Regionalvergleich: Hier zählt Energieeffizienz beim Wohnungskauf

Die Top-10-Re­gio­nen mit ho­hen An­tei­len an An­ge­bo­ten mit gu­ten En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­sen lie­gen aus­schlie­ß­lich in Bay­ern und in ost­deut­schen Bun­des­län­dern. Un­ter an­de­rem liegt das an dem ho­hen Be­stand an in­zwi­schen oft en­er­ge­tisch sa­nier­ten Plat­ten­bau­ten in vie­len Städ­ten im Os­ten so­wie ei­nem hö­he­ren An­teil an neue­ren Ge­bäu­den. Ganz oben auf der Lis­te steht die Stadt Ge­ra in Thü­rin­gen, in der 57 Pro­zent der an­ge­bo­te­nen Ei­gen­tums­woh­nun­gen ei­ne ho­he En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se von min­des­tens D auf­wei­sen. Die eben­falls in Thü­rin­gen ge­le­ge­ne Stadt Suhl liegt mit 55,6 Pro­zent nur knapp dar­un­ter. Ähn­li­che Höchst­wer­te mit An­tei­len über 53 Pro­zent er­rei­chen die Land­krei­se Fürth (Bay­ern), Vor­pom­mern-Rü­gen (Meck­len­burg-Vor­pom­mern), Saal­feld-Ru­dolf­stadt (Thü­rin­gen), Frei­sing (Bay­ern) und Wei­ma­rer Land (Thü­rin­gen). 

Ein Blick auf die deut­schen Groß­städ­te mit mehr als 100.000 Ein­woh­ner*in­nen zeigt, dass die Spit­zen­rei­ter mit den höchs­ten An­tei­len an en­er­gie­ef­fi­zi­en­ten Woh­nun­gen in Thü­rin­gen und Bay­ern lie­gen. In Er­lan­gen (Bay­ern) ha­ben 52,2 Pro­zent der an­ge­bo­te­nen Ei­gen­tums­woh­nun­gen ei­ne En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se von D oder bes­ser, in Er­furt noch 50,8 Pro­zent. In den Top 10 der Groß­städ­te fin­den sich aber auch Or­te in an­de­ren Bun­des­län­dern wie Meck­len­burg-Vor­pom­mern, Rhein­land-Pfalz, Nord­rhein-West­fa­len, Bran­den­burg oder Nie­der­sach­sen.

„Die Vor­tei­le en­er­gie­ef­fi­zi­en­ter Ge­bäu­de lie­gen auf der Hand – Ei­gen­tü­mer*in­nen spa­ren Heiz­kos­ten, müs­sen in na­her Zu­kunft nicht mehr zwin­gend sa­nie­ren und kön­nen mit ei­nem an­hal­tend ho­hen Wert ih­rer Im­mo­bi­lie rech­nen. Der Post­bank Woh­nat­las gibt ei­nen Über­blick über Re­gio­nen, in de­nen In­ter­es­sier­te aus ei­nem ver­gleichs­wei­se gro­ßen An­ge­bot von Ei­gen­tums­woh­nun­gen mit ho­hem en­er­ge­ti­schem Stan­dard wäh­len kön­nen“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, ver­ant­wort­lich für das Im­mo­bi­li­en­ge­schäft der Post­bank. „Wich­tig ist ge­ra­de hier ein Blick auf al­le De­tails – auch die­je­ni­gen, die nicht so­fort sicht­bar sind. Nur so kön­nen vor­han­de­ne Män­gel und Sa­nie­rungs­be­dar­fe in den Kauf­preis ein­ge­rech­net wer­den. Da­bei hilft es Käu­fer*in­nen, wenn sie Sach­ver­stän­di­ge oder Gut­ach­ter*in­nen hin­zu­zie­hen.“

Preis­auf­schlä­ge für En­er­gie­ef­fi­zi­enz in den grö­ß­ten sie­ben Me­tro­po­len

