Wohnimmobilien: Hier wird noch ein Wertzuwachs prognostiziert

Auch die Im­mo­bi­li­en­märk­te vie­ler Groß­städ­te nebst Um­land pro­fi­tie­ren von gu­ten de­mo­gra­fi­schen und wirt­schaft­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen. Un­ter den so­ge­nann­ten „Big Se­ven“, al­so den sie­ben grö­ß­ten deut­schen Me­tro­po­len, wird der stärks­te Preis­an­stieg er­neut in Mün­chen er­war­tet. Der Qua­drat­me­ter­preis für Ei­gen­tums­woh­nun­gen in Deutsch­lands der­zeit teu­ers­ter Groß­stadt wird nach Be­rech­nun­gen der HW­WI-Ex­pert*in­nen bis 2035 jähr­lich re­al noch­mals um mehr als zwei Pro­zent wach­sen. In Ham­burg, der der­zeit zweit­teu­ers­ten Stadt un­ter den Big 7, ver­läuft die Preis­ent­wick­lung dem­ge­gen­über deut­lich mo­dera­ter. In der Han­se­stadt kön­nen Be­sit­zer*in­nen von Ei­gen­tums­woh­nun­gen mit ei­nem Wert­zu­wachs von 0,29 Pro­zent pro Jahr bis 2035 rech­nen.

Kauf­preis­pro­gno­se mit dem HW­WI-Woh­nungs­markt­mo­dell

Im Rah­men der Kauf­preis­pro­gno­se für die 400 kreis­frei­en Städ­te und Land­krei­se wer­den An­ge­bots- und Nach­fra­ge­ent­wick­lun­gen auf Ba­sis ver­schie­de­ner Re­gio­nal­da­ten zur Be­völ­ke­rungs- und Al­ters­struk­tur, Haus­halts­grö­ße, Ein­kom­mens­ent­wick­lung so­wie zu Wohn­aus­ga­ben und Woh­nungs­an­ge­bot mo­del­liert. Das HW­WI-Woh­nungs­markt­mo­dell voll­zieht nach, wie sich die­se Fak­to­ren wech­sel­sei­tig be­ein­flus­sen. Am En­de der Mo­dell­rech­nung steht die Kauf­preis­pro­gno­se für den Zeit­raum 2022 bis 2035. Aus­ge­wie­sen wird der durch­schnitt­li­che jähr­li­che rea­le Preis­t­rend. 

„Stei­gen­de Zin­sen, In­fla­ti­on und die da­mit schwä­cheln­de Nach­fra­ge las­sen die Prei­se im Be­trach­tungs­zeit­raum bis 2035 nicht mehr so stark stei­gen wie in den ver­gan­ge­nen Jah­ren“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, Lei­ter Pro­dukt­ma­nage­ment Im­mo­bi­li­en. „Lang­fris­tig wer­den die Wert­ent­wick­lun­gen auf dem Im­mo­bi­li­en­markt vor al­lem durch die de­mo­gra­fi­schen so­wie die wirt­schaft­li­chen Ent­wick­lun­gen der je­wei­li­gen Re­gio­nen be­stimmt. In Städ­ten und Ge­bie­ten mit star­kem Zu­zug und vie­len Ar­beits­plät­zen blei­ben Ei­gen­tums­woh­nun­gen be­gehrt und die Prei­se zie­hen wei­ter an.“

Um­land der Me­tro­po­len wei­ter be­gehrt

Die Big 7 und ihr Um­land blei­ben für An­le­ger*in­nen und Selbst­nut­zer*in­nen at­trak­tiv. Das liegt un­ter an­de­rem an den er­war­te­ten Be­völ­ke­rungs­zu­wäch­sen. Für Frank­furt am Main pro­gnos­ti­zie­ren die Wis­sen­schaft­ler*in­nen ei­nen Zu­wachs von knapp sechs Pro­zent bis 2035. Für Ber­lin lie­gen die Er­war­tun­gen zwi­schen vier und fünf Pro­zent. Es fol­gen Ham­burg mit knapp vier Pro­zent und Stutt­gart mit mehr als drei Pro­zent. Ne­ben der de­mo­gra­fi­schen Ent­wick­lung wird hier auch die er­war­te­te Ein­kom­mens­ent­wick­lung die Kauf­prei­se trei­ben. Das ver­füg­ba­re Ein­kom­men der Haus­hal­te wird re­al in al­len sie­ben Me­tro­po­len bis 2035 stei­gen. Für Mün­chen und Frank­furt am Main be­rech­nen die Ex­pert*in­nen die höchs­ten Ein­kom­mens­zu­wäch­se. Zu­dem über­steigt in zen­tra­len La­gen die Nach­fra­ge vie­ler­orts wei­ter­hin das An­ge­bot, was die Prei­se treibt.

