Rund um Düsseldorf: Wo sich der Immobilienkauf für Pendler lohnt

• Experten berechnen Pendelkosten für das Umland der Rhein-Metropole
• In Duisburg, Erkrath und Neuss fahren Pendler auch langfristig günstig

Hohe Immobilienpreise in den Metropolen treiben Wohnungskäufer ins Umland. In Düsseldorf hat der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen aus dem Bestand im vergangenen Jahr die 4.000-Euro-Marke durchbrochen und lag bei gut 4.118 Euro. In den Umlandkreisen war der Quadratmeter im Schnitt mindestens rund 1.500 Euro günstiger. Kaufinteressierte fassen daher Objekte jenseits der Stadtgrenzen ins Auge. Wer aber in der Rhein-Metropole arbeitet, sollte vor dem Immobilienkauf genau kalkulieren und dabei Fahrtkosten und -zeit einbeziehen. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für die Postbank eine Modellrechnung entwickelt, mit der sich diese Pendelkosten beziffern lassen. Der Postbank Wohnatlas 2020 zeigt, wann die Ausgaben für das Pendeln den Preisvorteil des Immobilienerwerbs im Umland aufgezehrt haben.

Duisburg mit günstigstem Preis und guter Anbindung

Längere Arbeitswege gehen ins Geld: Fahrscheine im Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) oder das Auto wollen bezahlt sein. Zudem frisst die tägliche Fahrt zur Arbeit Zeit. In der Modellrechnung wird jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in Düsseldorf mit dem Erwerb einer vergleichbaren Wohnung in einer der größeren Städte im Umland verglichen. Danach profitieren Pendler aus Duisburg am längsten vom günstigeren Wohnungskauf: Der Kaufpreisvorteil ist bei täglicher Fahrt mit Bus und Bahn zur Arbeit erst nach rund 60 Jahren aufgebraucht, bei der Fahrt mit dem Auto reduziert sich diese Zeitspanne auf gut 20 Jahre. Auch Pendler, die nach Erkrath oder Neuss ziehen, profitieren laut Modellrechnung knapp 50 Jahre von der Ersparnis – vorausgesetzt sie fahren mit der Bahn. Autofahrer zehren den Kostenvorteil nach gut 23 Jahren (Erkrath) bzw. 26 Jahren (Neuss) auf. Weitere Standorte, in denen der Immobilienkauf auch nach mehr als 25 Jahren Pendeln günstiger bleibt als das Investment im Düsseldorfer Stadtgebiet, sind Hilden, Ratingen, Meerbusch und Mettmann.

Bus und Bahn versus Auto

Bus- und Bahnpendler kommen fast überall günstiger weg und haben länger etwas vom Kaufpreisvorteil. Wer allerdings nach Monheim umzieht, profitiert rund 15 Jahre vom Kaufpreisvorteil – ganz gleich, ob er mit dem Auto oder der Bahn nach Düsseldorf pendelt. Dass Autofahrer hier nicht das Nachsehen haben, liegt an der ungünstigen Anbindung: Die 24 Kilometer lange Strecke legen Autofahrer im Schnitt in 26 Minuten zurück, Bahnfahrer benötigen aber 40 Minuten. Das 29 Kilometer entfernte Jüchen ist sogar noch schlechter angebunden: Mit Bus und Bahn dauert es knapp eine Stunde, mit dem Auto nur etwas mehr als die Hälfte der Zeit. Elf Jahre profitieren Autopendler vom Kaufpreisvorteil, per ÖPNV sind es hingegen knapp zehn Jahre.

Höhere Preise in Top-Lagen

Auch wenn die Immobilienpreise in den begehrten Lagen im Umland höher liegen als im jeweiligen Landkreis-Durchschnitt, können Pendler sparen. Wenn die neue Wohnung in Duisburg, Erkrath oder Neuss zum Beispiel 20 Prozent teurer ist als im kreisweiten Durchschnitt, rechnet sich der Umzug für einen Berufspendler im ÖPNV immer noch über einen Zeitraum von mehr als drei Jahrzehnten. Ein Umzug nach Hilden, Ratingen, Meerbusch und Mettmann würde sich auch bei einem Preisaufschlag von 20 Prozent noch mehr als zwei Jahrzehnte lang rentieren. Duisburg spielt eine Sonderrolle: Die günstigen Quadratmeterpreise erlauben sogar einen Aufschlag um 30 Prozent für das Wunschobjekt, dennoch bleibt der Kaufpreisvorteil mehr als ein halbes Jahrhundert – und somit länger als ein Berufsleben – bestehen.

Die Modellrechnung zeigt, dass der Umzug in angrenzende Städte aufgrund des Preisgefälles im Vergleich zur Metropole nach wie vor attraktiv ist. Dabei gilt im Düsseldorfer Umland: Je kürzer die Fahrtzeit, umso länger lohnt sich ein Investment. Wer mit der Bahn weniger als eine Viertelstunde benötigt, darf knapp 50 Jahre und länger profitieren. Verlängert sich die Fahrtzeit auf bis zu 20 Minuten, profitieren Käufer immer noch rund drei Jahrzehnte und länger. Wer länger als eine halbe Stunde mit Bus und Bahn unterwegs ist, sollte noch einmal genau rechnen. Denn in diesen Fällen sind die Kaufpreisvorteile im Umland bereits nach spätestens 17 Jahren aufgezehrt.

