Kaufpreisvorteile im Frankfurter Umland: Lohnt sich das Pendeln?

Trotz gestiegener Immo­bilien­preise im Speck­gürtel der Groß­städte lässt sich beim Kauf einer Eigen­tums­wohnung außer­halb Frank­furts noch Geld sparen. In der Main-Metro­pole kostet der Quadrat­meter im Schnitt 6.586 Euro. Die Durch­schnitts­preise in den Um­land­kreisen liegen min­destens 2.100 Euro niedriger. Wer sich trotz Arbeits­stelle in der Frank­furter Innen­stadt für das Um­land entscheidet, darf jedoch nicht vergessen, dass durch den Umzug in den Speck­gürtel für den ver­längerten Arbeits­weg zu­sätz­liche Kosten für Benzin oder Zug­ticket anfallen und mehr Zeit ein­ge­plant werden muss. Das Hamburgische Welt­Wirtschafts­Institut (HWWI) hat für die Postbank eine Modell­rechnung ent­wickelt, mit der sich diese Pendel­kosten beziffern lassen. Der Postbank Wohnatlas 2022 zeigt, wie viele Jahre sich der Immo­bilien­erwerb im Umland rechnet und wann der Kosten­vorteil durch das Pendeln auf­gezehrt ist. Dabei wurde auch der Faktor Home­office ein­berechnet sowie erst­mals eben­falls größere Wohnungen etwa für Familien berück­sichtigt.

Ver­glichen wurde jeweils der Kauf einer durch­schnitt­lich teuren 70-Quadrat­meter-Wohnung sowie einer 120-Quadrat­meter-Wohnung in Frank­furt am Main mit dem Erwerb einer gleich großen Wohnung in einem der an­grenzen­den Land­kreise Groß-Gerau, Hoch­taunus­kreis, Main-Kinzig-Kreis, Main-Taunus-Kreis, Offen­bach und dem Wetterau­kreis sowie der kreis­freien Stadt Offen­bach am Main. Dabei wurden neben den vier be­völkerungs­reichsten Städten und Gemeinden des Land­kreises auch alle weiteren Städte mit mehr als 20.000 Ein­wohnern in die Analyse ein­bezogen. Ins­gesamt wurden somit 35 Orte im Frank­furter Um­land be­trachtet. Da sich in den Um­land­kreisen zwischen zentral und eher abseits gelegenen Orten ein großes Preis­gefälle zeigt, sollten Käufer*innen für verkehrs­günstig gelegene Wohnungen mit einem Auf­schlag auf den kreis­weiten Durch­schnitts­preis rechnen. Die Expert*innen haben mit einem 20 Pro­zent höheren Kauf­preis kalkuliert.

Der Kauf­preis­vorteil wurde mit den jährlichen Pendel­kosten ver­rechnet. Dabei haben die Expert*innen neben den Kosten für das Ticket im öffent­lichen Personen­nah­verkehr (ÖPNV) oder für das Auto samt Benzin auch den höheren Zeit­auf­wand ein­bezogen. Die Kosten sowohl für den Weg mit dem PKW als auch mit dem ÖPNV wurden in diesem Jahr angepasst – für das Auto von 0,35 auf 0,45 Euro pro Kilo­meter und ab 21 Kilo­meter einfache Ent­fernung auf 0,43 Euro. Die Fahrt mit Bus und Bahn wurde von 0,10 auf 0,13 Euro angehoben, ab 21 Kilo­meter auf 0,12 Euro.