Für Pots­dam wird mit rea­len Preis­zu­wäch­sen von 2,71 Pro­zent pro Jahr das vor­aus­sicht­lich stärks­te pro­zen­tua­le Preis­wachs­tum al­ler deut­schen Re­gio­nen er­war­tet. Die künf­ti­ge Preis­dy­na­mik bis 2035 in der bran­den­bur­gi­schen Lan­des­haupt­stadt ist da­mit so­gar hö­her als in Deutsch­lands teu­ers­ter Stadt Mün­chen. Auf dem zwei­ten Platz der Re­gio­nen mit den grö­ß­ten pro­gnos­ti­zier­ten Preis­zu­wäch­sen – und da­mit eben­falls hö­her als die baye­ri­sche Me­tro­po­le – liegt der Land­kreis Er­ding in Bay­ern. Er­ding im Speck­gür­tel der Lan­des­haupt­stadt und Pots­dam im Um­land von Ber­lin las­sen so­mit bis 2035 die grö­ß­ten Wert­zu­wäch­se al­ler deut­schen Re­gio­nen er­war­ten. „Die At­trak­ti­vi­tät der Me­tro­pol­re­gio­nen bleibt auch nach der Co­ro­na-Pan­de­mie un­ge­bro­chen. Wie das Bei­spiel Mün­chen und Er­ding so­wie Ber­lin und Pots­dam zei­gen, wer­den die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Um­land so­gar stär­ker stei­gen als in den Me­tro­po­len selbst. Wer al­ler­dings dau­er­haft mit Ho­me­of­fice pla­nen kann, ten­diert ger­ne zum Wohn­t­raum im Speck­gür­tel“ so Beer­mann.

Sechs Re­gio­nen der Top-Ten mit den grö­ß­ten rea­len Preis­zu­wäch­sen pro Jahr lie­gen im Bun­des­land Bay­ern und da­mit in Reich­wei­te von Deutsch­lands teu­ers­ter Me­tro­po­le Mün­chen. Da­bei ha­ben die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen auch in die­sen Ge­gen­den teil­wei­se mit mehr als 6.500 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter schon vie­le der Big 7 über­holt. In Ber­lin, Köln, Stutt­gart und Düs­sel­dorf kauf­ten Im­mo­bi­li­en­in­ter­es­sent*in­nen 2022 im Schnitt güns­ti­ger als in den baye­ri­schen Land­krei­sen Ebers­berg und Dach­au. In Leip­zig lie­gen die Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen da­ge­gen mit rund 3.300 Eu­ro noch auf recht mo­dera­tem Ni­veau, sol­len sich laut HW­WI-Pro­gno­se je­doch bis 2035 be­son­ders dy­na­misch ent­wi­ckeln. „Die säch­si­sche Me­tro­po­le ist ein Bei­spiel für po­ten­zi­el­le In­ves­ti­ti­ons­chan­cen: Ver­gleichs­wei­se mo­dera­te Prei­se mit Aus­sicht auf Wert­stei­ge­run­gen in den kom­men­den Jah­ren“, sagt Ma­nu­el Beer­mann. „Ge­ne­rell soll­ten Kauf­in­ter­es­sier­te An­ge­bo­te in Groß­städ­ten und ih­rem Um­land be­son­ders ge­nau prü­fen. Nicht im­mer las­sen sich kurz- oder mit­tel­fris­tig noch Preis­zu­wäch­se er­zie­len und Ei­gen­tums­woh­nun­gen wer­den mit­un­ter über­teu­ert an­ge­bo­ten.“