> Tabelle: Wie lange rechnet sich der Umzug ins Düsseldorfer Umland? (PDF, 209KB)

Wie die Modellrechnung funktioniert

Die Modellrechnung geht von den kalkulatorischen Kosten für den Kauf einer 70 Quadratmeter großen Eigentumswohnung aus dem Bestand zuzüglich Notargebühren (2% vom Kaufpreis) und Grunderwerbsteuer in Düsseldorf und im jeweiligen Umlandkreis aus. Dabei wird unterstellt, dass ein Familienmitglied in der Metropole arbeitet und 220 Mal im Jahr dorthin pendelt. Da auch Stadtbewohner einen Arbeitsweg haben, wird zugrunde gelegt, dass die Fahrtzeiten innerhalb der City identisch sind mit denen des Pendlers von seiner Haustür zum Bahnhof der betreffenden Stadt und vom Hauptbahnhof in Düsseldorf zu seinem Arbeitsplatz. Zusätzliche Zeiten entstehen für Pendler also vom Umland-Bahnhof zum Düsseldorfer Hauptbahnhof. Analysiert wurden sowohl die Fahrtzeiten mit öffentlichen Verkehrsmitteln als auch mit dem Auto.

Zusätzlich werden die Kosten berechnet. Dazu werden Ticketpreise für Bus und Bahn beziehungsweise die Kosten für das Auto von der Anschaffung über Benzin bis hin zu Reparaturen und Wartung herangezogen. Aber auch Zeit ist Geld: Für den zusätzlichen Zeitaufwand durch das Pendeln wird der in Düsseldorf im Mittel erzielte Bruttolohn im Jahr 2019 (28,03 Euro je Stunde) veranschlagt.

Von der Modellrechnung zur individuellen Abwägung

„Das Umland ist gut an Düsseldorf angebunden. Aus 13 der 18 untersuchten Städte sind Pendler mit Bus und Bahn unter 30 Minuten pro Strecke unterwegs. Das macht den Umzug ins Umland für viele Kaufinteressierte attraktiv“, sagt Gabriele Strunk, Regionalbereichsleiterin und Mitglied der regionalen Geschäftsleitung Nord-West von der Postbank Immobilien GmbH. „Mit dem Postbank Wohnatlas wollen wir dazu anregen, die Pendelkosten möglichst genau unter die Lupe zu nehmen. Unsere Studie zeigt, wie das geht“, sagt Strunk. „Letztlich kann jedoch nur eine individuelle Analyse der finanziellen Situation, des geplanten Investments und der beruflichen Perspektiven einen realistischen Kostenüberblick liefern.“ Es macht einen Unterschied, wo im Umlandkreis die Wohnung liegt und wo genau die Arbeitsstelle in der Metropole. Pendeln ein oder zwei Arbeitnehmer; verringern Home-Office- oder Teilzeit-Regelungen die Zahl der Pendeltage? Wie sieht die berufliche Planung generell aus; sind räumliche Veränderungen oder der Renteneintritt absehbar? Familien müssen womöglich zusätzliche Kinderbetreuungszeiten organisieren, wenn der Arbeitsweg länger ausfällt. Auch das kostet Geld. Andererseits bedeutet ein Investment in der Großstadt in vielen Fällen höhere Schulden – und damit auch höhere Zinszahlungen. „Der Wohnatlas kann bei der individuellen Kostenabwägung helfen. Aber natürlich sollten auch individuelle Vorlieben in die Kaufentscheidung einfließen: Lieber urbanes Flair oder grüne Randlage? Das Gesamtpaket muss stimmen“, sagt Postbank-Expertin Strunk.

Übersicht: Immobilienpreise für Düsseldorf und Umland

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2020

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse wurden unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Pendelkosten für Bewohner der Umlandkreise der sieben größten deutschen Städte untersucht. Im Fokus dieser Auswertung steht Düsseldorf.

Annahmen und Berechnungen der Pendelkosten

1. In der Gemeinde des Landkreises wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmetern zum Durchschnittspreis des Landkreises im Jahre 2019 erworben. Alternativ wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmetern in der Metropole zum Durchschnittspreis der Metropole im Jahre 2019 gekauft. In die Analyse einbezogen wurden alle Städte in direkt angrenzenden Regionen mit mehr als 20.000 Einwohnern.
2. Der berechnete Kaufpreis wird um Notargebühren von 2% sowie der derzeit im Bundesland geltenden Grunderwerbsteuer erhöht.
3. Einsparungen beim Kauf einer Eigentumswohnung im Umland im Vergleich zu einem Kauf in der Metropole werden um notwendige Mobilitätskosten (direkte Mobilitätskosten und bewerteter Zeitaufwand für das Pendeln), die durch den Umzug in das Umland entstehen, reduziert.
4. Zusätzliche Mobilitätszeiten für Bewohner des Umlandes gegenüber den Bewohnern der Metropole entstehen für den Weg vom Bahnhof der Umlandgemeinde zum Hauptbahnhof der Metropole. Alle Pendler nehmen den Weg von Bahnhof zu Bahnhof.
5. Als Pendelzeit für den einfachen Weg wird die kürzeste Reisezeit angesetzt, die mit dem jeweiligen Verkehrsmittel am Dienstagmorgen, den 12.05.2020, zwischen 07.00 Uhr und 08.00 Uhr erzielt werden konnte.
6. Die Mobilitätszeiten für Hin- und Rückweg sind identisch.
7. Die Mobilitätskosten pro einfachem Entfernungskilometer liegen nach Abzug der Steuervergünstigungen bei 0,35 Euro für den PKW und bei 0,08 Euro für den ÖPNV.
8. Der Zeitaufwand für das Pendeln wird mit dem Medianeinkommen von sozialversicherungspflichtigen Vollzeitbeschäftigten (Brutto je Stunde) bewertet, der im Jahre 2019 in der Metropole erzielt wurde.