Bus und Bahn schlagen Auto – Klare Preis­vorteile in Offenbach und Langen

Wird jeweils eine 70-Quadrat­meter-Wohnung ver­glichen, profi­tieren Pendler*innen aus der nur neun Kilo­meter ent­fernten kreis­freien Stadt Offen­bach am Main am längsten vom günstigeren Wohnungs­kauf im Umland: Wer den Arbeits­weg jeden Tag mit den öffent­lichen Ver­kehrs­mitteln zurück­legt, hat den Kauf­preis­vorteil der östlich von Frankfurt gelegenen Stadt gegen­über der Metro­pole erst nach 63,5 Jahren aufge­braucht, bei täglicher Fahrt mit dem Auto halbiert sich diese Zeit­spanne auf 30,2 Jahre. Auch im 22 Kilo­meter ent­fernten Langen (Hessen) dürfen sich Bus- und Bahn­fahrende über eine deutliche Ersparnis durch einen Umzug freuen: Sie schaffen die Ent­fernung von Bahn­hof zu Bahn­hof in nur neun Minuten und profitieren laut Modell­rechnung 58 Jahre lang. Auto­pendler*innen hingegen ver­fahren den Kosten­vorteil bereits in 21,5 Jahren. Auf Platz drei der besten Stand­orte für Pendler*innen im Frank­furter Speck­gürtel schafft es Dreieich, ebenfalls wie Langen im Kreis Offen­bach gelegen. Bus- und Bahn­pendler*innen aus dem Süden der Main-Metro­pole haben das gesparte Kapital rech­nerisch nach 48,9 Jahren auf­gezehrt, Auto­fahrer*innen nach 30,8 Jahren. Diese Berechnungen gelten, wenn pro Haus­halt eine Person täglich pendelt, die kein Home­office nutzt. Zudem wurden bei den Kauf­preisen im Umland 20 Pro­zent Preis­auf­schlag gegen­über dem Durch­schnitts­preis des Land­kreises wegen verkehrs­günstiger zentraler Lage hin­zu­ge­rechnet.

Weitere Stand­orte, an denen der Immo­bilien­kauf auch nach mehr als 25 Jahren täg­lichen Pendelns günstiger bleibt als im Frank­furter Stadt­gebiet, sind die Städte Maintal und Hanau (Main-Kinzig-Kreis), Neu-Isen­burg, Mühl­heim am Main und Oberts­hausen (Kreis Offen­bach), Bad Vilbel (Wetterau­kreis), Mör­felden-Wall­dorf (Kreis Groß-Gerau) und Esch­born (Main-Taunus-Kreis). Aller­dings gilt dies sowohl hier als auch in nahezu allen Um­land­städten und -gemeinden vor allem, wenn Bus und Bahn genutzt werden.

Auto­fahrer*innen in Bad Soden am Taunus und Seligen­stadt im Vorteil

Täglich pendelnde Auto­fahrer*innen bleiben im gesamten Frank­furter Umland nur in den vier Orten Offen­bach, Drei­eich, Maintal und Neu-Isen­burg über der 25-Jahre-Marke. Für Auto­fans ist im Ver­gleich mit den ÖPNV-Nutzer*innen nur der Umzug nach Bad Soden am Taunus im Main-Taunus-Kreis sowie nach Seligen­stadt im Kreis Offen­bach besser – nur in diesen beiden Orten ist der Weg auf der Straße günstiger als mit dem ÖPNV. Vom Kauf­preis­vorteil profi­tieren Pendler*innen in Bad Soden 15,9 Jahre lang, wenn sie Bus und Bahn für die Fahrt in die City nutzen, Auto­fahrer*innen aber sogar 16,8 Jahre lang. Das liegt daran, dass die An­bindung an die Metro­pole un­günstig ist: Mit dem Auto lässt sich die Strecke in nur 15 Minuten be­wältigen, mit Bus- und Bahn dauert es 27 Minuten. In Seligen­stadt ergibt sich ein ähnliches Bild: Auto­pendler*innen haben den Vorteil der günstigen Um­lands­preise in 14,6 Jahren verfahren, ÖPNV-Nutzer*innen schon nach 13 Jahren. Die Ent­fernung zu Frank­furt ist hier etwas weiter, mit öffent­lichen Verkehrs­mitteln sind Pendler*innen fast eine Stunde unter­wegs. Mit dem Auto lässt sich die Distanz in der Hälfte der Zeit über­winden. Beide Orte gehören jedoch nicht zu den Top-Adressen für Pendler*innen, da hier der Umland-Vorteil nur weniger als 20 Jahre besteht. Wem allerdings 70 Quadrat­meter nicht reichen und nach 120 Quadrat­metern sucht, der profitiert in Bad Soden 28,7 Jahre und in Seligen­stadt 25,1 Jahre vom Pendeln mit dem Auto. Bei Nutzung des ÖPNV sind es 27,3 beziehungs­weise 22,4 Jahre.