Im Durch­schnitt über die grö­ß­ten sie­ben Me­tro­po­len Deutsch­lands, die so­ge­nann­ten Big 7, wei­sen 35,6 Pro­zent der an­ge­bo­te­nen Ei­gen­tums­woh­nun­gen ei­ne gu­te oder sehr gu­te En­er­gie­ef­fi­zi­enz auf. Den höchs­ten An­teil an Woh­nun­gen mit Ef­fi­zi­enz­klas­se D und bes­ser bie­ten Mün­chen und Ber­lin, den ge­rings­ten Pro­zent­satz hat Stutt­gart. Doch ob­wohl die Schwa­ben­me­tro­po­le im Schnitt ver­hält­nis­mä­ßig we­ni­ge en­er­gie­ef­fi­zi­en­te Ei­gen­tums­woh­nun­gen be­reit­hält, fällt der Preis­auf­schlag für die­se Im­mo­bi­li­en mit durch­schnitt­lich 834 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter eher ge­ring aus. Am kleins­ten un­ter den sie­ben grö­ß­ten Städ­ten ist die Dif­fe­renz mit 772 Eu­ro in Düs­sel­dorf.

In Mün­chen be­trägt die Preis­dif­fe­renz zwi­schen An­ge­bo­ten mit und oh­ne gu­te En­er­gie­ef­fi­zi­enz da­ge­gen durch­schnitt­lich be­acht­li­che 1.727 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter. Im Vor­jahr be­leg­te die baye­ri­sche Lan­des­haupt­stadt noch den drit­ten Platz im Ran­king, der Auf­schlag ist grö­ßer ge­wor­den. In Mün­chen kos­te­te ei­ne Woh­nung mit dem schlech­te­ren En­er­gie­stan­dard der En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­sen E, F, G oder H durch­schnitt­lich 8.077 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter, Woh­nun­gen mit hö­he­rem En­er­gie­stan­dard der En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­sen A+, A, B, C und D da­ge­gen 9.805 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter. Ins­ge­samt zah­len Käu­fer*in­nen von Ei­gen­tums­woh­nun­gen in den Big 7 im­mer ei­nen Auf­schlag für ei­nen bes­se­ren en­er­ge­ti­schen Stan­dard. Die zweit­höchs­te Preis­dif­fe­renz zwi­schen An­ge­bo­ten mit gu­ter und schlech­ter En­er­gie­ef­fi­zi­enz be­steht in Frank­furt am Main. In der Main­me­tro­po­le zah­len Im­mo­bi­li­en­käu­fer*in­nen durch­schnitt­lich 1.577 Eu­ro mehr für Ei­gen­tums­woh­nun­gen mit En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se D und bes­ser. Es folgt Ham­burg mit ei­nem Mehr­preis von 1.431 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter für en­er­ge­ti­sche Ef­fi­zi­enz.

Die von den HW­WI-Fach­leu­ten be­rech­ne­te Hö­he der durch­schnitt­li­chen Mehr­kos­ten hilft Kauf­in­ter­es­sier­ten, die Wahl zwi­schen ei­ner en­er­gie­ef­fi­zi­en­te­ren Woh­nung und ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung mit den schlech­te­ren En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­sen E, F, G und H zu tref­fen. „In Re­gio­nen mit über­durch­schnitt­lich teu­ren en­er­gie­ef­fi­zi­en­ten Woh­nun­gen lohnt sich wo­mög­lich die Sa­nie­rung ei­ner äl­te­ren bzw. we­ni­ger en­er­gie­ef­fi­zi­en­ten Im­mo­bi­lie“, sagt Beer­mann. „Die Hö­he der da­für ver­an­schlag­ten Kos­ten ist stark vom Ein­zel­fall ab­hän­gig. Da­bei spielt ne­ben dem Sa­nie­rungs­be­darf auch die An­zahl der Wohn­ein­hei­ten ei­ne Rol­le, denn en­er­ge­ti­sche Sa­nie­rung ist Sa­che der Ei­gen­tü­mer*in­nen­ge­mein­schaft. Die Däm­mung des Da­ches kos­tet in ei­nem 4-Par­tei­en-Haus oft ge­nau­so viel wie in ei­nem 20-Par­tei­en-Ge­bäu­de, kann in letz­te­rem Fall aber auf mehr Schul­tern ver­teilt wer­den. Die Hö­he der be­ste­hen­den Rück­la­gen ist eben­so zu be­ach­ten, wie die kon­kre­te Aus­stat­tung mit al­ten Hei­zun­gen oder ob es aus­reicht, nur Dach und Kel­ler, statt der ge­sam­ten Fas­sa­de zu däm­men. Es ist drin­gend an­zu­ra­ten, Ex­pert*in­nen zu Ra­te zu zie­hen.“

