Wer sich für den Wohnungskauf im Umland entscheidet, kann gegenüber der Metropole kräftig sparen. In Düsseldorf kostet der Quadratmeter im Schnitt gut 4.500 Euro. In den Umlandkreisen liegen die Durchschnittspreise mindestens 1.700 Euro niedriger. Wer in der Düsseldorfer City arbeitet, darf allerdings nicht vergessen, dass beim Umzug in den Speckgürtel Pendelkosten anfallen oder möglicherweise ein Arbeitszimmer für Homeoffice-Tage benötigt wird. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für die Postbank eine Modellrechnung entwickelt, mit der sich diese Pendelkosten beziffern lassen. Der Postbank Wohnatlas 2021 zeigt, wie viele Jahre sich der Immobilienerwerb im Umland rechnet und wann der Kostenvorteil durch das Pendeln aufgezehrt ist. Dabei wurden im diesjährigen Pendelkostenrechner erstmals die Faktoren Homeoffice und eigenes Arbeitszimmer einberechnet.
Verglichen wurde jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in Düsseldorf mit dem Erwerb in den angrenzenden Landkreisen oder der kreisfreien Stadt Duisburg zum regionalen Durchschnittspreis. In die Pendelkosten-Analyse wurden jeweils die vier bevölkerungsreichsten Städte der Landkreise sowie alle Orte mit mehr als 20.000 Einwohnern einbezogen. Der Kaufpreisvorteil wurde mit den jährlichen Pendelkosten verrechnet. Dazu zählen neben den Kosten für das Ticket im öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) oder für das Auto samt Benzin auch der höhere Zeitaufwand.
Duisburg dank schneller Anbindung bester Standort für Düsseldorf-Pendler*innen
Am längsten vom günstigeren Wohnungskauf im Umland profitieren Pendler*innen aus Duisburg. In der an Düsseldorf angrenzenden kreisfreien Stadt sind die Quadratmeterpreise verglichen mit den Umlandkreisen am niedrigsten, die Verbindung im öffentlichen Nahverkehr ist extrem schnell. Die Pendelstrecke von 28 Kilometern lässt sich mit der Bahn in zwölf Minuten bewältigen. Der Kaufpreisvorteil gegenüber Düsseldorf ist bei täglicher Fahrt mit öffentlichen Verkehrsmitteln für den Arbeitsweg erst nach knapp 61 Jahren aufgebraucht, bei täglicher Fahrt mit dem Auto nach rund 22 Jahren. Auch in Erkrath und Neuss dürfen sich Bus- und Bahnfahrende über eine Ersparnis freuen, von der sie laut Modellrechnung etwa 50 Jahre lang profitieren. Autopendler*innen hingegen verfahren den Kostenvorteil bereits in 24 (Erkrath) bzw. 28 Jahren (Neuss). Weitere Standorte, in denen der Immobilienkauf auch nach mehr als 25 Jahren Pendeln im ÖPNV günstiger bleibt als das Investment im Düsseldorfer Stadtgebiet, sind Hilden, Ratingen, Meerbusch, Mettmann und Langenfeld.
Bus und Bahn schlagen Auto
Zumeist fahren Bus- und Bahnpendler*innen deutlich günstiger – und zwar sowohl was Zeit als auch Kosten anbelangt. Somit profitieren sie erheblich länger vom Kostenvorteil des günstigeren Immobilienerwerbs im Umland. Zumindest keinen Nachteil haben Autopendler*innen gegenüber dem ÖPNV nur aus Monheim und Jüchen. Allerding profitieren sie vom Kaufpreisvorteil auch nur knapp 17 (Monheim) bzw. knapp 13 Jahre (Jüchen). Dass auch Bus- und Bahnpendler*innen nicht besser wegkommen, liegt an der ungünstigen Anbindung und den daraus resultierenden langen Fahrtzeiten im Streckennetz des ÖPNV.
Platz für Homeoffice im Eigenheim
Wohnen im Grünen, arbeiten in der Metropole – die Corona-Pandemie hat diesen Lebensentwurf für viele attraktiver gemacht. Im Lockdown verloren die Innenstädte ihren Glanz, quirlige Szeneviertel erstarben – der Wunsch, der Stadt zu entfliehen, wuchs. Weniger Präsenzzwang im Büro durch mehr Homeoffice macht es Arbeitnehmer*innen zudem oftmals leichter, auch größere Entfernungen zur Arbeitsstätte in Kauf zu nehmen. Das alles sorgt dafür, dass Kaufinteressierte das Umland bei ihrer Wohnungssuche verstärkt in den Blick nehmen – und dann unter geänderten Vorzeichen rechnen dürfen. Mehr Homeoffice verringert Pendelzeiten und -kosten. Zugleich lassen sich Bürotage daheim besser und angenehmer im eigenen Arbeitszimmer als am Küchentisch bestreiten. Die Wohnung im Grünen sollte also möglichst etwas größer ausfallen als die Stadtwohnung. Andererseits zeigt sich in den Umlandkreisen häufig ein recht großes Preisgefälle: So müssen Käufer*innen für eine verkehrsgünstig gelegene Wohnung mit einem Aufschlag auf den kreisweiten Durchschnittspreis rechnen. Vor diesem Hintergrund haben die Expert*innen des HWWI in diesem Jahr erstmals auch berechnet, wie lange Käufer*innen vom günstigeren Umlandpreis profitieren, wenn sie mit zwei Homeoffice-Tagen pro Woche planen können, die neue Wohnung mit Arbeitszimmer 20 Quadratmeter größer ist und der Preis außerdem 20 Prozent über dem kreisweiten Durchschnitt liegt.
Homeoffice im eigenen Arbeitszimmer verschiebt die Parameter
Unter diesen Vorzeichen schmelzen die Vorteile für Pendler deutlich schneller dahin. Nur für Duisburg trifft das nicht zu, denn in der kreisfreien Stadt gibt es kein so großes Preisgefälle wie in den Landkreisen. Deshalb kann in der Modellrechnung der 20-Prozent-Aufschlag für eine verkehrsgünstig gelegene Wohnung entfallen. Dank vergleichsweise niedriger Quadratmeterpreise in Duisburg lässt sich auch der Erwerb von 90 statt 70 Quadratmetern stemmen – und dennoch bleibt der Kaufpreisvorteil bei wöchentlich drei Bürotagen rechnerisch 87 Jahre lang bestehen.
Für die Landkreise sieht das ganz anders aus. Teilzeit-Pendler*innen im ÖPNV profitieren beim Erwerb von 90 statt 70 Quadratmetern in der Metropole und einem Preisaufschlag von 20 Prozent in Erkrath knapp 25 Jahre und in Neuss sogar nur zwölf Jahre lang, wenn an zwei Tagen pro Woche im Homeoffice gearbeitet wird statt im Büro. Wer aus Hilden pendelt, kommt auf rund 19, aus Ratingen auf 16 Jahre. Für die übrigen Städte errechnen sich noch deutlich kürzere Zeitspannen. Wer länger profitieren möchte, müsste beim Erwerb ein kleineres Arbeitszimmer in Kauf nehmen oder ein Objekt finden, das ohne Preisaufschlag auf den kreisweiten Durchschnitt auskommt.
