Rund um München: Wo sich der Immobilienkauf für Pendler lohnt

Hohe Immobilienpreise in den Großstädten treiben Wohnungskäufer ins Umland. In München sind die Quadratmeterpreise mit 8.079 Euro so hoch wie in keiner anderen deutschen Stadt – und sie steigen nach wie vor an. Im vergangenen Jahr lag das Preisplus gegenüber dem Vorjahr bei rund sechs Prozent. Damit wächst der Preisabstand zu den angrenzenden Landkreisen weiter. Selbst im teuersten Umlandkreis ist der Quadratmeter im Schnitt knapp 2.000 Euro günstiger. Das macht Objekte jenseits der Stadtgrenze attraktiv. Wer aber in der Isar-Metropole arbeitet, sollte vor dem Immobilienkauf genau kalkulieren und dabei Fahrtkosten und -zeit einbeziehen. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für die Postbank eine Modellrechnung entwickelt, mit der sich diese Pendelkosten beziffern lassen. Der Postbank Wohnatlas 2020 zeigt, wann diese Ausgaben den Kostenvorteil beim Immobilienkauf aufgezehrt haben.

Längere Arbeitswege gehen ins Geld: Fahrscheine im Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) oder das Auto wollen bezahlt sein. Zudem frisst die tägliche Fahrt zur Arbeit Zeit. In der Modellrechnung wird jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in München mit dem Erwerb einer vergleichbaren Wohnung in einer der größeren Städte im Umland verglichen. Rund um München zeigt sich in den angrenzenden Regionen eine recht große Preisspanne: Während der Quadratmeter im Landkreis Starnberg im Schnitt mit rund 6.000 Euro zu Buche schlägt, kostet er in Landsberg am Lech nur knapp über 4.000 Euro. In der Preisdifferenz liegen Chancen für Pendler: Ein Umzug kann sich trotz Zeit- und Kostenaufwand für den Arbeitsweg rechnen.

Dachau ist mit Abstand bester Pendlerstandort

Dachau verfügt über die schnellste Anbindung im öffentlichen Nahverkehr: 18 Kilometer in zwölf Minuten – so schnell lässt sich aus keiner anderen untersuchten Stadt nach München zur Arbeit pendeln. Der Modellrechnung zufolge verfahren Pendler aus Dachau die Ersparnis aus dem Immobilienkauf erst nach 62,6 Jahren. Nicht ganz so lange, aber immer noch knapp 50 Jahre profitieren Pendler aus Taufkirchen und Puchheim. Aus Taufkirchen sind es nur 14 Kilometer, die mit der Bahn in 22 Minuten bewältigt werden können, aus Puchheim 23 Kilometer, die dank sehr schneller Verbindung in 15 Minuten zu schaffen sind. Auch aus dem 15 Kilometer entfernten Karlsfeld, das in 18 Minuten zu erreichen ist, dürfen sich Pendler beim Wohnungskauf knapp 46 Jahre lang über eine Ersparnis freuen.

Insgesamt finden sich im Münchener Umland 14 Städte, in denen ein Investment mehr als 30 Jahre lohnend erscheint – selbst wenn die Fahrtzeit für die einfache Strecke auf gut eine halbe Stunde steigt, wie im Fall von Geltendorf. Für weitere fünf Städte rechnet sich der Umzug zwischen 25 und 30 Jahre lang. „Das liegt an den sehr großen Preisdifferenzen zwischen den Umlandkreisen und der Landeshauptstadt. Da darf Pendeln einiges kosten, Käufer sparen dennoch bei einem Umzug ins Umland“, sagt Christian Hesse, Regionalbereichsleiter und Mitglied der regionalen Geschäftsleitung Süd & Ost von der Postbank Immobilien GmbH. „Da die Preise in und um München recht weit auseinanderklaffen, sollten Kaufinteressierte scharf rechnen.“

Die Städte im Münchener Umland zeichnen sich nicht unbedingt durch besonders schnelle Anbindung aus. Mit Ausnahme von Dachau bleibt die Fahrtzeit nirgendwo unter einer Viertelstunde. Aus Insgesamt fünf Städten schaffen es Bahnfahrer in höchstens 20 Minuten in die City. Die Autofahrt dauert in allen Fällen länger als 20 Minuten.