Das kos­tet En­er­gie­ef­fi­zi­enz jen­seits der gro­ßen Me­tro­po­len

In ins­ge­samt 64 Re­gio­nen wer­den Auf­schlä­ge von mehr als 1.000 Eu­ro je Qua­drat­me­ter auf­ge­ru­fen für Woh­nun­gen, die ei­ne En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se von A+, A, B, C oder D auf­wei­sen. Dar­un­ter fal­len 22 Re­gio­nen mit min­des­tens 1.250 Eu­ro Mehr­preis. Ne­ben Ham­burg, Mün­chen und Frank­furt am Main aus den Big 7 fal­len dar­un­ter auch die Groß­städ­te Ol­den­burg (Nie­der­sach­sen) und Wies­ba­den (Hes­sen), die Mit­tel­städ­te Ro­sen­heim (Bay­ern) und Em­den (Nie­der­sach­sen) so­wie meh­re­re Land­krei­se in Fe­ri­en­re­gio­nen. Bei­spiels­wei­se wer­den in Em­den im Schnitt 3.099 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter für en­er­gie­ef­fi­zi­en­te Ei­gen­tums­woh­nun­gen ver­langt, 1.597 Eu­ro mehr als für ei­ne Im­mo­bi­lie mit ei­ner schlech­te­ren En­er­gie­ef­fi­zi­enz. Da­mit zah­len Woh­nungs­käu­fer*in­nen in der Mit­tel­stadt an der Ems­mün­dung ei­nen grö­ße­ren Auf­schlag als in Me­tro­po­len wie Frank­furt am Main und Ham­burg. In Ro­sen­heim be­trägt der Auf­preis 1.258 Eu­ro und ist da­mit hö­her als in der Haupt­stadt Ber­lin.

Zu den teu­ren Ge­gen­den für Kauf­in­ter­es­sent*in­nen, die auf En­er­gie­ef­fi­zi­enz Wert le­gen, ge­hö­ren auch vie­le Land­krei­se – vor al­lem im Nor­den und Sü­den Deutsch­lands. Den höchs­ten Auf­preis von 2.362 Eu­ro zah­len Käu­fer*in­nen im Land­kreis Mies­bach (Bay­ern), dicht ge­folgt von Schles­wig-Flens­burg (Schles­wig-Hol­stein) mit 2.043 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter. Der Land­kreis We­ser­marsch (Nie­der­sach­sen) folgt mit 1.743 Eu­ro Mehr­preis. In al­len drei Krei­sen zah­len Käu­fer*in­nen ei­nen hö­he­ren Auf­schlag für En­er­gie­ef­fi­zi­enz als et­wa in Mün­chen. Im baye­ri­schen Land­kreis Berch­tes­ga­de­ner Land liegt der Auf­schlag mit knapp 1.700 Eu­ro über dem von Frank­furt am Main. In den Top 10 der höchs­ten Auf­prei­se be­fin­den sich zu­sätz­lich der bay­ri­sche Land­kreis Bad Tölz-Wolfrats­hau­sen, der ba­den-würt­tem­ber­gi­sche Land­kreis Tü­bin­gen und der Land­kreis Mer­zig-Wa­dern im Saar­land. 

