Berliner Speckgürtel: Wo sich der Immobilienkauf für Pendler lohnt

• Experten berechnen Pendelkosten für das Umland der Hauptstadt
• In Teltow, Bernau und Falkensee fahren Pendler auch langfristig günstig

Hohe Immobilienpreise in den Metropolen treiben Wohnungskäufer ins Umland. In Berlin kosteten Eigentumswohnungen aus dem Bestand im vergangenen Jahr pro Quadratmeter im Schnitt gut 4.600 Euro. In den Umlandkreisen lagen die Durchschnittspreise mit Ausnahme der Stadt Potsdam noch mindestens rund 2.000 Euro darunter. Kaufinteressierte fassen daher Objekte jenseits der Stadtgrenzen ins Auge. Wer in der Hauptstadt arbeitet, sollte aber vor dem Immobilienkauf genau kalkulieren und dabei Fahrtkosten und -zeit einbeziehen. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für den Postbank Wohnatlas eine Modellrechnung entwickelt, mit der sich diese Pendelkosten beziffern lassen. Im Postbank Wohnatlas 2020 lässt sich nachschlagen, nach wie vielen Jahren die Ausgaben für das Pendeln den Kostenvorteil eines Immobilienkaufs im Umland aufgefressen haben.

Günstig pendeln aus Teltow und Bernau bei Berlin

Längere Arbeitswege kosten Geld: Fahrscheine im Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) oder das Auto müssen bezahlt werden, zudem beansprucht die tägliche Fahrt zur Arbeit Zeit. In der Modellrechnung wird jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in Berlin mit dem Erwerb in den vier bevölkerungsreichsten Städten und Gemeinden der angrenzenden Landkreise verglichen. Danach profitieren Pendler aus Teltow am längsten vom günstigeren Wohnungskauf: Der Preisvorteil ist bei täglicher Fahrt mit Bus und Bahn zur Arbeit erst nach gut 42 Jahren aufgebraucht, bei der Fahrt mit dem Auto reduziert sich diese Zeitspanne auf gut 19 Jahre. Auch in Bernau bei Berlin dürfen sich Bus- und Bahnfahrer über eine Ersparnis freuen, von der sie laut Modellrechnung rund 40 Jahre profitieren. Autofahrer zehren den Kostenvorteil dagegen bereits nach knapp 16 Jahren auf. Auf Platz drei der besten Standorte für Pendler im Berliner Umland schafft es Falkensee. Wer „öffentlich“ unterwegs ist, hat das gesparte Kapital rechnerisch nach rund 38 Jahren verbraucht, Autopendler nach 17 Jahren. Auch in Ludwigsfeld und Blankenfelde-Mahlow bleibt der Immobilienkauf für Pendler mehr als 30 Jahre lang günstiger als im Berliner Stadtgebiet.

Bus und Bahn versus Auto

Insgesamt profitieren Bus- und Bahnpendler fast überall länger vom Kaufpreisvorteil. Lediglich auf der 25 Kilometer langen Strecke von Kleinmachnow in die Hauptstadt haben Autofahrer die Nase vorn: Sie benötigen für eine Fahrt nur 28 Minuten, Bus- und Bahnfahrer 46 Minuten. Dennoch ist der Unterschied gering: Autopendler profitieren 17,5 Jahre, Nutzer des ÖPNV 17,4 Jahre.

Top-Lagen in den Landkreisen mit höheren Preisen

Auch wenn die Immobilienpreise in den begehrten Lagen des Umlands höher liegen als im jeweiligen Landkreis-Durchschnitt, können Käufer trotz Pendelns sparen. Auch das haben die Experten des HWWI für die Postbank durchgerechnet. Wenn die neue Wohnung in Teltow oder Bernau zum Beispiel 20 Prozent teurer ist als im kreisweiten Durchschnitt, rechnet sich der Umzug für einen Berufspendler im ÖPNV immer noch über einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren. In Falkensee, Ludwigsfelde, Blankenfelde-Mahlow, Oranienburg, Schönefeld, Hohen Neuendorf, Mühlenbecker Land, Panketal, Hoppegarten, Neuenhagen und Strausberg würde sich das Investment auch bei einem Preisaufschlag von 20 Prozent noch mehr als zwei Jahrzehnte lang rentieren.

Schnelle Bahnverbindung ist das A und O

Teltow, Bernau und Falkensee liegen vor allem dank sehr guter Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln im Ranking vorn. Von Teltow ist die Strecke in die City mit am kürzesten: Die 19 Kilometer sind mit dem Zug in 17 Minuten zu schaffen. Für die rund 28 Kilometer aus Bernau wie auch die 22 Kilometer aus Falkensee benötigen Pendler per Bahn gut 20 Minuten. Mit dem Auto sind sie überall deutlich länger unterwegs.