Bus und Bahn versus Auto

Im gesamten Münchener Umland sparen Bus- und Bahnfahrer gegenüber Autopendlern. In Dachau sind die Vorteile besonders groß: Wer sich selbst hinter das Steuer setzt, verfährt die Ersparnis aus dem Immobilienkauf bereits nach knapp 22 Jahren, Bahnfahrer profitieren rund 40 Jahre länger. Nur in Oberding und Landsberg am Lech halten sich die Aufwendungen für das Pendeln für beide Verkehrsmittel in etwa die Waage. Mehr als 25 Jahre rentiert sich der Umzug für Auto-Pendler nur aus Taufkirchen und Karlsfeld.

Top-Lagen in den Landkreisen mit höheren Preisen

Die gut angebundenen Städte im Münchener Umland sind bei Käufern sehr begehrt. Die Folge: Die Kaufsummen übertreffen häufig die Durchschnittspreise des jeweiligen Landkreises. Dennoch können Käufer trotz Pendelns sparen. Wenn die neue Wohnung in Dachau zum Beispiel 20 Prozent teurer ist als im kreisweiten Durchschnitt, rechnet sich der Umzug für einen Berufspendler im ÖPNV immer noch über einen Zeitraum von gut 38 Jahren. Selbst bei einem Preisaufschlag von 30 Prozent bleibt der Kaufpreisvorteil noch rund 27 Jahre bestehen. Bei einem Preisplus von 20 Prozent im Vergleich zum Landkreis-Durchschnitt bleiben in Taufkirchen gut 37 Jahre und in Puchheim 30 Jahre. Auch in Karlsfeld und Geltendorf besteht der Kaufpreisvorteil trotz Preisplus mehr als 25 Jahre lang fort.

Wie die Modellrechnung funktioniert

Ausgangspunkt für die Modellrechnung sind die kalkulatorischen Kosten für den Kauf einer 70 Quadratmeter großen Eigentumswohnung aus dem Bestand zuzüglich Notargebühren (2% vom Kaufpreis) und Grunderwerbsteuer in München und im jeweiligen Umlandkreis. Es wird unterstellt, dass eine Person des Haushalts in der Metropole arbeitet und 220 Mal im Jahr dorthin pendelt. Da auch Stadtbewohner einen Arbeitsweg haben, wird zugrunde gelegt, dass die Fahrtzeiten innerhalb der City identisch sind mit denen des Pendlers von seiner Haustür zum Bahnhof der betreffenden Stadt und vom Münchener Hauptbahnhof zu seinem Arbeitsplatz. Zusätzliche Zeiten entstehen für Pendler also vom Umland-Bahnhof zum Hauptbahnhof in München. Analysiert wurden sowohl die Fahrtzeiten mit öffentlichen Verkehrsmitteln als auch mit dem Auto.

Zusätzlich zu den Pendelzeiten werden die Kosten berechnet. Dazu werden Ticketpreise für Bus und Bahn beziehungsweise die Kosten für das Auto von der Anschaffung über Benzin bis hin zu Reparaturen und Wartung herangezogen. Aber auch Zeit ist Geld: Für den zusätzlichen Zeitaufwand durch das Pendeln wird der in München im Mittel erzielte Bruttolohn im Jahr 2019 (30,10 Euro je Stunde) veranschlagt.

