Hamburger Speckgürtel: Wo sich der Immobilienkauf für Pendler lohnt

• Experten berechnen Pendelkosten für das Umland der Elbmetropole
• In Pinneberg, Seevetal und Ahrensburg fahren Pendler auch langfristig günstig

Hohe Immobilienpreise in den Metropolen treiben Wohnungskäufer ins Umland. In Hamburg durchbrach der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen aus dem Bestand die 5.000-Euro-Marke und erreichte 2019 5.054 Euro. In den Umlandkreisen sind die Preise im Schnitt noch mindestens 2.000 Euro niedriger. Wer in der Hamburger City arbeitet, sollte vor einem Immobilienkauf genau kalkulieren und dabei Fahrtkosten und -zeit nicht aus den Augen verlieren. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für die Postbank eine Modellrechnung entwickelt, mit der sich diese Pendelkosten beziffern lassen. Der Postbank Wohnatlas 2020 zeigt, wie viele Jahre sich der Kostenvorteil des günstigeren Immobilienerwerbs im Umland auswirkt.

Pendler sollten im Hinterkopf behalten, dass längere Arbeitswege Kosten für Fahrscheine im Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) oder den PKW verursachen. Zudem ist meist das ganze Berufsleben lang ein höherer Zeitaufwand erforderlich. In der aktuellen Analyse wird jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in Hamburg mit dem Erwerb in einer der vier bevölkerungsreichsten Städte und Gemeinden der angrenzenden Landkreise verglichen. Danach profitieren Pendler aus Pinneberg am längsten vom günstigeren Wohnungskauf: Der Kaufpreisvorteil ist bei täglicher Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel für den Arbeitsweg erst nach 44 Jahren aufgebraucht, bei der Fahrt mit dem Auto reduziert sich diese Zeitspanne auf gut 20 Jahre. Auch in Seevetal dürfen sich Bus- und Bahnfahrer über eine Ersparnis freuen, von der sie laut Modellrechnung knapp 42 Jahre profitieren. Autofahrer zehren den Kostenvorteil bereits nach gut 21 Jahren auf. Auf Platz drei der besten Standorte für Pendler im Hamburger Speckgürtel schafft es Ahrensburg. Bus- und Bahnfahrer haben das gesparte Kapital rechnerisch nach 40 Jahren verbraucht, Autopendler nach knapp 17 Jahren.

Weitere Standorte, in denen der Immobilienkauf auch nach mehr als 30 Jahren Pendeln günstiger bleibt als im Hamburger Stadtgebiet, sind Schwarzenbek, Winsen (Luhe), Buchholz in der Nordheide und Elmshorn. Allerdings gilt dies nur, wenn Bus und Bahn genutzt werden. Von diesen Orten aus ist es mit „den Öffentlichen“ nicht nur kostengünstiger, sondern es geht auch schneller als mit dem Auto.

Preisgefälle innerhalb der Landkreise

Auch wenn die Immobilienpreise in den begehrten Städten und Gemeinden im Umland, also etwa in Pinneberg (Stadt), Seevetal oder Schwarzenbek, höher liegen als im jeweiligen Landkreis-Durchschnitt, können Käufer trotz Pendelns sparen. Das zeigen die Analysen des Wohnatlas. Wenn die neue Wohnung hier zum Beispiel 20 Prozent teurer ist als im kreisweiten Durchschnitt, rechnet sich der Umzug für einen Berufspendler im ÖPNV immer noch über einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren. Für Ahrensburg besteht der rechnerische Kostenvorteil gut 29 Jahre lang. In Winsen (Luhe), Buchholz i. d. Nordheide und Elmshorn würde sich das Investment auch bei einem Preisaufschlag von 20 Prozent immerhin noch mehr als zwei Jahrzehnte lang rentieren.

Bus und Bahn versus Auto

Im Großraum Hamburg findet sich nur eine gute Möglichkeit für Autofahrer: In Glinde schmilzt der Kaufpreisvorteil dank der schnellen Anbindung über die A24 erst nach knapp 24 Jahren gänzlich dahin. Wer auf Bus und Bahn setzt, verfährt das gesparte Kapital bereits in gut 21 Jahren.

Ansonsten kommen Bus- und Bahnfahrer im Großraum Hamburg überall günstiger weg, selbst in Städten, die weiter entfernt liegen. Aus Ratzeburg, Kaltenkirchen, Mölln und Geesthacht zum Beispiel ist die Anbindung in die Hamburger City mit Bus und Bahn zwar zeitaufwändiger, verursacht aber weniger Kosten als der PKW.

Günstige Wohnungspreise, lange Wege

Die höchsten Pendelkosten fallen bei einem Umzug in die Samtgemeinde Oldenburg-Himmelpforten an – trotz vergleichsweise günstiger Quadratmeterpreise. Wer täglich „öffentlich“ nach Hamburg fährt, kommt nur knapp 13 Jahre lang günstiger weg, Autofahrer sogar nur gut acht Jahre. Das liegt vor allem an der langen Pendelstrecke von 65 Kilometern, die sowohl mit Bus- und Bahn wie auch mit dem Auto sehr zeitraubend ist.