„Der Speck­gürtel Frank­furts scheint besonders ge­eignet für all die­jenigen, die sich mit dem Pendeln, also mit dem Arbeiten im  Zentrum und Wohnen im Umland be­schäftigen. Denn die Metro­pole ist sehr gut an­ge­bunden sowohl mit öffent­lichen Verkehrs­mitteln als auch mit dem Auto. Der Pendel­kosten­rechner hilft Kauf­interessierten bei der Ent­scheidung für den Umzug ins Umland“, sagt Daniela Belling­hausen, Regional­bereichs­leiterin und Mitglied der regionalen Geschäfts­leitung Süd-West von der Postbank Immo­bilien GmbH.

Familien und Haus­halte mit viel Platz­bedarf im Umland klar im Vorteil

Kinder­zimmer, ein größerer Ess­tisch, mehr Stau­raum und ein Arbeits­platz: Vor allem Familien be­nötigen viel Platz. 120 Quadrat­meter Eigen­heim in der Metro­pole sind ohnehin nicht leicht zu finden und mit nicht un­er­heb­lichen Kosten ver­bunden. Wer sich statt­dessen für eine gleich­große Wohnung im Umland ent­scheidet, und täglich mit Bus und Bahn in die City pendelt, profi­tiert in 25 Städten und Ge­meinden über einen Zeit­raum von mehr als 30 Jahren vom güns­tigeren Kau­fpreis. In sechs weiteren Orten braucht es mehr als 25 Jahre, bis die Kosten für das tägliche Pendeln den Preis­vorteil auf­ge­zehrt haben. Und das selbst dann, wenn für eine zentral ge­legene Wohnung im Speck­gürtel 20 Pro­zent mehr ver­an­schlagt werden als im je­weiligen kreis­weiten Durch­schnitt. Ganz vorn liegt bei Familien und anderen Pendler*innen mit er­höhtem Platz­bedarf Offen­bach am Main. Mit dem ÖPNV rechnet sich der Umzug be­achtliche 108,9 Jahre und selbst mit dem Auto noch 51,8 Jahre lang. In Neu-Isen­burg im Kreis Offen­bach kom­men Auto­pendler*innen sogar 66,1 Jahre besser weg, mit öffent­lichen Verkehrs­mitteln 75,2 Jahre. Wer mit Bus und Bahn in die Frank­furter Innen­stadt pen­delt, für den lohnt sich ein Umzug in eine 120-Quadrat­meter-Eigen­tums­wohnung auch in Langen (Hessen), Dreieich und Mühl­heim am Main im Land­kreis Offen­burg, Maintal und der Stadt Hanau (Main-Taunus-Kreis), der Stadt Bad Vilbel (Wetterau­kreis) sowie Mör­felden-Wall­dorf (Groß-Gerau) mehr als 50 Jahre lang. Mit dem Auto beläuft es sich in allen Orten auf mehr als 25 Jahre. In Esch­born (Main-Taunus-Kreis), Oberts­hausen (Land­kreis Offen­bach) sowie den Städten Dietzen­bach (Land­kreis Offen­bach) und Groß-Gerau (Land­kreis Groß-Gerau) besteht dieser Vorteil mit ÖPNV noch mehr als 40 Jahre. Die gering­sten Kauf­preis­vor­teile für große Wohnungen mit Zeit­hori­zonten unter 25 Jahren bestehen in Flörs­heim am Main (Main-Taunus-Kreis), Seligen­stadt (Land­kreis Offen­bach), Fried­richs­dorf (Hoch­taunus­kreis) und Büdingen (Wetterau­kreis).

