Pendeln ins Berliner Umland: Hier lohnt sich der Wohnungskauf

Trotz vie­ler­orts sin­ken­der Im­mo­bi­li­en­prei­se lie­gen die­se vor al­lem in den grö­ß­ten Städ­ten der Re­pu­blik nach wie vor auf sehr ho­hem Ni­veau. Wer sich so­mit für den Kauf ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung im Speck­gür­tel und nicht in der In­nen­stadt ei­ner Me­tro­po­le ent­schei­det, kann wei­ter­hin Geld spa­ren. In Ber­lin kos­te­te der Qua­drat­me­ter 2023 durch­schnitt­lich 5.807 Eu­ro. Da­mit muss­ten Käu­fer*in­nen in der Bun­des­haupt­stadt im Schnitt be­reits min­des­tens 600 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter mehr aus­ge­ben als für ei­ne durch­schnitt­li­che Im­mo­bi­lie in Pots­dam, der teu­ers­ten Re­gi­on im Speck­gür­tel der Haupt­stadt.

Im Um­land zu woh­nen und in der Ber­li­ner In­nen­stadt zu ar­bei­ten, hat je­doch nicht nur Vor­tei­le: Durch den län­ge­ren Ar­beits­weg fal­len zu­sätz­li­che Kos­ten für Treib­stoff oder Zug­ti­cket an und es muss mehr Zeit ein­ge­plant wer­den. Das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI) hat für die Post­bank ei­ne Mo­dell­rech­nung ent­wi­ckelt, mit der sich die­se Pen­del­kos­ten be­zif­fern las­sen. Der Postbank Woh­nat­las 2024 zeigt, wie vie­le Jah­re sich der Im­mo­bi­li­en­er­werb im Um­land rech­net und wann der Kos­ten­vor­teil beim Kauf durch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten auf­ge­zehrt ist. Im Mo­dell pen­delt je Haus­halt ein*e Ar­beit­neh­mer*in. Da­bei wur­de auch der Fak­tor Ho­me­of­fice mit drei statt fünf Pen­del­ta­gen pro Wo­che ein­be­rech­net so­wie grö­ße­re Woh­nun­gen et­wa für Fa­mi­li­en be­rück­sich­tigt.

Ver­gli­chen wur­de je­weils der Kauf ei­ner durch­schnitt­lich teu­ren 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung so­wie ei­ner 120-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in Ber­lin zur Selbst­nut­zung mit dem Er­werb ei­ner gleich gro­ßen Woh­nung in der kreis­frei­en Stadt Pots­dam so­wie in den grö­ß­ten Ort­schaf­ten der acht Land­krei­se Bar­nim, Dah­me-Spree­wald, Ha­vel­land, Mär­kisch-Oder­land, Ober­ha­vel, Oder-Spree, Pots­dam-Mit­tel­mark und Tel­tow-Flä­ming. Aus den Land­krei­sen wur­den die je­weils vier be­völ­ke­rungs­reichs­ten Kom­mu­nen in die Ana­ly­se ein­be­zo­gen. Ins­ge­samt wur­den 33 Städ­te und Ge­mein­den im Um­land Ber­lins be­trach­tet. Käu­fer*in­nen soll­ten je­doch mit ei­nem Auf­schlag auf den Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses im Um­land für ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Woh­nun­gen rech­nen, da die­se deut­lich teu­rer sind als Im­mo­bi­li­en in ab­ge­le­ge­nen Ort­schaf­ten. Die­sen Preis­auf­schlag ha­ben die Ex­pert*in­nen mit 20 Pro­zent kal­ku­liert.

Der Kauf­preis­vor­teil im Speck­gür­tel wur­de mit den jähr­li­chen Pen­del­kos­ten ver­rech­net. Da­bei ha­ben die Ex­pert*in­nen ne­ben den Kos­ten für das Ti­cket im öf­fent­li­chen Per­so­nen­nah­ver­kehr (ÖPNV) oder für das Au­to in­klu­si­ve Ben­zin auch den hö­he­ren Zeit­auf­wand ein­be­zo­gen. Die Kos­ten für die Fahrt mit dem Au­to lie­gen nach Ab­zug von Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen durch die Pend­ler*in­nen­pau­scha­le bei 0,45 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter und ab 21 Ki­lo­me­ter ein­fa­che Ent­fer­nung bei 0,43 Eu­ro. Die Fahrt mit Bus und Bahn wird mit 0,13 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter und ab 21 Ki­lo­me­ter mit 0,12 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter ver­an­schlagt. Die jähr­li­chen Mo­bi­li­täts­kos­ten im ÖPNV wur­den durch die Ein­füh­rung des 49-Eu­ro-Ti­ckets nach Ab­zug von Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen auf 540 Eu­ro ge­de­ckelt.

