Gewusst wo: Günstige Bedingungen für Käufer

Die Preise für Wohneigentum sind weiter gestiegen, auch auf dem Land – und die Anzahl der Regionen mit besonders günstigen Bedingungen für Immobilienkäufer schrumpft. Wo es noch Wohneigentum für Selbstnutzer oder auch als Geldanlage zu moderaten Preisen und mit guten Aussichten auf Wertsteigerungen gibt, zeigt der Investitionschancen-Index. Er wird jährlich von Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas berechnet. Günstige Bedingungen für Immobilieninvestments weist der Index in diesem Jahr nur noch für 16 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten auf. Im Vorjahr waren es noch 36 Regionen.

Ein Grund für diese Entwicklung sind die steigenden Quadratmeterpreise, die gegenüber dem Vorjahr in allen Landkreisen inflationsbereinigt im Durchschnitt um 7,2 Prozent gestiegen sind - und damit stärker als in früheren Untersuchungen des Postbank Wohnatlas. Nicht nur die Großstädte, auch ländliche Gebiete verzeichnen teils kräftige Preisaufschläge. In 353 der 401 Landkreise und kreisfreien Städte lagen die Wertentwicklungen bei den Kaufpreisen zwischen 2017 und 2018 über denen der Mieten. Damit erhöhte sich der so genannte Vervielfältiger - also die Kennzahl, die angibt, wie viele Jahresnettokaltmieten dem Kaufpreis einer identischen Wohnung entsprechen. So mussten Käufer 2018 bereits in etwa jeder zweiten Region 22,5 Jahresnettokaltmieten und mehr für den Erwerb einer Wohnung aufbringen. Nicht auszuschließen ist, dass es dabei regional auch zu Überzeichnungen kam - also ein künftig erwartetes Preisplus bereits mit eingerechnet wurde.

Reale Wertzuwächse bis 2030 von mehr als 0,5 Prozent pro Jahr werden für 127 Landkreise und kreisfreie Städte prognostiziert. Zugleich noch moderate Kaufpreise gemessen an den örtlichen Mieten (Vervielfältiger kleiner als 22,5) finden Kaufinteressierte laut Prognose vor allem außerhalb der Städte und im Nordwesten der Republik. Laut Investitionschancen-Index warten in Niedersachsen gleich sechs Kreise mit derart guten Rahmenbedingungen auf - so viele wie in keinem anderen Bundesland. Sogar rund um Hamburg, Deutschlands drittteuerster Großstadt, sind die Aussichten vielerorts gut. Rund um die Elbmetropole schaffen es die Landkreise Harburg, Stade, Segeberg, Herzogtum Lauenburg und Rotenburg (Wümme) in den Index mit den besten Investitionschancen. Im westlichen Niedersachsen glänzen das Emsland und die Grafschaft Bad Bentheim, unmittelbar an der Grenze zu den Niederlanden, sowie der Landkreis Osnabrück mit guten Aussichten auf relativ günstige Immobilien, die in Zukunft noch an Wert zulegen.

Entlang der Grenze zwischen Hessen und Rheinland-Pfalz sehen die Experten in den Landkreisen Bergstraße und Alzey-Worms gute Bedingungen für langfristig lohnende Immobilieninvestments. In Nordrhein-Westfalen sollten Kaufinteressierte den Landkreis Coesfeld unter die Lupe nehmen. Bundesweit schafft es nur eine einzige kreisfreie Stadt in den Investitionschancen-Index: Weimar in Thüringen.

