Berliner Umland: Lohnt sich das Pendeln für den günstigen Kaufpreis?

Mit dem Kauf einer Eigen­tums­wohnung außer­halb Berlins lässt sich trotz ge­stiegener Immo­bilien­preise im Speck­gürtel der Metro­polen noch Geld sparen. In der Haupt­stadt kostet der Quadrat­meter im Schnitt gut 5.528 Euro. Mit Ausnahme von Potsdam (5.326 Euro) liegen die Durch­schnitts­preise in den Um­land­kreisen min­des­tens 1.400 Euro  nied­riger. Wer sich trotz Arbeits­stelle in der Berliner Innen­stadt für das Umland ent­scheidet, darf jedoch nicht vergessen, dass durch den Umzug in den Speck­gürtel für den ver­längerten Arbeits­weg zusätzliche Kosten für Benzin oder Zug­ticket anfallen und mehr Zeit ein­ge­plant werden muss. Das Hamburgische Welt­Wirtschafts­Institut (HWWI) hat für die Postbank eine Modell­rechnung entwickelt, mit der sich diese Pendel­kosten beziffern lassen. Der Postbank Wohnatlas 2022 zeigt, wie viele Jahre sich der Immo­bilien­erwerb im Umland rechnet und wann der Kosten­vorteil durch das Pendeln aufgezehrt ist. Dabei wurde auch der Faktor Home­office ein­berechnet sowie erstmals eben­falls größere Wohnungen etwa für Familien berück­sichtigt.

Ver­glichen wurde jeweils der Kauf einer durch­schnitt­lich teuren 70-Quadrat­meter-Wohnung sowie einer 120-Quadrat­meter-Wohnung in Berlin mit dem Erwerb einer gleich großen Wohnung in einer der vier be­völkerungs­reichsten Städte oder Gemeinden der an­grenzen­den Land­kreise Barnim, Dahme-Spree­wald, Havel­land, Märkisch-Oder­land, Ober­havel, Oder-Spree, Potsdam-Mittel­mark und Teltow-Fläming sowie der kreis­freien Stadt Potsdam. Insgesamt wurden somit 33 Städte und Gemeinden im Berliner Umland betrachtet. Da sich in den Um­land­kreisen zwischen zentral und eher abseits gelegenen Gemeinden ein großes Preis­gefälle zeigt, sollten Käufer*innen für ver­kehrs­günstig gelegene Wohnungen mit einem Aufschlag auf den kreis­weiten Durch­schnitts­preis rechnen. Die Expert*innen haben mit einem 20 Prozent höheren Kaufpreis kalkuliert.

Der Kauf­preis­vor­teil wurde mit den jährlichen Pendel­kosten verrechnet. Dabei haben die Expert*innen neben den Kosten für das Ticket im öffent­lichen Personen­nah­verkehr (ÖPNV) oder für das Auto samt Benzin auch den höheren Zeit­auf­wand ein­bezogen. Die Kosten sowohl für den Weg mit dem PKW als auch mit dem ÖPNV wurden in diesem Jahr angepasst – für das Auto von 0,35 auf 0,45 Euro pro Kilometer und ab 21 Kilometer einfache Entfernung auf 0,43 Euro. Die Fahrt mit Bus und Bahn wurde von 0,10 auf 0,13 Euro angehoben, ab 21 Kilometer auf 0,12 Euro.