> Tabelle: Wie lange rechnet sich der Umzug ins Hamburger Umland? (PDF, 213KB)

Wie die Modellrechnung funktioniert

Ausgangspunkt für die Modellrechnung sind die kalkulatorischen Kosten für den Kauf einer 70 Quadratmeter großen Eigentumswohnung aus dem Bestand zuzüglich Notargebühren (2% vom Kaufpreis) und Grunderwerbssteuer in Hamburg und im jeweiligen Umlandkreis. Dabei wird unterstellt, dass eine Person des Haushalts in der Metropole arbeitet und 220 Mal im Jahr dorthin pendelt. Da auch Stadtbewohner einen Arbeitsweg haben, wird zugrunde gelegt, dass die Fahrtzeiten innerhalb der City identisch sind mit denen des Pendlers von seiner Haustür zum Bahnhof der betreffenden Stadt und vom Hamburger Hauptbahnhof zu seinem Arbeitsplatz. Zusätzliche Zeiten entstehen für Pendler also vom Umland-Bahnhof zum Hamburger Hauptbahnhof. Analysiert wurden sowohl die Fahrtzeiten mit öffentlichen Verkehrsmitteln (ÖPNV) als auch mit dem Auto.

Zusätzlich zu den Pendelzeiten werden die Kosten berechnet. Dazu werden Ticketpreise für Bus und Bahn beziehungsweise Anschaffungskosten für das Auto, Benzin und laufende Kosten herangezogen. Aber auch Zeit ist Geld: Für den zusätzlichen Zeitaufwand durch das Pendeln in Hamburg im Mittel erzielten Bruttolohn im Jahr 2019 (26,13 Euro je Stunde) veranschlagt.

Von der Modellrechnung zur individuellen Abwägung

Das Umland lockt zwar mit günstigeren Preisen, aber lässt sich beim Wohnungskauf trotz Pendelns Geld sparen? „Der Postbank Wohnatlas gibt einen Eindruck, wie wichtig die verschiedenen Faktoren für die Beantwortung dieser Frage sind. Wer seine Traumimmobilie gefunden hat, sollte seine eigene Rechnung aufstellen“, rät Stephan Hellmann, Regionalbereichsleiter und Mitglied der regionalen Geschäftsleitung Nord von der Postbank Immobilien GmbH. Denn die individuelle Situation spielt eine entscheidende Rolle. Es macht einen Unterschied, wo im Umlandkreis die Wohnung liegt und wo genau die Arbeitsstelle in der Metropole. Pendeln ein oder zwei Arbeitnehmer? Verringern Home-Office- oder Teilzeit-Regelungen die Zahl der Pendeltage? Wie sieht die berufliche Planung generell aus? Sind räumliche Veränderungen oder der Renteneintritt absehbar? Familien müssen womöglich zusätzliche Kinderbetreuungszeiten organisieren, wenn der Arbeitsweg länger ausfällt. Auch das kostet Geld. Andererseits bedeutet ein Investment in der Großstadt in vielen Fällen höhere Schulden – und damit auch höhere Zinszahlungen. „Unsere Modellrechnung zeigt, welche Parameter das Ergebnis beeinflussen. Ausgehend davon können Kaufinteressierte ihre eigene finanzielle Situation und ihre Planungen überprüfen“, so Hellmann.

Übersicht: Immobilienpreise für Hamburg und das Umland

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2020

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse wurden unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Pendelkosten für Bewohner der Umlandkreise der sieben größten deutschen Städte untersucht. Im Fokus dieser Auswertung steht Hamburg.

Annahmen und Berechnungen der Pendelkosten

1. In der Gemeinde des Landkreises wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmetern zum Durchschnittspreis des Landkreises im Jahre 2019 erworben. Alternativ wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmetern in der Metropole zum Durchschnittpreis der Metropole im Jahre 2019 gekauft.
2. Der berechnete Kaufpreis wird um Notargebühren von 2 Prozent sowie der derzeit im Bundesland geltenden Grunderwerbsteuer erhöht.
3. Einsparungen beim Kauf einer Eigentumswohnung im Umland im Vergleich zu einem Kauf in der Metropole werden um notwendige Mobilitätskosten (direkte Mobilitätskosten und bewerteter Zeitaufwand für das Pendeln), die durch den Umzug in das Umland entstehen, reduziert.
4. Zusätzliche Mobilitätszeiten für Bewohner des Umlandes gegenüber den Bewohnern der Metropole entstehen für den Weg vom Bahnhof der Umlandgemeinde zum Hauptbahnhof der Metropole. Alle Pendler nehmen den Weg von Bahnhof zu Bahnhof.
5. Als Pendelzeit für den einfachen Weg wird die kürzeste Reisezeit angesetzt, die mit dem jeweiligen Verkehrsmittel am Dienstagmorgen, den 12.05.2020, zwischen 07.00 Uhr und 08.00 Uhr erzielt werden konnte.
6. Die Mobilitätszeiten für Hin- und Rückweg sind identisch.
7. Die Mobilitätskosten pro einfachem Entfernungskilometer liegen nach Abzug der Steuervergünstigungen bei 0,35 Euro für den PKW und bei 0,08 Euro für den ÖPNV.
8. Der Zeitaufwand für das Pendeln wird mit dem Medianeinkommen von sozialversicherungspflichtigen Vollzeitbeschäftigten (Brutto je Stunde) bewertet, der im Jahre 2019 in der Metropole erzielt wurde.