Hohe Preise und geringe Investitionschancen in Süddeutschland

Der Freistaat Bayern glänzt, abgesehen von einigen Landkreisen im Osten und Norden, fast flächendeckend mit positiven Preisprognosen. Nur ein Landkreis bietet zugleich moderate Immobilienpreise: Im niederbayerischen Straubing-Bogen unweit von Regensburg haben die Kaufpreise die örtlichen Mieten noch nicht so weit überholt wie in anderen Landstrichen Bayerns. Steigende Preise am Immobilienmarkt sorgen in Baden-Württemberg für eine ähnliche Tendenz: Wiesen im Vorjahr noch sechs Kreise besonders gute Investitionschancen auf, sind es in der diesjährigen Untersuchung nur noch drei. Zu den baden-württembergischen Regionen mit Potenzial zählen die Kreise Schwäbisch-Hall, Tuttlingen und Waldshut.

Indikatoren für ein Investment

In die Berechnung des Investitionschancen-Index wurden zwei Faktoren einbezogen: Die Relation zwischen Kaufpreisen und lokalen Mieten und die voraussichtliche reale Preisentwicklung bis 2030*. Als Messlatte für die Kaufpreise wurde auch hier der Vervielfältiger herangezogen. Er gibt den durchschnittlichen Kaufpreis für eine 70-Quadratmeter-Wohnung in örtlichen Jahresnettokaltmieten an. Die Ertragschancen eines Wohninvestments sind tendenziell umso höher, je kleiner der gegenwärtige Vervielfältiger ausfällt. Besonders gute Investitionschancen bescheinigen die Experten Kreisen und Städten mit einem erwarteten Preis-Plus von real mehr als 0,5 Prozent pro Jahr bis 2030 und umgerechnet weniger als 22,5 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf.

Wo Kaufpreise die Mieten abhängen

In den deutschen Großstädten deuten Bevölkerungs- und Einkommensprognosen zwar weiter auf steigende Nachfrage und damit Wertgewinne bis 2030 hin – allerdings sind die Immobilienpreise bereits vergleichsweise hoch und liegen teils deutlich über der 22,5-fachen Jahresnettokaltmiete, die Mieter zu zahlen hätten. In München etwa entsprechen die Kaufpreise 36 Jahresmieten, in Hamburg und Berlin sind es 33.

Neben den 16 besonders vielversprechenden Regionen weist der Postbank Wohnatlas 196 weitere Kreise aus, die ebenfalls mit Wertsteigerungen rechnen dürfen, allerdings die Bedingungen für die Aufnahme in den Index nicht erfüllen. Deutschlands sieben größte Städte, die sogenannten Big Seven, zählen zum Beispiel zu den insgesamt 111 Landkreisen und kreisfreien Städten mit soliden Wertsteigerungsraten bei Wohnimmobilien bis 2030 - jedoch zu Kaufpreisen, die den örtlichen Mieten bereits enteilt sind. Bessere Chancen bieten sich Kaufinteressierten möglicherweise in den Regionen, die laut Prognose zwar nur geringe Wertsteigerungen bis 2030 erwarten lassen, dafür aber im Vergleich zum örtlichen Mietniveau noch mit günstigen Kaufpreisen aufwarten. Zu diesen 27 Regionen gehören auch einige Städte, darunter Ludwigshafen am Rhein, Bielefeld, Worms, Bremen und Wolfsburg.

„Der Investitionschancen-Index kann bei der Suche nach dem passenden Objekt helfen und den Blick auf möglicherweise bislang übersehene Regionen lenken“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. Allerdings sollte eine Kaufentscheidung nicht allein vom Verhältnis zwischen Miet- und Kaufpreisen und künftigen Wertentwicklungschancen abhängig gemacht werden. „Ein Investment kann auch aus anderen Gründen sinnvoll sein, etwa zum Vermögensaufbau oder zur Alterssicherung“, sagt Grunwald.

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2019

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

* Prognose Reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent bis 2030 nach dem HWWI-Wohnungsmarktmodell

In die Kaufpreisprognose des HWWI für die 401 kreisfreien Städte und Landkreise sind die Angebots- und Nachfrageentwicklung anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung, Wohnausgaben und Wohnungsangebot eingeflossen. Das HWWI-Wohnungsmarktmodell vollzieht nach, wie sich die Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2018-2030.