Investitionschancen bei Eigentumswohnungen in deutschen Regionen

Die Prei­se für Wohn­im­mo­bi­li­en in Deutsch­land blei­ben auf ho­hem Ni­veau: 2022 muss­ten Käu­fer*in­nen in neun von zehn Land­krei­sen und kreis­frei­en Städ­ten für ei­ne durch­schnitt­li­che Ei­gen­tums­woh­nung er­neut mehr aus­ge­ben als im Vor­jahr. In 60 Pro­zent der Re­gio­nen ist der Kauf­preis auch im Ver­gleich zu den Jah­res­net­to­kalt­mie­ten für ei­ne gleich­gro­ße Woh­nung ge­stie­gen, er­gibt ei­ne Ana­ly­se des Ham­bur­gi­schen Welt­Wirt­schafts­In­sti­tuts (HW­WI) für die Post­bank. Mit Blick nach vor­ne er­war­ten die Ex­pert*in­nen rea­le, al­so in­fla­ti­ons­be­rei­nig­te, Preis­an­stie­ge bis 2035 ins­be­son­de­re in den grö­ß­ten sie­ben Me­tro­po­len und ih­rem Um­land, in vie­len wei­te­ren Groß­städ­ten so­wie in Land­krei­sen im Sü­den und Nord­wes­ten. Mit sin­ken­den Prei­sen rech­nen die Fach­leu­te da­ge­gen in wei­ten Tei­len Ost­deutsch­lands.

In­ves­ti­tio­nen Ei­gen­tums­woh­nun­gen kön­nen sich dem Post­bank Woh­nat­las zu­fol­ge trotz des ge­ne­rell ho­hen Preis­ni­veaus in Deutsch­land noch loh­nen – un­ter zwei Vor­aus­set­zun­gen: ver­hält­nis­mä­ßig mo­dera­te Kauf­prei­se im Ver­gleich zur Net­to­kalt­mie­te und die Aus­sicht auf wei­te­re rea­le Wert­stei­ge­run­gen. Bei­de Be­din­gun­gen er­fül­len der­zeit vor al­lem 37 Re­gio­nen in Deutsch­land, ha­ben Ex­pert*in­nen des HW­WI für den In­ves­ti­ti­ons­chan­cen-In­dex im „Post­bank Woh­nat­las 2023“ be­rech­net. 

Der seit Jah­ren be­ste­hen­de Trend, dass die Kauf­prei­se stär­ker als die Mie­ten stei­gen, hat sich 2022 deut­lich ab­ge­flacht: Die Net­to­kalt­mie­ten 2022 ver­teu­er­ten sich im Ver­gleich zum Vor­jahr im Durch­schnitt al­ler Land­krei­se und kreis­frei­en Städ­te no­mi­nal um 4,5 Pro­zent, das Plus bei den Kauf­prei­sen lag mit 6,2 Pro­zent nur noch leicht dar­über. Im Vor­jahr hat­ten die Kauf­prei­se noch 12,4 Pro­zent­punk­te stär­ker als die Miet­prei­se zu­ge­legt.

Die­se Ent­wick­lung spie­gelt sich auch im so­ge­nann­ten Ver­viel­fäl­ti­ger wi­der, der ab­bil­det, wie vie­le Jah­res­net­to­kalt­mie­ten für ei­ne gleich gro­ße Ei­gen­tums­woh­nung zu zah­len wä­ren. Er blieb 2022 weit­ge­hend sta­bil auf ho­hem Ni­veau und stieg bin­nen Jah­res­frist im Durch­schnitt über al­le Land­krei­se und kreis­frei­en Städ­te um 0,4 auf 29 Jah­res­net­to­kalt­mie­ten. Zwi­schen 2020 und 2021 hat­te er sich noch um 2,7 Jah­res­mie­ten er­höht. Ein Drit­tel der Re­gio­nen weist mit ei­nem Ver­viel­fäl­ti­ger grö­ßer als 30 ein sehr ho­hes Preis­ni­veau auf. Dies be­trifft die Küs­ten­ge­bie­te, die Big 7, vie­le wei­te­re Groß­städ­te und wei­te Tei­len Bay­erns. Auch das Um­land ei­ni­ger Me­tro­po­len wie Ber­lin und Mün­chen, aber auch Frank­furt und Stutt­gart weist ho­he Wer­te auf. Nied­ri­ge Ver­viel­fäl­ti­ger un­ter 22,5 sind über­wie­gend im länd­li­chen Raum der Bun­des­län­der Bran­den­burg, Sach­sen, Sach­sen-An­halt und Thü­rin­gen zu fin­den, teil­wei­se auch in Nie­der­sach­sen und Rhein­land-Pfalz.

Ho­he Dis­kre­panz zwi­schen Mie­te und Kauf an Küs­ten, in Bay­ern und in den Big 7

Wer sich ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung an den Küs­ten und auf den In­seln der Nord- und Ost­see kau­fen möch­te, muss der­zeit sehr viel in­ves­tie­ren – so­wohl ab­so­lut als auch in Jah­res­net­to­kalt­mie­ten aus­ge­drückt. 2022 wies der Land­kreis Nord­fries­land mit den Fe­ri­en­in­seln Am­rum, Föhr und Sylt den grö­ß­ten Ver­viel­fäl­ti­ger (89,3) auf. In den Top Ten lie­gen auch die an der meck­len­burg-vor­pom­mer­schen Ost­see ge­le­ge­nen Land­krei­se Ros­tock (57,1) und Vor­pom­mern-Rü­gen (57,3) so­wie die Land­krei­se Au­rich und Leer mit den ost­frie­si­schen In­seln an der nie­der­säch­si­schen Nord­see­küs­te so­wie Dith­mar­schen und Ost­hol­stein in Schles­wig-Hol­stein. Da­ne­ben lau­fen auch in den bay­ri­schen Fe­ri­en­re­gio­nen mit den Land­krei­sen Mies­bach (53,7), Gar­misch-Par­ten­kir­chen (48,0) und Starn­berg (42,4) die Kauf­prei­se den Mie­ten da­von.