Bus und Bahn schlagen Auto – Klare Preis­vorteile in Bernau bei Berlin

Wird jeweils eine 70-Quadrat­meter-Wohnung verglichen, profitieren Pendler*innen aus Bernau bei Berlin im Landkreis Barnim am längsten vom günstigeren Wohnungs­kauf im Umland: Wer den Arbeits­weg jeden Tag mit den öffent­lichen Ver­kehrs­mitteln zurücklegt, hat den Kauf­preis­vor­teil gegenüber Berlin erst nach 31,5 Jahren aufge­braucht, bei täglicher Fahrt mit dem Auto schrumpft diese Zeit­spanne auf 12,7 Jahre. Bernau ist die einzige Stadt im Umland Berlins, in der Pendler*innen mehr als 25 Jahre lang profitieren. Über 20 Jahre lang dürfen sich Bus- und Bahn­reisende auch in Ludwigs­felde, Blanken­felde-Mahlow, Panketal und Falkensee über eine deutliche Ersparnis durch einen Umzug freuen. In Ludwigs­felde im Kreis Teltow-Fläming profitieren sie laut Modell­rechnung 24,4 Jahre lang. Auto­pendler*innen hingegen verfahren den Kosten­vorteil bereits in knapp 10,6 Jahren. Auf Platz drei der besten Standorte für Pendler*innen im Berliner Speck­gürtel schafft es Blanken­felde-Mahlow im selben Landkreis. Bus- und Bahn­pendler*innen haben das gesparte Kapital rechnerisch nach 22 Jahren aufgezehrt, Auto­fahrer*innen nach 12 Jahren. Diese Berech­nungen gelten, wenn pro Haushalt eine Person täglich pendelt, die kein Hom­eoffice nutzt. Zudem wurden bei den Kauf­preisen im Umland 20 Prozent Preis­aufschlag wegen verkehrs­günstiger zentraler Lage hinzu­gerechnet.

Täglich pendelnde Auto­fahrer*innen bleiben im gesamten Berliner Umland deutlich unter der 20-Jahre-Marke. Am längsten profi­tieren sie noch mit 14,5 Jahren in Panketal im Landkreis Barnim.

Familien und Haushalte mit viel Platzbedarf im Umland klar im Vorteil

Kinder­zimmer, ein größerer Esstisch, mehr Stauraum und ein Arbeits­platz: Vor allem Familien benötigen viel Platz. 120 Qua­drat­meter Eigen­tum in der Metro­pole sind ohnehin nicht leicht zu finden und mit nicht un­er­heb­lichen Kosten verbunden. Wer sich statt­dessen für eine gleich­große Wohnung im Umland entscheidet und täglich mit Bus und Bahn in die City pendelt, profitiert in sechs Städten und Gemeinden über einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren vom güns­tigeren Kauf­preis. In fünf weiteren Orten braucht es mehr als 25 Jahre, bis die Kosten für das tägliche Pendeln den Preis­vorteil aufge­zehrt haben. Und das selbst dann, wenn für eine zentral gelegene Wohnung im Speck­gürtel 20 Pro­zent mehr veranschlagt werden als im jeweiligen kreis­weiten Durch­schnitt. Ganz vorn liegt auch bei Familien und anderen Pendler*innen mit erhöhtem Platz­bedarf Bernau bei Berlin im Land­kreis Barnim. Mit dem ÖPNV rechnet sich der Umzug 54 Jahre und selbst mit dem Auto noch 21,8 Jahre lang. In Panke­tal im Kreis Bar­nim kommen Auto­pendler*innen sogar 24,9 Jahre besser weg, mit öffent­lichen Ver­kehrs­mitteln 37,5 Jahre. Wer mit Bus und Bahn in die Berliner Innen­stadt pendelt, für den lohnt sich ein Umzug in eine 120-Qua­drat­meter-Eigen­tums­wohnung außer­dem in Ludwigs­felde, Blanken­felde-Mahlow, Falken­see und Hoppe­garten mehr als 30 Jahre lang. In Ebers­walde und Wand­litz im Land­kreis Barnim, Neuen­hagen bei Berlin und Strausberg (Landkreis Märkisch-Oderland) sowie Oranien­burg im Kreis Ober­havel besteht dieser Vorteil mit ÖPNV noch mehr als 25 Jahre. In Werder (Havel), Eisen­hütten­stadt, Klein­mach­now, Beeskow, Lübben (Spree­wald), Bad Belzig und Potsdam bestehen Kauf­preis­vor­teile für große Wohnungen hin­gegen nur weniger als zehn Jahre.