Region der langen Wege

Im Umland der Hauptstadt ist das allerdings eher die Ausnahme. Wer sich hier für ein Berufsleben als Pendler entscheidet, sollte sich der zumeist langen Wege aus dem Berliner Speckgürtel in die City bewusst sein: Nur sieben der 33 untersuchten Städte und Gemeinden glänzen mit Bus- und Bahnzeiten von unter 30 Minuten pro Strecke. Autofahrer sind lediglich aus Teltow und Schönefeld in weniger als einer halben Stunde am Ziel. Eine Stunde und mehr am Steuer sind keine Seltenheit. Der Faktor Zeit ist für den Pendelkostenrechner aber eine entscheidende Größe.

> Tabelle: Wie lange rechnet sich der Umzug ins Berliner Umland? (PDF, 224KB)

Wie die Modellrechnung funktioniert

Zusätzlich zu den Pendelzeiten werden die Kosten berechnet. Dazu werden Ticketpreise für Bus und Bahn beziehungsweise die Kosten für das Auto von der Anschaffung über Benzin bis hin zu Reparaturen und Wartung herangezogen. Aber auch Zeit ist Geld: Für den zusätzlichen Zeitaufwand durch das Pendeln wird der in Berlin im Mittel erzielte Bruttolohn im Jahr 2019 (22,83 Euro je Stunde) veranschlagt.

Von der Modellrechnung zur individuellen Abwägung

Ist die Immobilie im Umland so viel günstiger, dass sich der Umzug trotz Pendelns lohnt? „Mit dem Wohnatlas gibt die Postbank einen Überblick, welche Faktoren bei der Beantwortung dieser Frage maßgeblich sind. Unsere Experten helfen gern, die Rechnung für jeden individuell aufzumachen“, sagt Christian Hesse, Regionalbereichsleiter und Mitglied der regionalen Geschäftsleitung Süd & Ost von der Postbank Immobilien GmbH. Denn der Einzelfall weicht selbstverständlich von der Modellrechnung ab: Es macht einen Unterschied, wo im Umlandkreis die Wohnung liegt und wo genau die Arbeitsstelle in der Metropole. Pendeln ein oder zwei Arbeitnehmer; verringern Home-Office- oder Teilzeit-Regelungen die Zahl der Pendeltage? Wie sieht die berufliche Planung generell aus; sind räumliche Veränderungen oder der Renteneintritt absehbar? Familien müssen womöglich zusätzliche Kinderbetreuungszeiten organisieren, wenn der Arbeitsweg länger ausfällt. Auch das kostet Geld. Andererseits bedeutet ein Investment in der Großstadt in vielen Fällen höhere Schulden – und damit auch höhere Zinszahlungen. „Bei der Entscheidung für eine Immobilie spielen natürlich auch persönliche Vorlieben eine große Rolle: urbanes Leben im quirligen Szene-Viertel oder lieber ruhige Lage im Grünen mit womöglich mehr Platz? Dazu kommt die Frage: Was bedeuten lange Pendelwege für meine Freizeit? Der Wohnatlas kann als Ausgangspunkt für die individuelle Abwägung dienen“, sagt Hesse.

Übersicht: Immobilienpreise für Berlin und das Umland

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2020

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse wurden unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Pendelkosten für Bewohner der Umlandkreise der sieben größten deutschen Städte untersucht. Im Fokus dieser Auswertung steht Berlin.

Annahmen und Berechnungen der Pendelkosten

1. In der Gemeinde des Landkreises wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmetern zum Durchschnittspreis des Landkreises im Jahre 2019 erworben. Alternativ wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmetern in der Metropole zum Durchschnittpreis der Metropole im Jahre 2019 gekauft.
2. Der berechnete Kaufpreis wird um Notargebühren von 2% sowie der derzeit im Bundesland geltenden Grunderwerbsteuer erhöht.
3. Einsparungen beim Kauf einer Eigentumswohnung im Umland im Vergleich zu einem Kauf in der Metropole werden um notwendige Mobilitätskosten (direkte Mobilitätskosten und bewerteter Zeitaufwand für das Pendeln), die durch den Umzug in das Umland entstehen, reduziert.
4. Zusätzliche Mobilitätszeiten für Bewohner des Umlandes gegenüber den Bewohnern der Metropole entstehen für den Weg vom Bahnhof der Umlandgemeinde zum Hauptbahnhof der Metropole. Alle Pendler nehmen den Weg von Bahnhof zu Bahnhof.
5. Als Pendelzeit für den einfachen Weg wird die kürzeste Reisezeit angesetzt, die mit dem jeweiligen Verkehrsmittel am Dienstagmorgen, den 12.05.2020, zwischen 07.00 Uhr und 08.00 Uhr erzielt werden konnte.
6. Die Mobilitätszeiten für Hin- und Rückweg sind identisch.
7. Die Mobilitätskosten pro einfachem Entfernungskilometer liegen nach Abzug der Steuervergünstigungen bei 0,35 Euro für den PKW und bei 0,08 Euro für den ÖPNV.
8. Der Zeitaufwand für das Pendeln wird mit dem Medianeinkommen von sozialversicherungspflichtigen Vollzeitbeschäftigten (Brutto je Stunde) bewertet, der im Jahre 2019 in der Metropole erzielt wurde.