Ber­nau bei Ber­lin bie­tet den längs­ten Preis­vor­teil

Wird je­weils ei­ne 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung ver­gli­chen, pro­fi­tie­ren Pend­ler*in­nen aus dem 29 Ki­lo­me­ter ent­fern­ten Ber­nau bei Ber­lin (Land­kreis Bar­nim) am längs­ten vom güns­ti­ge­ren Woh­nungs­kauf im Um­land: Wer den Ar­beits­weg je­den Tag mit den öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln zu­rück­legt, hat den Kauf­preis­vor­teil ge­gen­über der Me­tro­po­le erst nach 43 Jah­ren auf­ge­braucht, bei täg­li­cher Fahrt mit dem Au­to schrumpft die­se Zeit­span­ne auf nur noch 14 Jah­re. Für Durch­schnitts­käu­fer*in­nen soll­ten die er­höh­ten Pen­del­kos­ten min­des­tens 25 Jah­re lang durch die Kauf­prei­ser­spar­nis­se ge­deckt wer­den. Dies ent­spricht in der Re­gel der rest­li­chen Le­bens­ar­beits­zeit von Im­mo­bi­li­en­käu­fer*in­nen, die in Deutsch­land im Durch­schnitt 40 Jah­re alt sind. Un­ter die­sen Vor­ga­ben lohnt sich das täg­li­che Pen­deln für ÖPNV-Nut­zer*in­nen beim Kauf ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in vier Um­land­städ­ten von Ber­lin. Für Au­to­fah­rer*in­nen deckt die Kauf­prei­ser­spar­nis die er­höh­ten Pen­del­kos­ten hin­ge­gen nir­gend­wo in den un­ter­such­ten Ge­mein­den 25 Jah­re oder län­ger.

Ne­ben Ber­nau bei Ber­lin ist vor al­lem die Stadt Lud­wigs­fel­de (Land­kreis Tel­tow-Flä­ming) ei­nen Blick wert: Ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung kos­tet dort pro Qua­drat­me­ter durch­schnitt­lich 2.107 Eu­ro we­ni­ger als in der Me­tro­po­le. Bis die­ser Preis­vor­teil auf­ge­zehrt ist, ver­ge­hen 34,4 Jah­re. Auch in Ebers­wal­de (Land­kreis Bar­nim) und Fal­ken­see (Land­kreis Ha­vel­land) bleibt der Im­mo­bi­li­en­kauf nach 25 Jah­ren täg­li­chen Pen­delns laut Mo­dell­rech­nung noch güns­ti­ger als im Ber­li­ner Stadt­ge­biet – zu­min­dest bei Nut­zung von Bus und Bahn. 

„In Ber­lin gilt: Nur wenn der täg­li­che Ar­beits­weg mit dem ÖPNV zu­rück­ge­legt wird, lohnt sich der Um­zug in ei­ne 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung im Um­land für Pend­ler*in­nen oh­ne Ho­me­of­fice­mög­lich­keit – und auch dann nur in vier Kom­mu­nen. Die We­ge sind teil­wei­se weit und die Prei­se im Um­land zu­min­dest in zen­tra­len La­gen manch­mal nur 10 bis 20 Pro­zent un­ter dem Haupt­stadt-Ni­veau“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, ver­ant­wort­lich für das Im­mo­bi­li­en­ge­schäft der Postbank. „Wer sich für den Im­mo­bi­li­en­kauf im Um­land in­ter­es­siert, soll­te ne­ben den güns­ti­gen Qua­drat­me­ter­prei­sen auch die Fahr­kos­ten und den Zeit­auf­wand ein­pla­nen – der Pen­del­kos­ten­rech­ner lie­fert da­für ei­nen Über­blick. Dar­über hin­aus spie­len aber auch per­sön­li­che Vor­lie­ben, die in­di­vi­du­el­le La­ge zu Ki­tas und Bahn­hof so­wie die Aus­stat­tung der Woh­nung ei­ne Rol­le.“

Fa­mi­li­en und Haus­hal­te mit viel Platz­be­darf pro­fi­tie­ren in 21 Um­land­städ­ten