Mit Homeoffice rechnet sich ein Umzug ins Umland in vielen Orten

Wohnen im Grünen, arbeiten in der Metro­pole – die Corona-Pan­demie hat diesen Lebens­ent­wurf für viele attrak­tiver gemacht. Weniger Präsenz­zwang im Büro durch mehr Home­office macht es Arbeit­nehmer*innen zudem oftmals leichter, auch größere Ent­fernungen zur Arbeits­stätte in Kauf zu nehmen. Mehr Home­office verringert Pendel­zeiten und -kosten. Vor diesem Hinter­grund haben die Expert*innen des HWWI bereits zum zweiten Mal berechnet, wie lange Käufer*innen vom güns­tigeren Um­land­preis profitieren, wenn sie mit zwei Home­office-Tagen pro Woche planen können und der Preis außerdem 20 Pro­zent über dem kreis­weiten Durch­schnitt liegt. Das Ergebnis: Für Pendler*innen mit Home­office-Mög­lich­keit lohnt sich bei Nutzung des ÖPNV ein Umzug in eine 70-Qua­drat­meter-Wohnung im Umland in sechs Städten und Ge­meinden für mehr als 30 Jahre. Für ins­gesamt elf Orte ergibt die Rech­nung Zeit­räume von mehr als 25 Jahren. Wenn etwa Familien eine 120-Qua­drat­meter-Wohnung benötigen und ein Er­wachsener zwei Tage Home­office einplanen kann, sind sie rein finanziell in der Mehrheit der Umland-Städte und -gemeinden für einen Zeit­raum von mehr als 25 Jahren besser­gestellt als in Berlin. Ein Umzug lohnt sich in 22 der be­trachteten Orte.

Wenn Umland, dann in eine deutlich größere Wohnung? Diese Rechnung geht nicht auf

Doch was ist, wenn erst mit dem Umzug ins Grüne die Lust auf mehr Platz entsteht? Wenn Eigen­heim­besitz­er*innen schon den Pendel­weg auf sich nehmen, dann soll auch ein Hobby-Raum oder ein groß­zügiges Wohn­zimmer dabei sein. Auch diese Bedingungen haben sich die Expert*innen vom HWWI angesehen. Ein Erwerb von 120 Qua­drat­metern im Umland statt 70 Qua­drat­metern in der Metro­pole lohnt sich bei Preis­auf­schlägen von 20 Prozent in keinem der 33 Umland­orte - weder mit noch ohne Home­office. Rein rechnerisch werden überall sogar negative Werte erzielt. Einzig wenn ein Objekt zum Durch­schnitts­preis des Land­kreises erworben werden kann und somit kein Preis­auf­schlag von 20 Prozent fällig wird, lohnt sich ein Umzug in die deutlich größere Wohnung nach Bernau bei Berlin für gerade einmal 19,1 Jahre und nach Panketal für 13,3 Jahre. Aber nur, wenn zwei Tage Home­office einge­plant werden können und der Weg mit dem ÖPNV zurück­gelegt wird.

„Immo­bilien­interes­sent*innen sollten sich den Wohnungs­kauf im Umland keines­falls schön­rechnen“, sagt Christian Hesse, Regional­bereichs­leiter und Mitglied der regionalen Geschäfts­leitung Süd & Ost von der Postbank Immo­bilien GmbH. „Die Analyse macht deutlich, dass Interes­sierte den Umzug genau durchden­ken sollten. Pendler*innen sind oft finan­ziell besser­ge­stellt als Stadt­be­wohner*innen, wenn sie für Familie oder Hobby ohnehin mehr Platz benötigen. Ist zudem im Umland noch Home­office möglich, steigen die Chancen, dass sich der Umzug rechnet. Zu bedenken ist aber auch, dass Pendler*innen weniger Zeit mit ihrer Familie oder Hobbys ver­bringen können. Sich für diesen Nach­teil mehr Platz zu gönnen, rechnet sich auf längere Sicht nicht. Als Über­brückung bis zu einem neuen Job oder dem Ruhe­stand kann dies aber kurzfristig in Kauf genommen werden.“