Mit Home­office rechnet sich ein Umzug ins Umland fast überall

Wohnen im Grünen, arbeiten in der Metro­pole – die Corona-Pande­mie hat diesen Lebens­ent­wurf für viele attrak­tiver gemacht. Weniger Präsenz­zwang im Büro durch mehr Home­office macht es Arbeit­nehmer*innen zudem oftmals leichter, auch größere Ent­fernungen zur Arbeits­stätte in Kauf zu nehmen. Mehr Home­office ver­ringert Pendel­zeiten und -kosten. Vor diesem Hinter­grund haben die Expert*innen des HWWI bereits zum zweiten Mal berechnet, wie lange Käufer*innen vom günstigeren Um­land­preis profitieren, wenn sie mit zwei Home­office-Tagen pro Woche planen können und der Preis außer­dem 20 Pro­zent über dem kreis­weiten Durch­schnitt liegt. Das Ergebnis: Für Pendler*innen mit Home­office-Möglich­keit lohnt sich bei Nutzung des ÖPNV ein Umzug in eine 70-Quadrat­meter-Wohnung im Um­land in 25 Städten und Ge­meinden für mehr als 30 Jahre. Für ins­gesamt 31 Orte ergibt die Rech­nung Zeit­räume von mehr als 25 Jahren. Wenn etwa Fa­milien eine 120-Qua­drat­meter-Wohnung benötigen und der*die pendelnde Beruf­stätige zwei Tage Home­office ein­planen kann, sind sie rein finanziell sogar in allen Umland-Städten und -gemeinden besser­gestellt als in Frankfurt am Main. Ein Umzug für einen Zeit­raum von mehr als 30 Jahren lohnt sich in allen 35 be­trachteten Orten.

Wenn Umland, dann in eine deutlich größere Wohnung? Diese Rechnung geht nicht auf

Doch was ist, wenn erst mit dem Umzug ins Grüne die Lust auf mehr Platz entsteht? Wenn Eigen­heim­be­sitzer*in­nen schon den Pendel­weg auf sich nehmen, dann soll auch ein Hobby-Raum oder ein groß­zügiges Wohn­zimmer dabei sein. Auch diese Be­dingungen haben sich die Ex­pert*innen vom HWWI angesehen. Ein Er­werb von 120 Qua­drat­metern im Umland statt 70 Qua­drat­metern in der Metro­pole lohnt sich bei Preis­auf­schlägen von 20 Pro­zent in keiner der 35 Um­land­orte – weder mit noch ohne Home­office. Die höchsten Werte er­reichen mit fünf Jahren Maintal und mit 3,7 Jahren die Brüder-Grimm-Stadt Hanau (Main-Kinzig-Kreis) – aber nur, wenn zwei Tage von zu Hause aus gearbeitet und der ÖPNV genutzt wird. Einzig wenn ein Objekt zum Durch­schnitts­preis des Land­kreises erworben werden kann und somit kein Preis­auf­schlag von 20 Pro­zent fällig wird, lohnt sich ein Umzug in die deutlich größere Wohnung nach Maintal und Hanau für min­destens 25 Jahre. Aber nur, wenn zwei Tage Home­office ein­ge­plant werden können und der Weg mit dem ÖPNV zurück­gelegt wird.

„Pendler*innen sind oft finan­ziell besser­gestellt als Stadt­bewohner*innen, wenn sie für Familie oder Hobby ohnehin mehr Platz benötigen. Ist zudem im Umland noch Home­office möglich, steigen die Chancen, dass sich der Umzug rechnet“, sagt Post­bank-Immo­bilien­expertin Belling­hausen. „Immo­bilien­interes­sent*innen sollten sich den Wohnungs­kauf im Umland aber keines­falls schön­rechnen. Zu bedenken ist etwa, dass Pendler*innen weniger Zeit mit ihrer Familie oder Hobbys ver­bringen können. Sich für diesen Nach­teil mehr Platz zu gönnen, rechnet sich auf längere Sicht nicht. Als Über­brückung bis zu einem neuen Job oder dem Ruhe­stand kann dies aber kurz­fristig in Kauf ge­nommen werden.“