Von der Modellrechnung zur individuellen Abwägung

„Im Umland von Deutschlands teuerster Stadt können Kaufinteressierte durchaus lohnende Investments entdecken. Häufig sind die Kaufpreisunterschiede sehr groß, sodass auch Pendelkosten die Ersparnis nicht gleich auffressen“, sagt Postbank-Experte Hesse. „Aber das sollte jeder im Einzelfall genau durchrechnen. Mit dem Postbank Wohnatlas liefern wir eine Vorlage, wie die Modellrechnung funktioniert.“ Denn es macht einen Unterschied, wo im Umlandkreis die Wohnung liegt und wo genau die Arbeitsstelle in der Metropole. Pendeln ein oder zwei Arbeitnehmer; verringern Homeoffice- oder Teilzeit-Regelungen die Zahl der Pendeltage? Wie sieht die berufliche Planung generell aus; sind räumliche Veränderungen oder der Renteneintritt absehbar? Familien müssen womöglich zusätzliche Kinderbetreuungszeiten organisieren, wenn der Arbeitsweg länger ausfällt. Auch das kostet Geld. Andererseits bedeutet ein Investment in der Großstadt in vielen Fällen höhere Schulden – und damit auch höhere Zinszahlungen. „Die Entscheidung für oder gegen einen Umzug ins Umland darf aber auch persönliche Vorlieben nicht außer Acht lassen. Urbanes Zentrum, Stadtrand oder Natur? Welche Wege lege ich in meiner Freizeit zurück: Geht es ins Theater in die Stadt oder zum Wandern in die Berge? Und nicht zuletzt: Pendeln kostet nicht nur Geld, sondern verkürzt auch die Freizeit“, sagt Hesse. „Die Wunschimmobilie muss zur persönlichen Lebensplanung passen.“

Übersicht: Immobilienpreise für München und Umland

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2020

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse wurden unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Pendelkosten für Bewohner der Umlandkreise der sieben größten deutschen Städte untersucht. Im Fokus dieser Auswertung steht München.

Annahmen und Berechnungen der Pendelkosten

1. In der Gemeinde des Landkreises wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmetern zum Durchschnittspreis des Landkreises im Jahre 2019 erworben. Alternativ wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmetern in der Metropole zum Durchschnittspreis der Metropole im Jahre 2019 gekauft. In die Analyse einbezogen wurden alle Städte in direkt angrenzenden Regionen mit mehr als 20.000 Einwohnern.
2. Der berechnete Kaufpreis wird um Notargebühren von 2% sowie der derzeit im Bundesland geltenden Grunderwerbsteuer erhöht.
3. Einsparungen beim Kauf einer Eigentumswohnung im Umland im Vergleich zu einem Kauf in der Metropole werden um notwendige Mobilitätskosten (direkte Mobilitätskosten und bewerteter Zeitaufwand für das Pendeln), die durch den Umzug in das Umland entstehen, reduziert.
4. Zusätzliche Mobilitätszeiten für Bewohner des Umlandes gegenüber den Bewohnern der Metropole entstehen für den Weg vom Bahnhof der Umlandgemeinde zum Hauptbahnhof der Metropole. Alle Pendler nehmen den Weg von Bahnhof zu Bahnhof.
5. Als Pendelzeit für den einfachen Weg wird die kürzeste Reisezeit angesetzt, die mit dem jeweiligen Verkehrsmittel am Dienstagmorgen, den 12.05.2020, zwischen 07.00 Uhr und 08.00 Uhr erzielt werden konnte.
6. Die Mobilitätszeiten für Hin- und Rückweg sind identisch.
7. Die Mobilitätskosten pro einfachem Entfernungskilometer liegen nach Abzug der Steuervergünstigungen bei 0,35 Euro für den PKW und bei 0,08 Euro für den ÖPNV.
8. Der Zeitaufwand für das Pendeln wird mit dem Medianeinkommen von sozialversicherungspflichtigen Vollzeitbeschäftigten (Brutto je Stunde) bewertet, der im Jahre 2019 in der Metropole erzielt wurde.