Lieber keine Überraschungen: Volltilgerdarlehen

Die Höhe der Bau­zinsen hat sich in der ersten Jahres­hälfte 2022 mehr als ver­drei­facht. Trotz­dem be­wegen sie sich mit Blick auf das lang­jährige Mittel immer noch auf einem nied­rigen Niveau. Ob dies mittel- bis lang­fristig so bleibt, darüber lässt sich nur spe­kulieren. Um sich die günstigen Zinsen zu sichern, lieb­äugeln viele Immo­bilien­käuferinnen und -käufer derzeit mit dem Ab­schluss eines so­genannten Voll­tilger­dar­lehens. Bei einem solchen Kredit sind Zins­bindung und Laufzeit identisch. Am Ende der verein­barten Lauf­zeit ist das Darlehen voll­ständig zurück­gezahlt. „Da die Belastung von Zins und Tilgung bis zur voll­stän­digen Rück­zahlung des Dar­lehens gleich bleibt, haben Kredit­nehmer größt­mögliche Pla­nungs­sicher­heit“, beschreibt Eva Grunwald von der Postbank die Vorteile dieser Finan­zierung. Ein weiterer Plus­punkt: Oft­mals gewähren Banken bei Voll­tilger­darlehen einen Zins­nachlass, dessen Höhe aber von der ge­wählten Lauf­zeit ab­hängig ist. Bei einem Soll­zins­satz von zwei Pro­zent liegt der Til­gungs­satz bei­spiels­weise bei 2,44 Prozent, wenn der Immo­bilien­kredit nach 30 Jahren voll­ständig getilgt werden soll.

Wenig flexibel

Ein Voll­tilger­darlehen ist perfekt durchgeplant. Es eignet sich für Kredit­nehmerinnen und Kredit­nehmer, die sich sicher sind, dass sie die Kredit­belastung dauerhaft stemmen können. „Die Höhe der Raten kann in der Regel nicht durch Änderung des Tilgungs­satzes angepasst werden“, so Eva Grunwald. „Zudem sind Sonder­tilgungen meist ausgeschlossen.“ Nach zehn Jahren steht Kredit­nehmerinnen und Kredit­nehmern aber auch beim Voll­tilger­darlehen ein Sonder­kündigungs­recht zu. Das heißt, dass die restliche Darlehens­summe durch einen neuen Kredit­vertrag abgelöst werden kann, ohne dass eine Vor­fälligkeits­ent­schädigung gezahlt werden muss.

Eigenkapital ist Pflicht

Ein Voll­tilger­darlehen darf übrigens nicht mit einer Voll­finanzierung verwechselt werden. Bei Letzterer wird der gesamte Kaufpreis einer Immobilie per Darlehen finanziert. Eine Option, die in der Regel nur für vermögende Investoren infrage kommt. Für ein Voll­tilger­darlehen gelten hingegen dieselben Eigen­kapital­an­forderungen wie für ein „normales“ Annuitäten­darlehen: In der Regel verlangen Banken, dass Immobilien­käuferinnen und -käufer mindestens 20 Prozent der Gesamt­kosten aus eigenen Geld­mitteln bezahlen. Zudem sollten sie die Kauf- und Finanzierungs­neben­kosten selbst tragen können.