Immobilienmarkt: Trendwende im Ruhrgebiet erwartet

• Positiver Preistrend in der Region geht offenbar zu Ende
• Experten prognostizieren Wertverluste für Häuser und Wohnungen bis 2030

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen ist in Essen im vergangenen Jahr nach oben geklettert. Er betrug 2018 durchschnittlich 1.700 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht, gemessen am Niveau des Jahres 2017, einer Steigerung von real 7,30 Prozent. In Duisburg und Dortmund war der Preissprung mit 8,86 und 9,74 Prozent noch höher. In Duisburg kostete der Quadratmeter im vergangenen Jahr rund 1.234 Euro, in Dortmund 1.624 Euro. Den geringsten Anstieg im Ruhrgebiet verzeichnete Herne: Mit einer Steigerung um 0,50 Prozent zwischen 2017 und 2018 liegt der Quadratmeterpreis nun bei durchschnittlich rund 1.204 Euro.

Was Wohnen wirklich kostet

Wie teuer Wohnen in der eigenen Immobilie im Vergleich zur Miete derzeit ist, zeigt der so genannte Vervielfältiger: 20,1 Jahresnettokaltmieten werden in Essen fällig, um eine 70-Quadratmeter-Wohnung zu kaufen – wobei die durchschnittliche Nettokaltmiete je Quadratmeter 2018 im Durchschnitt bei 7,05 Euro lag. Von moderaten Immobilienpreisen im Verhältnis zu den Nettokaltmieten sprechen die Immobilienexperten des HWWI bei einem Vervielfältiger von maximal 22,5. „Ein hoher Faktor ist ein Hinweis darauf, dass die Preise möglicherweise überhitzen und künftige Wertsteigerungen bereits vorweggenommen wurden“, sagt Matthias Weber, Regionalbereichsleiter und Mitglied der Geschäftsleitung Nord West von der Postbank Finanzberatung. „Hier sollten Interessenten genau hinsehen und das Preis-Leistungs-Verhältnis prüfen. Ob sich ein Kauf lohnt, hängt sehr vom einzelnen Objekt ab – von der Bausubstanz, der Ausstattung und vor allem der Lage der Immobilie. Stimmen all diese Faktoren, können durchaus auch hohe Preise gerechtfertigt sein.“ In Mühlheim an der Ruhr lag der Vervielfältiger im Jahre 2018 durchschnittlich bei 21,5. Das ist der höchste Wert in der Region. Die Dortmunder mussten für den Kauf einer Eigentumswohnung umgerechnet 19,1 örtliche Jahresnettokaltmieten aufbringen.

Negative Prognose für Essen, Duisburg und Gelsenkirchen

Aktuelle Prognosen gehen allerdings davon aus, dass der positive Preistrend in Essen und den angrenzenden Landkreisen sowie den kreisfreien Städten bald ein Ende hat. Immobilien könnten danach durch den demografischen und ökonomischen Wandel in Essen bis zum Jahr 2030 jährlich 0,85 Prozent an Wert verlieren. Auch die Erwartungen für die umliegenden Landkreise und kreisfreien Städte sind negativ. So prognostizieren die Experten für Duisburg eine Preisentwicklung von minus 1,16 Prozent, für Gelsenkirchen von minus 1,90 Prozent. Damit koppeln sich Essen und das Ruhrgebiet vom erwarteten positiven Preistrend der sieben größten deutschen Metropolen, München, Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf und anderer prosperierender Großstädte ab.

Allerdings spiegeln die Prognosen nur durchschnittlich erwartete Entwicklungen in Städten und Landkreisen wider. So wie es in Essen Objekte, Ortslagen oder Stadtteile geben wird, in denen die Preissteigerungen höher oder niedriger als im Durchschnitt ausfallen, ist dies auch in den angrenzenden Landkreisen oder kreisfreien Städten der Fall. Städte und Gemeinden, die über eine gute Verkehrsanbindung an die Ruhrmetropole verfügen, werden von Käufern zunehmend nachgefragt. Dort werden die Immobilienpreise spürbar anziehen. Häuser oder Wohnungen, die in dieser Hinsicht ungünstig gelegenen sind, werden hingegen deutlich an Wert verlieren.

> Tabelle 1: Wohnatlas Ruhrgebiet

Berlin, Hamburg, München: Preise sollen weiter nach oben klettern

Im Gegensatz zum Ruhrgebiet sollen die sieben größten Städte Deutschlands bis 2030 weiterwachsen und dabei vor allem junge Menschen anziehen. Das wird sich positiv auf die Erwerbstätigkeit und die ökonomische Leistungsfähigkeit auswirken. Die Immobilienpreise in diesen gefragten Städten werden insgesamt deutlich steigen. Für München werden die höchsten Preissteigerungen prognostiziert: In der bayerischen Landeshauptstadt sollen die Preise in den kommenden elf Jahren um 1,81 Prozent nach oben klettern. Das zeigt ein Blick in den Postbank Wohnatlas, für den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Immobilienmärkte bundesweit unter die Lupe genommen hat.

> Tabelle 2: Prognose: Preisentwicklung in den „Big Seven“ der deutschen Städte 2018-2030

Die Studie belegt zudem, dass die Preise auch jenseits der sieben Metropolregionen in einigen Landstrichen steigen und zahlreiche große und mittlere Städte längst Schauplätze des Immobilienbooms geworden sind. Preissteigerungen von mehr als einem Prozent pro Jahr bis 2030 sind laut Prognose zum Beispiel auch für die kreisfreien Städte Aachen, Münster, Leipzig, Dresden, Potsdam und Ingolstadt zu erwarten. „Diese Städte profitieren davon, dass sie ökonomisch stabil sind und viele qualifizierte Arbeitsplätze bieten“, sagt Matthias Weber von der Postbank Finanzberatung. „Dies erhöht die Nachfrage nach Immobilien. Ein weiterer Grund: Kaufinteressenten ziehen wegen der Rekordpreise in den sieben Metropolen als Alternative auch kleinere Großstädte in Betracht.“

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2019

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse wurden unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Preisentwicklung für Essen und das Ruhrgebiet untersucht.