Kin­der­zim­mer, ein grö­ße­rer Ess­tisch, mehr Stau­raum und ein Ar­beits­platz: Vor al­lem Fa­mi­li­en be­nö­ti­gen viel Platz. 120 Qua­drat­me­ter Wohn­ei­gen­tum in der Me­tro­po­le sind oh­ne­hin nicht leicht zu fin­den und mit nicht un­er­heb­li­chen Kos­ten ver­bun­den. Wer sich statt­des­sen für ei­ne gleich­gro­ße Woh­nung im Um­land ent­schei­det, und täg­lich mit Bus und Bahn in die Ci­ty pen­delt, pro­fi­tiert in 21 Städ­ten über ei­nen Zeit­raum von mehr als 25 Jah­ren vom güns­ti­ge­ren Kauf­preis. Au­to-Pend­ler*in­nen pro­fi­tie­ren da­ge­gen nur in ei­ner Um­land­stadt 25 Jah­re oder län­ger – näm­lich in Pan­ketal (rund 28 Jah­re). Am längs­ten hält der Vor­teil für ÖPNV-Pend­ler*in­nen in Ber­nau bei Ber­lin an, wo es rein rech­ne­risch rund 73,8 Jah­re dau­ert, bis die im Ver­gleich zur Me­tro­po­le güns­ti­ge­ren Kauf­prei­se durch täg­li­ches Pen­deln mit dem ÖPNV auf­ge­braucht sind. Da­hin­ter folgt Lud­wigs­fel­de mit 59 Jah­ren. Auch in Ebers­wal­de, Fal­ken­see, Tel­tow, Blan­ken­fel­de-Mahlow und Pan­ketal be­ste­hen mehr als 40 Jah­re lang Vor­tei­le.

„In ei­ni­gen Re­gio­nen hält der Kauf­preis­vor­teil für grö­ße­re Ei­gen­tums­woh­nun­gen so lan­ge an, dass ein Kauf auch für jün­ge­re Fa­mi­li­en und Paa­re im Speck­gür­tel vor­teil­haft ist, selbst wenn ein Mit­glied der Fa­mi­lie für den Rest des Be­rufs­le­bens noch täg­lich in die Groß­stadt pen­del­t“, sagt Beer­mann.

In wei­te­ren 14 Kom­mu­nen sind Käu­fer*in­nen gro­ßer Woh­nun­gen mehr als 25 Jah­re lang im Vor­teil ge­gen­über Ei­gen­tü­mer*in­nen in Ber­lin, wenn sie öf­fent­li­che Ver­kehrs­mit­tel nut­zen. Al­ler­dings sind neun die­ser Städ­te und Kom­mu­nen we­ni­ger gut an Ber­lin an­ge­bun­den, die ein­fa­che Fahrt mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln dau­ert min­des­tens 40 Mi­nu­ten. Je nach Ent­fer­nung von Woh­nungs­tür zum Bahn­hof bzw. Bahn­hof zur Ar­beits­stät­te fällt ge­ge­be­nen­falls wei­te­re Zeit an, die auch mit Kos­ten ver­bun­den ist, zum Bei­spiel durch hö­he­re Aus­ga­ben für län­ge­re Kin­der­be­treu­ung. Da­her rät Im­mo­bi­li­en­ex­per­te Beer­mann: „Dis­ku­tie­ren Sie ehr­lich und mög­lichst un­ter Be­rück­sich­ti­gung al­ler As­pek­te die Vor- und Nach­tei­le al­ter­na­ti­ver Wohn­or­te. Und las­sen Sie sich bei Fra­gen zu La­ge, mög­li­cher Wert­ent­wick­lung, Sa­nie­rungs­be­dar­fen und En­er­gie­ef­fi­zi­enz pro­fes­sio­nell be­ra­ten.“

Mo­bi­les Ar­bei­ten und Ho­me­of­fice sind seit der Co­ro­na-Pan­de­mie aus der Be­rufs­welt nicht mehr weg­zu­den­ken und ge­hö­ren zum Stan­dard in vie­len Jobs. So kön­nen sich Lieb­ha­ber*in­nen von Na­tur und Ru­he nun häu­fi­ger den Traum von der Im­mo­bi­lie im Um­land er­fül­len. Mor­gens noch ei­ne Jog­gin­grun­de im Wald, dann Ho­me­of­fice mit Blick in den Gar­ten. Vor die­sem Hin­ter­grund ha­ben die Ex­pert*in­nen des HW­WI be­rech­net, wie lan­ge Käu­fer*in­nen vom güns­ti­ge­ren Um­land­preis pro­fi­tie­ren, wenn sie mit zwei Ho­me­of­fice-Ta­gen pro Wo­che pla­nen kön­nen und der Preis au­ßer­dem 20 Pro­zent über dem kreis­wei­ten Durch­schnitt liegt. Das Er­geb­nis: Kann das Haus­halts­mit­glied, das zur Ar­beit in die Ber­li­ner Ci­ty pen­delt, zwei Ta­ge im Ho­me­of­fice ar­bei­ten, ren­tiert sich der Kauf ei­ner 120-Qua­drat­me­ter-Ei­gen­tums­woh­nung in 27 der un­ter­such­ten 33 Um­land-Re­gio­nen ge­gen­über der Me­tro­po­le. Spit­zen­rei­ter ist Ber­nau bei Ber­lin mit rech­ne­risch 114,7 Jah­ren, bis der Vor­teil auf­ge­braucht ist.