In 130 Re­gio­nen be­trägt der Preis­auf­schlag für en­er­ge­tisch ef­fi­zi­en­te Woh­nun­gen we­ni­ger als 500 Eu­ro je Qua­drat­me­ter, in 48 die­ser Re­gio­nen so­gar we­ni­ger als 250 Eu­ro. Vie­le da­von lie­gen in Sach­sen (9), Thü­rin­gen (8), Bay­ern (7) und Nie­der­sach­sen (4). Nur zwölf Eu­ro mehr pro Qua­drat­me­ter müs­sen Käu­fer*in­nen im Land­kreis Baut­zen (Sach­sen) für mehr En­er­gie­ef­fi­zi­enz in­ves­tie­ren, im Land­kreis Gör­litz (Sach­sen) sind es 24 Eu­ro, in Bran­den­burg an der Ha­vel (Bran­den­burg) 40 Eu­ro, in der kreis­frei­en Stadt Fran­ken­thal (Pfalz) in Rhein­land-Pfalz 51 Eu­ro und in der Stadt Pas­sau (Bay­ern) 65 Eu­ro. Auch die von Alt­bau­ten ge­präg­ten baye­ri­schen Städ­te Pas­sau, Würz­burg so­wie das rhein­land-pfäl­zi­sche Ko­blenz ge­hö­ren zu den Re­gio­nen mit ver­gleichs­wei­se ge­rin­gen Auf­schlä­gen für en­er­gie­ef­fi­zi­en­te Ei­gen­tums­woh­nun­gen. Im Durch­schnitt über al­le Land­krei­se ei­nes Bun­des­lan­des be­ste­hen die höchs­ten Dif­fe­ren­zen in Schles­wig-Hol­stein (842 Eu­ro), die nied­rigs­ten in Sach­sen (127 Eu­ro).

Hier kos­tet En­er­gie­ef­fi­zi­enz we­ni­ger

Gu­te Nach­rich­ten für al­le, die Wohn­ne­ben­kos­ten spa­ren wol­len, gibt es in sie­ben Re­gio­nen. Hier kos­ten Ei­gen­tums­woh­nun­gen mit En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­sen D und bes­ser im Durch­schnitt we­ni­ger als Woh­nun­gen mit ei­ner schlech­te­ren En­er­gie­ef­fi­zi­enz. Das liegt vor al­lem an der La­ge. In vie­len Alt­städ­ten gibt es kaum Neu­bau­ten und die en­er­gie­ef­fi­zi­en­ten Ge­bäu­de ste­hen in we­ni­ger at­trak­ti­ven Au­ßen­be­zir­ken. Die grö­ß­te Preis­dif­fe­renz weist die kreis­freie Stadt Ros­tock (Meck­len­burg-Vor­pom­mern) auf. Für Ei­gen­tums­woh­nun­gen in Ge­bäu­den mit Ef­fi­zi­enz­klas­sen E, F, G und H zah­len Käu­fer*in­nen im Schnitt 912 Eu­ro mehr pro Qua­drat­me­ter als für en­er­gie­ef­fi­zi­en­te­re Woh­nun­gen. Deut­lich ge­rin­ger ist der Vor­teil mit 223 Eu­ro für en­er­gie­ef­fi­zi­en­te Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Saa­le-Or­la-Kreis in Thü­rin­gen. Auch in den Land­krei­sen Lin­dau (Bo­den­see) in Bay­ern, Mit­tel­sach­sen und Mei­ßen (Sach­sen), Greiz (Thü­rin­gen) so­wie der Stadt Hei­del­berg (Ba­den-Würt­tem­berg) sind Lieb­ha­ber von En­er­gie­ef­fi­zi­enz so­gar fi­nan­zi­ell im Vor­teil.

„Trotz der Preis­vor­tei­le für Ef­fi­zi­enz in die­sen Re­gio­nen kann sich in ei­ni­gen Fäl­len ei­ne we­ni­ger en­er­gie­ef­fi­zi­en­te Woh­nung selbst mit Auf­preis und Sa­nie­rungs­kos­ten rech­nen, wenn ih­re La­ge dies recht­fer­tigt. Ei­ne schö­ne Ei­gen­tums­woh­nung in zen­tra­ler Alt­stadt­la­ge wird ih­ren Wert auch künf­tig hal­ten oder stei­gern. Ei­ne sehr en­er­gie­ef­fi­zi­en­te Woh­nung au­ßer­halb oder in we­ni­ger an­spre­chen­der Um­ge­bung wird auch mit zu­sätz­li­chen In­ves­ti­tio­nen nicht in ei­ne gu­te La­ge ver­setz­t“, er­läu­tert Beer­mann. „In­ter­es­sent*in­nen soll­ten dies nie pau­schal be­ur­tei­len, son­dern Merk­ma­le wie La­ge und Aus­stat­tung prü­fen so­wie die­se mit dem Bud­get und den per­sön­li­chen An­for­de­run­gen ab­glei­chen.“

