Rund um Frankfurt: Wo sich der Immobilienkauf für Pendler lohnt

• Experten berechnen Pendelkosten für das Umland der Bankenmetropole
• In Langen, Offenbach und Dreieich fahren Pendler besonders lange günstig

Hohe Immobilienpreise in den Großstädten treiben Wohnungskäufer ins Umland. Frankfurt am Main legte im Vergleich der sieben größten deutschen Metropolen den stärksten Preisanstieg hin: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen aus dem Bestand kletterte binnen eines Jahres um elf Prozent auf knapp 5.700 Euro im Jahr 2019. Selbst im teuersten Umlandkreis ist der durchschnittliche Quadratmeter noch knapp 2.000 Euro günstiger. Kaufinteressierte fassen daher Objekte jenseits der Stadtgrenzen ins Auge. Wer aber in der Bankenmetropole arbeitet, sollte vor dem Immobilienkauf genau kalkulieren und dabei Fahrtkosten und -zeit einbeziehen. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für die Postbank eine Modellrechnung entwickelt, mit der sich diese Pendelkosten beziffern lassen. Der Postbank Wohnatlas 2020 zeigt, nach wie vielen Jahren diese Ausgaben den Kostenvorteil beim Immobilienkauf aufgezehrt haben.

Große Preisunterschiede

Längere Arbeitswege gehen ins Geld: Fahrscheine im Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) oder das Auto wollen bezahlt sein. Zudem frisst die tägliche Fahrt zur Arbeit Zeit. In der Modellrechnung wird jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in Frankfurt mit dem Erwerb einer vergleichbaren Wohnung in einer der größeren Städte im Umland verglichen. Rund um Frankfurt zeigt sich in den angrenzenden Regionen eine recht große Preisspanne: Während der Quadratmeter im Hochtaunuskreis im Schnitt mit rund 3.700 Euro zu Buche schlägt, kostet er im Main-Kinzig-Kreis nur gut 2.400 Euro. Dank guter Anbindung findet sich im Frankfurter Umland eine große Auswahl an Städten, in die sich ein Umzug für Pendler über lange Zeiträume hinweg lohnt.

Langen ist bester Pendlerstandort

Der Modellrechnung zufolge profitieren Pendler aus Langen, Offenbach und Dreieich am längsten vom günstigeren Wohnungskauf: Der Kaufpreisvorteil ist bei täglicher Fahrt mit Bus und Bahn zur Arbeit erst nach mehr als 60 Jahren aufgebraucht. In Langen sind es sogar mehr als 80 Jahre, die der Vorteil des günstigeren Immobilienkaufs Bestand hat. Die drei Städte verfügen auch über die schnellste Verbindung: Mit öffentlichen Verkehrsmitteln sind Pendler in unter 15 Minuten am Ziel. Einsame Spitze ist die Pendelzeit aus Langen: 22 Kilometer in neun Minuten.

Der Umzug in eine Eigentumswohnung in Maintal, Neu-Isenburg oder Bad Vilbel rechnet sich für Bahnpendler mehr als 50 Jahre. Insgesamt finden sich im Frankfurter Umland 16 Städte, in denen ein Investment mehr als 30 Jahre lohnend erscheint. Für weitere zehn Städte rechnet sich der Umzug zwischen 25 und 30 Jahre lang. Lediglich Seligenstadt und Büdingen bleiben unter 20 Jahren.

Bus und Bahn versus Auto

Bei der Fahrt mit dem Auto reduziert sich in den meisten Fällen die Zeitspanne, in der sich der Umzug trotz Pendelns rechnet. In Langen zum Beispiel, Frankfurts Pendlerstandort Nummer eins, schrumpft der Zeitraum von mehr als 80 auf rund 29 Jahre, wenn sich Pendler selbst hinter das Steuer setzen. Dennoch finden sich rund um Frankfurt einige Städte mit kurzen Fahrzeiten in die City, die sich auch für Autofahrer anbieten. So verfehlen Auto-Pendler in Neu-Isenburg die 50-Jahre-Marke nur knapp. Dreieich überschreitet die 40 Jahre. Aus Eschborn, Maintal, Mörfelden-Walldorf und Bad Vilbel können Autofahrer 30 Jahre oder länger pendeln, bevor der Kaufpreisvorteil aufgebraucht ist.

Top-Lagen in den Landkreisen mit höheren Preisen

Selbst wenn die Immobilienpreise in den begehrten Standorten im Umland höher liegen als im jeweiligen Landkreis-Durchschnitt, können Käufer trotz Pendelns sparen. Wenn die neue Wohnung in Langen zum Beispiel 20 Prozent teurer ist als im kreisweiten Durchschnitt, rechnet sich der Umzug für einen Berufspendler im ÖPNV immer noch über einen Zeitraum von gut 66 Jahren, selbst bei einem Preisaufschlag von 30 Prozent bleibt der Kaufpreisvorteil noch knapp 59 Jahre bestehen. Bei einem Preisplus von 20 Prozent im Vergleich zum Landkreis-Durchschnitt bleiben in Offenbach gut 44 Jahre, in Dreieich 51 Jahre. Auch in Maintal, Neu-Isenburg, Bad Vilbel, Mörfelden-Walldorf, Hanau und Mühlheim am Main besteht der Kaufpreisvorteil trotz Preisplus mehr als 30 Jahre lang.

„Je nach Anbindung schlagen die Pendelkosten mehr oder weniger stark zu Buche. Da die Preise der Umlandkreise recht weit auseinanderklaffen, sollten Kaufinteressierte scharf rechnen“, rät Frank Boes, Regionalbereichsleiter und Mitglied der regionalen Geschäftsleitung Südmitte & Südwest von der Postbank Immobilien GmbH.

