Wer sich für den Wohnungskauf im Umland entscheidet, kann gegenüber der Metropole kräftig sparen. In Köln kostet der Quadratmeter im Schnitt gut 4.200 Euro. In den Umlandkreisen liegen die Durchschnittspreise mindestens 1.500 Euro niedriger. Wer in der Kölner City arbeitet, darf allerdings nicht vergessen, dass beim Umzug in den Speckgürtel Pendelkosten anfallen oder möglicherweise ein Arbeitszimmer für Homeoffice-Tage benötigt wird. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für die Postbank eine Modellrechnung entwickelt, mit der sich diese Pendelkosten beziffern lassen. Der Postbank Wohnatlas 2021 zeigt, wie viele Jahre sich der Immobilienerwerb im Umland rechnet und wann der Kostenvorteil durch das Pendeln aufgezehrt ist. Dabei wurden im diesjährigen Pendelkostenrechner erstmals die Faktoren Homeoffice und eigenes Arbeitszimmer einberechnet.
Verglichen wurde jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in Köln mit dem Erwerb in den angrenzenden Landkreisen zum kreisweiten Durchschnittspreis. In die Pendelkosten-Analyse wurden jeweils die vier bevölkerungsreichsten Städte der Landkreise sowie alle Städte mit mehr als 20.000 Einwohnern einbezogen. Der Kaufpreisvorteil wurde mit den jährlichen Pendelkosten verrechnet. Dabei wurde neben den Kosten für das Ticket im öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) oder für das Auto samt Benzin auch der höhere Zeitaufwand einbezogen.
Bus und Bahn schlagen Auto
Am längsten vom günstigeren Wohnungskauf im Umland profitieren Pendler*innen aus Hürth: Der Kaufpreisvorteil gegenüber Köln ist bei täglicher Fahrt mit öffentlichen Verkehrsmitteln für den Arbeitsweg erst nach 43 Jahren aufgebraucht, bei täglicher Fahrt mit dem Auto bereits nach rund 25 Jahren. Auch in Brühl dürfen sich Bus- und Bahnfahrende über eine Ersparnis freuen, von der sie laut Modellrechnung 36 Jahre lang profitieren. Autopendler*innen hingegen verfahren den Kostenvorteil bereits in gut 16 Jahren. Auf Platz drei der besten Standorte für Pendler*innen im Kölner Raum schaffen es gleich zwei Städte: In Pulheim und der kreisfreien Stadt Leverkusen haben Bus- und Bahnpendler*innen das gesparte Kapital rechnerisch nach 34 Jahren aufgezehrt, Autofahrer*innen nach 19 bzw. 23 Jahren.
Weitere Standorte, in denen der Immobilienkauf auch nach mehr als 25 Jahren täglichen Pendelns günstiger bleibt als im Kölner Stadtgebiet, sind Dormagen und Bergisch Gladbach. Von diesen Orten aus ist es mit „den Öffentlichen“ nicht nur kostengünstiger, sondern es geht auch schneller als mit dem Auto.
Autofahrer*innen nur in Wesseling im Vorteil
Einen längerfristigen Vorteil haben Autopendler*innen gegenüber dem ÖPNV nur aus Wesseling. Vom Kaufpreisvorteil profitieren sie knapp vier Jahre länger, als wenn sie Bus und Bahn für die Fahrt in die City nutzen würden. Das liegt daran, dass die Anbindung an die Metropole ungünstig ist: Mit dem Auto lässt sich die Strecke in 20 Minuten bewältigen, mit Bus und Bahn dauert es 36 Minuten. Alle anderen untersuchten Umlandstädte bieten für Autofahrer*innen keine nennenswerten Vorteile.
Platz für Homeoffice im Eigenheim
Wohnen im Grünen, arbeiten in der Metropole – die Corona-Pandemie hat diesen Lebensentwurf für viele attraktiver gemacht. Im Lockdown verloren die Innenstädte ihren Glanz, quirlige Szeneviertel erstarben – der Wunsch, der Stadt zu entfliehen, wuchs. Weniger Präsenzzwang im Büro durch mehr Homeoffice macht es Arbeitnehmer*innen zudem oftmals leichter, auch größere Entfernungen zur Arbeitsstätte in Kauf zu nehmen. Das alles sorgt dafür, dass Kaufinteressierte das Umland bei ihrer Wohnungssuche verstärkt in den Blick nehmen – und dann unter geänderten Vorzeichen rechnen dürfen. Mehr Homeoffice verringert Pendelzeiten und -kosten. Zugleich lassen sich Bürotage daheim besser und angenehmer im eigenen Arbeitszimmer als am Küchentisch bestreiten. Die Wohnung im Grünen sollte also möglichst etwas größer ausfallen als die Stadtwohnung. Andererseits zeigt sich in den Umlandkreisen häufig ein recht großes Preisgefälle: So müssen Käufer*innen für eine verkehrsgünstig gelegene Wohnung mit einem Aufschlag auf den kreisweiten Durchschnittspreis rechnen. Vor diesem Hintergrund haben die Expert*innen des HWWI in diesem Jahr erstmals auch berechnet, wie lange Käufer*innen vom günstigeren Umlandpreis profitieren, wenn sie mit zwei Homeoffice-Tagen pro Woche planen können, die neue Wohnung mit Arbeitszimmer 20 Quadratmeter größer ist und der Preis außerdem 20 Prozent über dem kreisweiten Durchschnitt liegt.
Homeoffice im eigenen Arbeitszimmer verschiebt die Parameter
Unter diesen Vorzeichen sind die Vorteile für Pendler deutlich kürzer. Teilzeit-Pendler*innen im ÖPNV profitieren beim Erwerb von 90 statt 70 Quadratmetern in der Metropole und einem Preisaufschlag von 20 Prozent in Hürth knapp elf Jahre und in Brühl neun Jahr lang, wenn an zwei Tagen pro Woche im Homeoffice gearbeitet wird statt im Büro. Eine gute Adresse für Teilzeit-Pendler könnte Leverkusen sein: In der kreisfreien Stadt gibt es kein so großes Preisgefälle wie in den Landkreisen, deshalb kann der 20-Prozent-Aufschlag für eine verkehrsgünstig gelegene Wohnung entfallen. In diesem Fall würde der Kaufpreisvorteil für Pendler*innen mit zwei Homeoffice-Tagen im eigenen Arbeitszimmer sogar 31 Jahre lang bestehen. Zwei Pendeltage weniger pro Woche, dafür Platz für ein eigenes Arbeitszimmer in einer 90 Quadratmeter großen Wohnung: Wenn der Quadratmeterpreis den kreisweiten Schnitt nicht übersteigt, erzielen auch Pendler*innen aus Hürth, Brühl, Pulheim, Dormagen, Bergisch Gladbach und Kerpen Vorteile gegenüber dem Immobilienkauf in der Stadt, die 20 Jahre und länger bestehen.