Al­ter­na­ti­ven für Kauf­in­ter­es­sier­te

Die Stu­die zeigt aber auch, dass die Prei­se nicht nur in den oben ge­nann­ten Re­gio­nen so­wie den Big Se­ven wei­ter an­zie­hen, son­dern auch für wei­te­re Groß­städ­te so­wie Land­krei­se jähr­li­che Preis­zu­wäch­se bis 2035 er­war­tet wer­den kön­nen. Un­ter den kreis­frei­en Städ­ten mit mehr als 100.000 Ein­woh­ner*in­nen pro­gnos­ti­zie­ren die Ex­pert*in­nen ne­ben den be­reits ge­nann­ten Groß­städ­ten für Dres­den (Sach­sen), In­gol­stadt (Bay­ern), Mainz (Rhein­land-Pfalz), Müns­ter (Nord­rhein-West­fa­len), Darm­stadt (Hes­sen), Frei­burg im Breis­gau und Hei­del­berg (Ba­den-Würt­tem­berg) so­wie Je­na (Thü­rin­gen) po­si­ti­ve rea­le Preis­ent­wick­lun­gen von mehr als ei­nem Pro­zent pro Jahr. „Bei der ra­san­ten Preis­ent­wick­lung in den Me­tro­po­len in den ver­gan­ge­nen Jah­ren rü­cken zu­neh­mend wei­te­re Groß­städ­te in den Fo­kus, die bis­her noch kei­ne so ex­tre­men Sprün­ge ge­macht ha­ben. Vie­le Stu­die­ren­den­städ­te lo­cken mit ei­nem viel­fäl­ti­gen Frei­zeit­an­ge­bot und kur­zen We­gen“, er­klärt Beer­mann. „Heu­te müs­sen Kauf­in­ter­es­sier­te ge­nau­er hin­se­hen, um Ob­jek­te in Re­gio­nen mit po­si­ti­vem Preis­t­rend zu fin­den. Im Ein­zel­fall soll­ten an­ge­hen­de Im­mo­bi­li­en­be­sit­zer*in­nen Aus­stat­tung, La­ge und Re­no­vie­rungs­stand der Im­mo­bi­lie ge­nau be­trach­ten – und sich im Zwei­fels­fall den Rat von Ex­pert*in­nen ein­ho­len. Dies gilt mit Blick auf die en­er­ge­ti­schen Stan­dards um­so mehr.“

Ei­gen­tums­woh­nung auch bei ne­ga­ti­vem Preis­t­rend?

Wert­ver­lus­te bei Im­mo­bi­li­en dro­hen da­ge­gen in struk­tur­schwa­chen Re­gio­nen mit sin­ken­den Be­völ­ke­rungs­zah­len. Deut­li­che Be­völ­ke­rungs­rück­gän­ge wer­den für vie­le Re­gio­nen in Sach­sen-An­halt, Thü­rin­gen, Sach­sen, Meck­len­burg-Vor­pom­mern und im Saar­land er­war­tet. Da dort gleich­zei­tig die Be­völ­ke­rung über­durch­schnitt­lich al­tert, wer­den die Kauf­prei­se in Fol­ge stark sin­ken. In den ost­deut­schen Bun­des­län­dern ist ins­be­son­de­re der länd­li­che Raum au­ßer­halb des Gro­ß­raums Ber­lin und der Groß­städ­te von hö­he­ren Wert­ver­lus­ten be­trof­fen. Ei­gen­tums­woh­nun­gen in der Stadt Suhl und im Wart­burg­kreis in Thü­rin­gen wer­den von al­len deut­schen Re­gio­nen vor­aus­sicht­lich am stärks­ten an Wert ver­lie­ren. Ge­gen den Trend ent­wi­ckeln sich in Ost­deutsch­land der Gro­ß­raum Ber­lin so­wie an­de­re Groß­städ­te wie Leip­zig, Je­na und Dres­den po­si­tiv. Un­ter den Groß­städ­ten mit mehr als 100.000 Ein­woh­nern sind die Ruhr­ge­biets­städ­te Her­ne, Gel­sen­kir­chen, Ha­gen, Duis­burg, Ober­hau­sen, Mühl­heim an der Ruhr und Bo­chum so­wie das na­he­ge­le­ge­ne Rem­scheid im Ber­gi­schen Land von Preis­rück­gän­gen be­trof­fen. Die Ex­pert*in­nen pro­gnos­ti­zie­ren re­al leicht sin­ken­de Prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen im länd­lich ge­präg­ten west­li­chen Mit­tel­deutsch­land.

„Be­ach­tet wer­den muss, dass die Pro­gno­sen jähr­li­che Durch­schnitts­wer­te für die ge­sam­te be­trach­te­te Re­gi­on wie­der­ge­ben. Mög­lich ist so­mit, dass sich in­ner­halb der Land­krei­se Ge­mein­den mit gu­ter Ver­kehrs­an­bin­dung und In­fra­struk­tur­aus­stat­tung sehr po­si­tiv, schlecht ge­le­ge­ne Ge­mein­den mit man­geln­dem In­fra­struk­tur­an­ge­bot wie­der­um sehr ne­ga­tiv ent­wi­ckeln. Auch in­ner­halb von Ge­mein­den ist das Spek­trum in der Re­gel weit ge­fä­chert. Je nach An­bin­dung, La­ge und Aus­stat­tung kön­nen sich im Ein­zel­fall deut­li­che Ab­wei­chun­gen von den Durch­schnitts­wer­ten er­ge­ben“, sagt Beer­mann. „Wer kei­ne Wert­an­la­ge sucht, son­dern lang­fris­tig ein Ei­gen­heim für die Fa­mi­lie selbst nut­zen will, kann sich auch in die­sen Re­gio­nen den Traum er­fül­len. Ab­be­zahl­te Im­mo­bi­li­en kön­nen ein wich­ti­ger Bau­stein für die Al­ters­vor­sor­ge sein.“