Sin­gles oder Paa­re, die auf 70 Qua­drat­me­tern im Um­land noch das Ar­beits­zim­mer un­ter­brin­gen kön­nen, sind bei ei­ner pen­deln­den Per­son mit zwei Ta­gen Ho­me­of­fice rein rech­ne­risch auch in 21 Wohn­or­ten im Vor­teil ge­gen­über In­nen­stadt­be­woh­ner*in­nen – bei Nut­zung des ÖPNV. An ers­ter Stel­le steht eben­falls Ber­nau bei Ber­lin mit ei­nem Kauf­preis­vor­teil von rund 67 Jah­ren. In Lud­wigs­fel­de (Land­kreis Tel­tow-Flä­ming) trägt der Kauf­preis­vor­teil rund 54 Jah­re und in Ebers­wal­de (Land­kreis Bar­nim) et­wa 42 Jah­re.

Was Pen­deln wirk­lich kos­tet: So funk­tio­niert die Mo­dell­rech­nung

Aus­gangs­punkt für die Mo­dell­rech­nung sind die kal­ku­la­to­ri­schen Kos­ten für den Kauf ei­ner 70 Qua­drat­me­ter be­zie­hungs­wei­se 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand zu­züg­lich No­tar­ge­büh­ren (2 Pro­zent vom Kauf­preis) und Grund­er­werbs­steu­er in Ber­lin und im je­wei­li­gen Um­land­kreis. Der Er­werb er­folgt zum je­wei­li­gen Durch­schnitts­preis des Jah­res 2023, wo­bei in den Um­land­städ­ten und -ge­mein­den der Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses zu­grun­de ge­legt wird. Da ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Wohn­la­gen in den grö­ß­ten Um­land­städ­ten und -ge­mein­den bei Pend­ler*in­nen be­son­ders be­gehrt sind und nur in den sel­tens­ten Fäl­len zum Durch­schnitts­preis des Land­krei­ses er­wor­ben wer­den kön­nen, soll­ten sich Pend­ler*in­nen bei der Stand­orts­su­che an den Er­geb­nis­sen der Be­rech­nun­gen mit Preis­auf­schlä­gen von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis der je­wei­li­gen Land­krei­se bei nicht kreis­frei­en Städ­ten ori­en­tie­ren.

Es pen­delt je­weils ei­ne Per­son des Haus­halts vom Um­land in die Me­tro­po­le. Für die Kal­ku­la­ti­on wird an­ge­nom­men, dass die Fahrt­zei­ten für Stadt­be­woh­ner*in­nen in­ner­halb der Ci­ty iden­tisch sind mit de­nen der Pend­ler*in­nen von der Haus­tür zum Bahn­hof der be­tref­fen­den Stadt und vom Ber­li­ner Haupt­bahn­hof zum Ar­beits­platz. Zu­sätz­li­che Zei­ten ent­ste­hen für Pend­ler*in­nen al­so vom Um­land-Bahn­hof zum Ber­li­ner Haupt­bahn­hof. Ana­ly­siert wur­den so­wohl die Fahrt­zei­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln (ÖPNV) als auch mit dem Au­to.

Die Pen­del­kos­ten set­zen sich aus den Ti­cket­prei­sen für Bus und Bahn be­zie­hungs­wei­se den lau­fen­den Kos­ten für das Au­to pro Ki­lo­me­ter zu­sam­men. Hin­zu kom­men die Zeit­kos­ten: Der zu­sätz­li­che Zeit­auf­wand durch das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wur­de mit dem im Mit­tel in Ber­lin er­ziel­ten Brut­to­lohn im Jahr 2022 (25,13 Eu­ro je Stun­de) be­wer­tet. Dar­über hin­aus wur­de ei­ne wei­te­re Va­ri­an­te be­rech­net: Ei­ne Ho­me­of­fice-Lö­sung er­laubt es Be­rufs­pen­deln­den, nur noch an drei, statt an fünf Ta­gen pro Wo­che ins Bü­ro zu fah­ren (130 statt 220 Ta­ge im Jahr).