Von ei­ner ho­hen Dis­kre­panz zwi­schen Mie­te und Kauf­preis wa­ren 2022 auch vie­le Groß­städ­te be­trof­fen. Den höchs­ten Ver­viel­fäl­ti­ger un­ter den Big 7-Me­tro­po­len hat­te Ham­burg mit 43,5 – ein An­stieg um 0,3 im Ver­gleich zu 2021. Auch in Mün­chen und Ber­lin müs­sen Käu­fer*in­nen mehr als 40 Jah­res­net­to­kalt­mie­ten für ei­ne gleich gro­ße Ei­gen­tums­woh­nung zah­len. Al­ler­dings ging der Ver­viel­fäl­ti­ger – an­ders als in den Vor­jah­ren – hier leicht zu­rück: In Mün­chen sank er um 1,2 Jah­res­net­to­kalt­mie­ten, in Ber­lin um 1,0. In Düs­sel­dorf nahm der Ver­viel­fäl­ti­ger im Ver­gleich zum Vor­jahr/ bin­nen Jah­res­frist um 0,7 auf 37,7 ab. Auch jen­seits der Big 7 wei­sen Städ­te wie Pots­dam (39,6) in Bran­den­burg, Ro­sen­heim (39,2), Lands­hut (37,3) und Re­gens­burg (35,3) in Bay­ern so­wie Ros­tock (36,3) in Meck­len­burg-Vor­pom­mern mit Wer­ten über 35 sehr ho­he Ver­viel­fäl­ti­ger auf. Wäh­rend er in den drei bay­ri­schen Städ­ten ge­gen­über dem Vor­jahr um 2,9, 3,1 und 1,8 wei­ter zu­leg­te, ging er in Ros­tock um 3,3 und Pots­dam um 1,7 zu­rück.

„In im­mer­hin vier von zehn deut­schen Re­gio­nen sind die Kauf­prei­se in Re­la­ti­on zu den Net­to­kalt­mie­ten in 2022 ge­sun­ken, das macht Ei­gen­tums­woh­nun­gen dort at­trak­ti­ver als ein Jahr zu­vor. Für Selbst­nut­zer*in­nen kann sich der Kauf ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung im Ver­gleich zur Mie­te so­mit frü­her ren­tie­ren“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, ver­ant­wort­lich für das Im­mo­bi­li­en­ge­schäft der Post­bank. „Aber auch bei die­ser po­si­ti­ven Ent­wick­lung be­darf der Im­mo­bi­li­en­kauf in Re­gio­nen mit ho­hem Ver­viel­fäl­ti­ger ei­ner sorg­fäl­ti­gen Prü­fung. Denn er birgt im­mer das Ri­si­ko, dass künf­ti­ge Preis­stei­ge­run­gen be­reits in die ak­tu­el­le Be­wer­tung ein­ge­flos­sen sind und beim Wie­der­ver­kauf Ver­lus­te ent­ste­hen.“

Wo sich der Kauf noch lohnt

Wer ein po­ten­zi­el­les Kauf­ob­jekt be­wer­tet, soll­te ne­ben dem Ver­hält­nis von Preis und Mie­te auch die künf­ti­ge rea­le Preis­ent­wick­lung un­ter Be­rück­sich­ti­gung der Kauf­kraft her­an­zie­hen. Die Er­trags­chan­cen für Selbst­nut­zer*in­nen sind um­so hö­her, je nied­ri­ger der re­gio­na­le Ver­viel­fäl­ti­ger ist und je hö­her die er­war­te­te künf­ti­ge rea­le Preis­stei­ge­rung aus­fällt. Für Ver­mie­ter*in­nen gel­ten die glei­chen Kri­te­ri­en, da die an­fäng­li­che Miet­ren­di­te um­so hö­her aus­fällt, je nied­ri­ger sich der Ver­viel­fäl­ti­ger dar­stellt. Für 134 Re­gio­nen in Deutsch­land er­rech­ne­ten sich 2022 Ver­viel­fäl­ti­ger von mehr als 30 – was ein sehr ho­hes Preis­ni­veau be­deu­tet. Dar­un­ter be­fin­den sich ei­ni­ge Ge­bie­te, für die das HW­WI ei­ne ne­ga­ti­ve Preis­ent­wick­lung vor­her­sagt. In die­sen Re­gio­nen wür­den Käu­fer*in­nen Ei­gen­tums­woh­nun­gen zu ei­nem sehr ho­hen Preis er­wer­ben und müs­sen künf­tig vor­aus­sicht­lich Wert­ver­lus­te hin­neh­men. Für 41 der hoch­prei­si­gen Re­gio­nen pro­gnos­ti­ziert das In­sti­tut hin­ge­gen rea­le Wert­zu­wäch­se zwi­schen 0,5 und 1 Pro­zent pro Jahr und für 36 Land­krei­se und kreis­freie Städ­te so­gar mehr als 1 Pro­zent pro Jahr bis 2035. Die Städ­te Pots­dam, Leip­zig und Mün­chen so­wie der Land­kreis Er­ding lie­gen mit er­war­te­ten rea­len Wert­zu­wäch­sen von mehr als 2 Pro­zent an der Spit­ze des Fel­des.