Immobilienkauf: Eigenkapital erhöhen

Harte Zeiten für Immobilien­käuferinnen und -käufer: Das Angebot ist knapp, der Preis hoch. Je teurer das Objekt, desto mehr eigenes Kapital braucht es für eine solide Finanzierung. „Eigen­kapital ist das Fundament jeder Immobilien­finanzierung und hat entscheidenden Einfluss auf die Zins­belastung. Je mehr Eigen­kapital die Kredit­nehmerinnen und Kredit­nehmer mitbringen, desto günstiger wird der Darlehenszins. Das zahlt sich über die Laufzeit eines Darlehens aus“, erläutert Eva Grunwald, Bereichs­leiterin Baufinanzierung Deutschland. „In der Regel erwarten Banken 20 Prozent der Kredit­summe. Wer mehr eigenes Geld einbringen kann, profitiert von einem günstigeren Zins.“ Zusätzlich müssen die Kauf­neben­kosten aus eigener Tasche finanziert werden. Neben der Grund­erwerb­steuer, deren Höhe je nach Bundes­land zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kauf­preises beträgt, fallen eine ganze Reihe weiterer Kosten an: Notar­gebühren für die Kaufabwicklung, die Auflassungs­vormerkung und die spätere Eigentums­um­schreibung sowie für die Grund­schuld­bestellung, mit der das Darlehen der Bank abgesichert wird. Dazu kommt eventuell noch eine Makler­provision in Höhe von rund fünf bis sieben Prozent – je nach Region und Vereinbarung. Alles in allem liegen die Neben­kosten ohne Makler zwischen fünf und acht Prozent des Kauf­preises – zusätzlich zum Eigenkapital.

Muskelhypothek und Geldgeschenke

„Das benötigte Eigen­kapital muss aber nicht immer in Euro und Cent auf dem Tisch liegen“, erklärt die Postbank Expertin. „Man kann es auch ersetzen, zum Beispiel durch einen Bausparvertrag. Mit diesem können Bauwillige Geld ansparen und sich die niedrigen Bau­finanzierungs­zinsen von heute für die Zukunft sichern.“ Auch die sogenannte Muskel­hypothek gilt als Eigen­kapital und kann bis zu 15 Prozent der Baukosten betragen. Dabei übernehmen Käuferinnen oder Käufer selbst Arbeiten an der Immobilie, etwa Malerarbeiten, das Verlegen des Fußbodens oder das Anlegen des Außen­bereiches. Gut zu wissen: Das Guthaben aus Riester-Verträgen inklusive der staatlichen Zulagen darf ebenfalls angerechnet werden. Immobilien­käuferinnen und -käufer sollten zudem prüfen, ob sie Anspruch auf Wohn­raum­förderungs­darlehen oder andere Förder­mittel des jeweiligen Bundes­landes haben. Einige Banken akzeptieren solche Gelder als Eigen­kapital. Auch Darlehen der staatlichen KfW Bank zählen zu den sogenannten Eigen­kapital­ersatz­mitteln. Finanzielle Unterstützung von Verwandten kann den eigenen Spielraum ebenfalls erweitern. „Ein vorgezogenes Erbe ist dann eine große Hilfe. Juristisch handelt es sich dabei um eine Schenkung, die Kinder bis zu einem Freibetrag von 400.000 Euro steuerfrei erhalten können“, erklärt Expertin Eva Grunwald.