Un­ter­sucht wur­den deutsch­land­weit al­le An­ge­bo­te von Ei­gen­tums­woh­nun­gen, die über An­ga­ben zum En­er­gie­ef­fi­zi­enz­stan­dard ver­füg­ten.

Ein­tei­lung der Bau­ten in Deutsch­land nach End­ener­gie­ver­brauch

Am 12. März 2024 hat das Eu­ro­päi­sche Par­la­ment die neu­ver­fass­te Richt­li­nie zur Ge­samt­ener­gie­ef­fi­zi­enz von Ge­bäu­den ver­ab­schie­det. Da­nach soll z.B. der En­er­gie­ver­brauch von Wohn­ge­bäu­den in den ein­zel­nen Mit­glieds­län­dern im Schnitt bis 2030 um 16 Pro­zent und bis 2035 um 20 bis 22 Pro­zent sin­ken. Der ur­sprüng­li­che Vor­schlag der EU-Kom­mis­si­on, Min­dest­stan­dards und ei­ne Sa­nie­rungs­pflicht für die en­er­ge­tisch in­ef­fi­zi­en­tes­ten Wohn­ge­bäu­de ei­nes Lan­des ein­zu­füh­ren, wur­den im Zu­ge der Ver­hand­lun­gen ge­stri­chen. In Deutsch­land er­folgt die Um­set­zung im Rah­men des Ge­bäu­de­ener­gie­ge­set­zes (GEG). Es sieht seit dem 1. Ja­nu­ar 2024 un­ter an­de­rem vor, dass je­de neu ein­ge­bau­te Hei­zung zu 65 Pro­zent mit er­neu­er­ba­ren En­er­gi­en be­trie­ben wer­den muss. Die Bun­des­re­gie­rung muss nun prü­fen, ob er­gän­zen­de Maß­nah­men er­for­der­lich sind, um die im März 2024 ver­ab­schie­de­ten Vor­ga­ben der EU-Richt­li­nie ein­hal­ten zu kön­nen. Ge­ne­rell gel­ten Ge­bäu­de mit ei­ner En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se E und schlech­ter als Ge­bäu­de mit un­ter­durch­schnitt­li­cher und schlech­ter En­er­gie­ef­fi­zi­enz.

Gu­te und sehr gu­te En­er­gie­ef­fi­zi­enz

• En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se A+ mit we­ni­ger als 30 kWh/m² (Pas­siv­haus, KfW-Ef­fi­zi­enz­haus 40).
• En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se A mit 30 bis 50 kWh/m² (3-Li­ter-Haus, KfW-Ef­fi­zi­enz­haus 55).
• En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se B mit 50 bis 75 kWh/m² (Nied­rig­ener­gie­haus so­wie die meis­ten Neu­bau­ten)
• En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se C mit 75 bis 100 kWh/m² (KfW-Ef­fi­zi­enz­haus 100).
• En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se D für ein Haus mit 100 bis 130 kWh/m² En­er­gie­ver­brauch (gut sa­nier­te Be­stands­bau­ten)

Un­ter­durch­schnitt­li­che und schlech­te En­er­gie­ef­fi­zi­enz

• En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se E mit 130 bis 160 kWh/m²
• En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se F mit 160 bis 200 kWh/m² 
• En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se G mit 200 bis 250 kWh/m²
• En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se H ab 250 kWh/m² für äl­te­re, nicht sa­nier­te oder sehr schlecht ge­dämm­te Häu­ser