Die HWWI-Analyse soll Kauf­interes­sierten einen Über­blick über die Pendel­kosten und die darauf ein­wirken­den Para­meter geben. Unter­schied­liche Aus­schläge bei den Kosten ergeben sich bei­spiels­weise durch den tat­sächlich gezahlten Preis für die Immo­bilie – ob die Wohnung zum Durch­schnitts­preis oder mit einem Auf­schlag für eine zentrale Lage erworben wurde. Auch die Größe der benötigten Eigen­tums­wohnung, die Wahl des Ver­kehrs­mittels, die Ent­fernung zum Arbeits­platz, die Fahr­zeit inklusive Stau oder Umsteigen sowie der Durch­schnitts­lohn in der Stadt fließen in die Be­rech­nung ein. Dazu müssen indi­vi­duelle Home­office-Regelungen und Arbeits­zeit­modelle bedacht werden – wenn beispiels­weise mehr oder weniger als die in der Analyse ver­an­schlag­ten zwei Home­office­tage pro Woche genommen werden. Familien sollten berück­sichtigen, dass Kinder in der Kita mög­licher­weise länger betreut werden müssen, während Vater oder Mutter noch in der S-Bahn unter­wegs sind oder im Stau stehen. Auch das kostet Geld. Anderer­seits ist ein Invest­ment in der Groß­stadt in den meisten Fällen teurer als ein Kauf im Umland. Höhere An­schaffungs­kosten ziehen höhere Schulden nach sich, so dass die lang­fristigen monat­lichen Be­lastungen durch Tilgung und Zins­zahlung steigen.

Aus­gangs­punkt für die Modell­rechnung sind die kalku­latorischen Kosten für den Kauf einer 70 Qua­drat­meter bzw. 120 Qua­drat­meter großen Eigen­tums­wohnung aus dem Bestand zuzüglich Notar­gebühren (2% vom Kauf­preis) und Grund­erwerb­steuer in Berlin und im jeweiligen Um­land­kreis. Der Erwerb erfolgt zum jeweiligen Durch­schnitts­preis des Jahres 2021, wobei in den Um­land­städten und -gemeinden der Durch­schnitts­preis des jeweiligen Land­kreises zugrunde gelegt wird. Für die Kalku­lation wird angenommen, dass die Fahrt­zeiten für den Stadt­bewohnen­den inner­halb der City identisch sind mit denen des Pendeln­den von seiner Haustür zum Bahnhof der be­treffen­den Stadt und vom Berliner Haupt­bahn­hof zu seinem Arbeits­platz. Zusätz­liche Zeiten entstehen für Pendler*innen also vom Umland-Bahnhof zum Berliner Haupt­bahn­hof. Analysiert wurden sowohl die Fahrt­zeiten mit öffent­lichen Ver­kehrs­mitteln (ÖPNV) als auch mit dem Auto. Für die Nutzung des ÖPNV sind ver­kehrs­günstig gelegene Wohnlagen in den größten Um­land­städten und Gemeinden des Umlandes bei Pendlern besonders begehrt. Diese attrak­tiven Wohn­lagen sind nur in den seltens­ten Fällen zum Durch­schnitts­preis des Land­kreises zu erwerben. Realis­tischer ist es daher für Pendler, sich bei der Stand­ort­suche an den Ergeb­nissen der Be­rechnun­gen mit Preis­auf­schlägen von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis der je­weiligen Land­kreise bei nicht kreis­freien Städten zu orien­tieren.

Die Pendel­kosten setzen sich aus den Ticket­preisen für Bus und Bahn be­ziehungs­weise den laufenden Kosten für das Auto pro Kilo­meter zu­sammen. Hinzu kommen die Zeit­kosten: Für den zu­sätz­lichen Zeit­auf­wand durch das Pendeln in Berlin wurde der im Mittel erzielte Brutto­lohn im Jahr 2020 (23,25 Euro je Stunde) veran­schlagt. Bereits im zweiten Jahr wurde darüber hinaus eine weitere Variante berechnet: Eine Home­office-Lösung erlaubt es dem Berufs­pendeln­den, nur noch an drei statt an fünf Tagen pro Woche ins Büro zu pendeln (130 statt 220 Tage im Jahr)