Immobilienkauf: flexibel bleiben!

Die meisten Immobilienkäufer entscheiden sich bei der Finanzierung ihrer vier Wände für ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Dabei zahlen sie konstante Raten, die sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammensetzen. „Da die Zinsen sehr niedrig sind, haben Kunden derzeit mehr Spielraum, einen höheren Anteil zu tilgen“, sagt Norbert Geiser von der Postbank. Mindestens zwei, besser drei Prozent Tilgung sollten sich Immobilienkäufer leisten können, so der Postbank Experte. Je höher die Tilgung, desto schneller ist das Darlehen zurückgezahlt und desto niedriger ist die Zinsbelastung. Ein Rechenbeispiel: Tilgt man ein Immobiliendarlehen über 300.000 Euro mit zwei Prozent (50.000 Euro Eigenkapital, 15 Jahre Zinsbindung), belaufen sich die Kosten für den Kredit auf rund 80.000 Euro. Die monatliche Rate beträgt 825 Euro im Monat. Tilgt man hingegen mit drei Prozent, reduzieren sich die Kosten für den Kredit auf rund 57.000 Euro, die monatliche Rate erhöht sich allerdings auf 1.075 Euro. „Beim Abschluss einer Immobilienfinanzierung kann man vertraglich festlegen, dass der Kreditnehmer die Möglichkeit erhält, den Tilgungssatz – und damit die Höhe der Monatsraten – während der Zinsbindung mehrfach anzupassen. Meist sind Immobilienkredite mit flexibler Tilgung nicht teurer als Festzinsdarlehen“, sagt Norbert Geiser. Auf diese Weise kann der Immobilienkäufer den Tilgungssatz reduzieren, falls er in einen finanziellen Engpass gerät. Oder er kann ihn erhöhen, wenn es seine Einnahmen zulassen. „Üblich ist, einen zwei- bis dreimaligen Wechsel der Tilgungsrate im Rahmen der Zinsbindung zu vereinbaren“, ergänzt der Postbank Experte.

Tilgungs-Boost

Neben dem Tilgungssatz sind auch Sondertilgungen eine Option, mit der sich Laufzeit und Kosten der Finanzierung beeinflussen lassen. Sie müssen ausdrücklich im Kreditvertrag vereinbart werden. Durch das Recht auf Sondertilgungen darf der Kreditnehmer regelmäßig einen bestimmten Anteil der Kreditsumme – in der Regel jährlich fünf bis zehn Prozent – zusätzlich zur monatlich vereinbarten Tilgung zurückzahlen. Ob Geld aus einer Erbschaft, eine üppige Schenkung oder Bonuszahlungen vom Arbeitgeber: Wer immer wieder höhere Summen über eine Sondertilgung zurückzahlt, spart viel Zeit und Zins – vor allem zu Beginn der Kreditlaufzeit. „Bei einem Annuitätendarlehen sinkt die Zinsbelastung jeden Monat zugunsten des Tilgungsanteils, sodass Kreditnehmer, die früh tilgen, mehr Zinsen sparen können“, erklärt Norbert Geiser.