> Wie lange rechnet sich der Umzug ins Frankfurter Umland? (PDF, 220KB)

Wie die Modellrechnung funktioniert

Ausgangspunkt für die Modellrechnung sind die kalkulatorischen Kosten für den Kauf einer 70 Quadratmeter großen Eigentumswohnung aus dem Bestand zuzüglich Notargebühren (2% vom Kaufpreis) und Grunderwerbsteuer in Frankfurt und im jeweiligen Umlandkreis. Es wird unterstellt, dass eine Person des Haushalts in der Metropole arbeitet und 220 Mal im Jahr dorthin pendelt. Da auch Stadtbewohner einen Arbeitsweg haben, wird zugrunde gelegt, dass die Fahrtzeiten innerhalb der City identisch sind mit denen des Pendlers von seiner Haustür zum Bahnhof der betreffenden Stadt und vom Frankfurter Hauptbahnhof zu seinem Arbeitsplatz. Zusätzliche Zeiten entstehen für Pendler also vom Umland-Bahnhof zum Hauptbahnhof in Frankfurt. Analysiert wurden sowohl die Fahrtzeiten mit öffentlichen Verkehrsmitteln als auch mit dem Auto.

Zusätzlich zu den Pendelzeiten werden die Kosten berechnet. Dazu werden Ticketpreise für Bus und Bahn beziehungsweise die Kosten für das Auto von der Anschaffung über Benzin bis hin zu Reparaturen und Wartung herangezogen. Aber auch Zeit ist Geld: Für den zusätzlichen Zeitaufwand durch das Pendeln wird der in Frankfurt im Mittel erzielte Bruttolohn im Jahr 2019 (30,20 Euro je Stunde) veranschlagt.

Von der Modellrechnung zur individuellen Abwägung

„Frankfurt ist Pendlerhochburg. Kein Wunder, denn das Umland ist gut angebunden. Aus zwölf der 35 untersuchten Städte sind Pendler mit Bus und Bahn in nicht mehr als 20 Minuten am Ziel, aus 25 Städten in bis zu 30 Minuten. Insgesamt bleibt der Umzug in gut erreichbare angrenzende Städte für Berufstätige aus Frankfurt besonders lange attraktiv. Die Modellrechnung aus dem Wohnatlas ergibt Kaufpreisvorteile, die weit länger als ein Berufsleben halten“, sagt Postbank-Experte Boes. „Mit dem Postbank Wohnatlas wollen wir dazu anregen, die persönlichen Pendelzeiten und -kosten, die bei einem Umzug anfallen würden, möglichst genau unter die Lupe zu nehmen.“ Denn es macht einen Unterschied, wo im Umlandkreis die Wohnung liegt und wo genau die Arbeitsstelle in der Metropole. Pendeln ein oder zwei Arbeitnehmer; verringern Home-Office- oder Teilzeit-Regelungen die Zahl der Pendeltage? Wie sieht die berufliche Planung generell aus; sind räumliche Veränderungen oder der Renteneintritt absehbar? Familien müssen womöglich zusätzliche Kinderbetreuungszeiten organisieren, wenn der Arbeitsweg länger ausfällt. Auch das kostet Geld. Andererseits bedeutet ein Investment in der Großstadt in vielen Fällen höhere Schulden – und damit auch höhere Zinszahlungen. „Nur die individuelle Aufrechnung kann am Ende bei der Entscheidung helfen. Unsere Immobilienberater unterstützen gern dabei“, sagt Boes.

Übersicht: Immobilienpreise für Frankfurt und Umland

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2020

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse wurden unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Pendelkosten für Bewohner der Umlandkreise der sieben größten deutschen Städte untersucht. Im Fokus dieser Auswertung steht Frankfurt am Main.

Annahmen und Berechnungen der Pendelkosten

1. In der Gemeinde des Landkreises wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmetern zum Durchschnittspreis des Landkreises im Jahre 2019 erworben. Alternativ wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmetern in der Metropole zum Durchschnittspreis der Metropole im Jahre 2019 gekauft. In die Analyse einbezogen wurden alle Städte in direkt angrenzenden Regionen mit mehr als 20.000 Einwohnern.
2. Der berechnete Kaufpreis wird um Notargebühren von 2% sowie der derzeit im Bundesland geltenden Grunderwerbsteuer erhöht.
3. Einsparungen beim Kauf einer Eigentumswohnung im Umland im Vergleich zu einem Kauf in der Metropole werden um notwendige Mobilitätskosten (direkte Mobilitätskosten und bewerteter Zeitaufwand für das Pendeln), die durch den Umzug in das Umland entstehen, reduziert.
4. Zusätzliche Mobilitätszeiten für Bewohner des Umlandes gegenüber den Bewohnern der Metropole entstehen für den Weg vom Bahnhof der Umlandgemeinde zum Hauptbahnhof der Metropole. Alle Pendler nehmen den Weg von Bahnhof zu Bahnhof.
5. Als Pendelzeit für den einfachen Weg wird die kürzeste Reisezeit angesetzt, die mit dem jeweiligen Verkehrsmittel am Dienstagmorgen, den 12.05.2020, zwischen 07.00 Uhr und 08.00 Uhr erzielt werden konnte.
6. Die Mobilitätszeiten für Hin- und Rückweg sind identisch.
7. Die Mobilitätskosten pro einfachem Entfernungskilometer liegen nach Abzug der Steuervergünstigungen bei 0,35 Euro für den PKW und bei 0,08 Euro für den ÖPNV.
8. Der Zeitaufwand für das Pendeln wird mit dem Medianeinkommen von sozialversicherungspflichtigen Vollzeitbeschäftigten (Brutto je Stunde) bewertet, der im Jahre 2019 in der Metropole erzielt wurde.