie Germering und Fürstenfeldbruck im Landkreis Fürstenfeldbruck. Das gilt allerdings nur, wenn der Arbeitnehmer mit der Bahn in die City fährt. Autopendler kommen im Münchener Umland generell schlechter weg, denn die Fahrt mit dem PKW ist nicht nur häufig zeitaufwändiger, sondern pro Kilometer auch teurer.

„Die sehr gute Infrastruktur des öffentlichen Nahverkehrs hat auch Dachau und Puchheim im Ranking auf die vorderen Plätze befördert“, sagt Christian Hesse, Regionalbereichsleiter und Mitglied der regionalen Geschäftsleitung Süd & Ost von der Postbank Immobilien GmbH. „Kaufinteressierte Pendler sollten unbedingt auf eine gute Schienenanbindung des Wohnortes achten. Das senkt nicht nur Pendelzeiten und -kosten, sondern trägt auch zur Wertstabilität der Immobilie bei. Im Zuge der künftigen Klima- und Verkehrspolitik dürfte der öffentliche Nahverkehr weiter ausgebaut werden. Städte mit Schienen-Anschluss an die Metropole werden prosperieren und weiter an Attraktivität gewinnen.“ Das seien insgesamt gute Rahmenbedingungen für ein Investment, betont Christian Hesse von der Postbank.

Die kurzfristigsten Kaufpreisvorteile der 32 untersuchten Städte und Gemeinden im Münchener Umland erzielen Berufspendler mit einem Umzug nach Herrsching am Ammersee (Landkreis Starnberg). Käufer kommen nur 11,0 Jahre lang günstiger weg, wenn sie täglich „öffentlich“ nach München pendeln. Autofahrer hätten 8,4 Jahre lang Geld gespart. Das liegt vor allem an der langen Pendelstrecke von 42 Kilometern und zugleich vergleichsweise hohen Immobilienpreisen im Landkreis Starnberg.

Was kostet Pendeln wirklich?

Ausgangspunkt für die Modellrechnung sind die durchschnittlichen Kaufpreise für eine 70 Quadratmeter große Wohnimmobilie zuzüglich Notargebühren (2 Prozent vom Kaufpreis) und Grunderwerbsteuer sowohl in der Metropole als auch im Umlandkreis. Zur Berechnung der Pendelkosten wird angenommen, dass ein Familienmitglied in der Metropole arbeitet und 220 Mal im Jahr dorthin pendelt. Da auch Stadtbewohner einen Arbeitsweg zu bewältigen haben, wird zugrunde gelegt, dass die Fahrtzeiten innerhalb der City identisch sind mit denen des Pendlers von seiner Haustür zum Bahnhof der betrachteten Stadt und vom Münchener Hauptbahnhof zu seinem Arbeitsplatz. Zusätzliche Zeiten entstehen also für Pendler nur vom Umland-Bahnhof zum Münchener Hauptbahnhof. Analysiert wurden sowohl die Fahrtzeiten mit öffentlichen Verkehrsmitteln (ÖPNV), als auch mit dem Auto.

In einem zweiten Schritt werden die Pendelkosten berechnet: Einerseits werden die Kosten für das Bus- und Bahnticket beziehungsweise für das Auto (inkl. Benzin, Anschaffung, laufende Kosten) herangezogen. Andererseits wird der zusätzliche Zeitaufwand für den Umlandbewohner mit dem in München im Mittel erzielten Bruttolohn im Jahr 2018 (30,73 Euro je Stunde) veranschlagt.

Individuelle Abwägung – realistische Finanzplanung

„Unsere Modellrechnung macht deutlich, welche Kosten auf Pendler zukommen“, sagt Experte Hesse von der Postbank. „Die Frage, ob sich Pendeln lohnt, muss allerdings individuell abgewogen werden.“ Schließlich hängt das Ergebnis davon ab, wo exakt die Wohnung und die Arbeitsstelle in der Metropole liegen. Entscheidend ist auch, ob in einem Haushalt ein oder zwei Arbeitnehmer pendeln, ob Home-Office-Regelungen die Zahl der Pendeltage verringern und wie die berufliche Planung generell aussieht. Bleibt es bei dem Arbeitsverhältnis in der Metropole oder sind berufliche Veränderungen oder der Renteneintritt absehbar? Familien sollten berücksichtigen, dass Kinder in der Kita möglicherweise länger betreut werden müssen, während Vater oder Mutter noch mit der Bahn unterwegs sind oder im Stau stehen. Auch das kostet Geld. Andererseits bedeutet ein Investment in der Großstadt in vielen Fällen höhere Schulden – und damit auch höhere Zinszahlungen.

„In München neigen viele Kaufinteressierte dazu, angesichts der hohen Immobilienpreise in der Metropole die Wohnungssuche auf Regionen jenseits der Stadtgrenze auszuweiten. Wer den Umzug ins Umland erwägt, kann durchaus lohnende Investments entdecken, sollte aber genau rechnen“, rät Christian Hesse. „Die Anbindung an die Metropole ist vielerorts gut und der Preisvorteil relativ groß, sodass Käufer häufig trotz Pendelns auch auf lange Sicht tatsächlich Geld sparen können.“

Quellen: Empirica (2019): empirica-systeme Marktdatenbank; Statistisches Bundesamt (2019): www.destatis.de; Berechnungen HWWI

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2019

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse wurden unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Pendelkosten für Bewohner der Umlandkreise der sieben größten deutschen Städte untersucht. Im Fokus dieser Auswertung steht München.

Annahmen und Berechnungen der Pendelkosten

1. In der Gemeinde des Landkreises wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmeter zum Durchschnittspreis des Landkreises im Jahre 2018 erworben. Alternativ wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmeter in der Metropole zum Durchschnittpreis der Metropole im Jahre 2018 gekauft.
2. Der berechnete Kaufpreis wird um Notargebühren von 2 Prozent sowie der derzeit im Bundesland geltenden Grunderwerbsteuer erhöht.
3. Einsparungen beim Kauf einer Eigentumswohnung im Umland im Vergleich zu einem Kauf in der Metropole werden um notwendige Mobilitätskosten (direkte Mobilitätskosten und bewerteter Zeitaufwand für das Pendeln), die durch den Umzug in das Umland entstehen, reduziert.
4. Zusätzliche Mobilitätszeiten für Bewohner des Umlandes gegenüber den Bewohnern der Metropole entstehen für den Weg vom Bahnhof der Umlandgemeinde zum Hauptbahnhof der Metropole. Alle Pendler nehmen den Weg von Bahnhof zu Bahnhof.
5. Als Pendelzeit für den einfachen Weg wird die kürzeste Reisezeit angesetzt, die mit dem jeweiligen Verkehrsmittel am Dienstagmorgen, den 29.03.2019, zwischen 07.00 Uhr und 08.00 Uhr erzielt werden konnte.
6. Die Mobilitätszeiten für Hin- und Rückweg sind identisch.
7. Die Mobilitätskosten pro einfachem Entfernungskilometer liegen nach Abzug der Steuervergünstigungen bei 0,35 Euro für den PKW und bei 0,08 Euro für den ÖPNV.
8. Der Zeitaufwand für das Pendeln wird mit dem Medianeinkommen von Vollzeitbeschäftigten (Brutto je Stunde) bewertet, der im Jahre 2018 in der Metropole erzielt wurde.