Die HWWI-Analyse soll Kauf­interes­sierten einen Über­blick über die Pendel­kosten und die darauf ein­wirken­den Para­meter geben. Unter­schied­liche Aus­schläge bei den Kosten ergeben sich bei­spiels­weise durch den tat­sächlich ge­zahlten Preis für die Immo­bilie – ob die Wohnung zum Durch­schnitts­preis oder mit einem Auf­schlag für eine zen­trale Lage er­worben wurde. Auch die Größe der be­nötigten Eigen­tums­wohnung, die Wahl des Ver­kehrs­mittels, die Ent­fernung zum Arbeits­platz, die Fahr­zeit inklusive Stau oder Um­steigen sowie der Durch­schnitts­lohn in der Stadt fließen in die Be­rech­nung ein. Dazu müssen indi­vidu­elle Home­office-Rege­lungen und Arbeits­zeit­modelle be­dacht werden – wenn beispiels­weise mehr oder weniger als die in der Analyse ver­anschlag­ten zwei Home­office­tage pro Woche ge­nommen werden. Familien sollten berück­sich­tigen, dass Kinder in der Kita mög­licher­weise länger betreut werden müssen, während Vater oder Mutter noch in der S-Bahn unter­wegs sind oder im Stau stehen. Auch das kostet Geld. Anderer­seits ist ein Invest­ment in der Groß­stadt in den meisten Fällen teurer als ein Kauf im Umland. Höhere An­schaffungs­kosten ziehen höhere Schulden nach sich, so dass die lang­fristigen monat­lichen Be­lastungen durch Tilgung und Zins­zahlung steigen.

Was Pendeln wirklich kostet: So funktioniert die Modell­rechnung

Aus­gangs­punkt für die Modell­rech­nung sind die kalku­lato­rischen Kosten für den Kauf einer 70 Qua­drat­meter bzw. 120 Qua­drat­meter großen Eigen­tums­wohnung aus dem Be­stand zu­züg­lich Notar­ge­bühren (2% vom Kauf­preis) und Grund­erwerbs­steuer in Frank­furt und im je­weiligen Um­land­kreis. Der Erwerb erfolgt zum je­weiligen Durch­schnitts­preis des Jahres 2021, wobei in den Um­land­städten und -gemein­den der Durch­schnitts­preis des je­weiligen Land­kreises zu­grunde gelegt wird. Für die Kal­ku­lation wird an­genommen, dass die Fahrt­zeiten für den Stadt­be­wohnen­den inner­halb der City iden­tisch sind mit denen des Pendeln­den von seiner Haus­tür zum Bahn­hof der be­treffen­den Stadt und vom Frank­furter Haupt­bahn­hof zu seinem Ar­beits­platz. Zu­sätz­liche Zeiten ent­stehen für Pen­dler*innen also vom Um­land-Bahn­hof zum Frank­furter Haupt­bahn­hof. Ana­lysiert wurden sowohl die Fahrt­zeiten mit öffent­lichen Ver­kehrs­mitteln (ÖPNV) als auch mit dem Auto. Für die Nutzung des ÖPNV sind ver­kehrs­günstig gelegene Wohn­lagen in den größ­ten Um­land­städten und Ge­meinden des Um­landes bei Pendlern besonders begehrt. Diese attrak­tiven Wohn­lagen sind nur in den seltensten Fällen zum Durch­schnitts­preis des Land­kreises zu erwerben. Realis­tischer ist es daher für Pendler, sich bei der Stand­ort­suche an den Ergeb­nissen der Berech­nungen mit Preis­auf­schlägen von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis der je­weiligen Land­kreise bei nicht kreis­freien Städten zu orien­tieren.

Die Pendel­kosten setzen sich aus den Ticket­preisen für Bus und Bahn be­ziehungs­weise den laufen­den Kosten für das Auto pro Kilo­meter zu­sammen. Hinzu kommen die Zeit­kosten: Für den zu­sätz­lichen Zeit­auf­wand durch das Pendeln in Frank­furt wurde der im Mittel erzielte Brutto­lohn im Jahr 2020 (30,44 Euro je Stunde) ver­an­schlagt. Bereits im zweiten Jahr wurde darüber hinaus eine weitere Variante berech­net: Eine Home­office-Lösung erlaubt es dem Berufs­pendeln­den, nur noch an drei statt an fünf Tagen pro Woche ins Büro zu pendeln (130 statt 220 Tage im Jahr).