Pendeln ins Münchner Umland: Hier lohnt sich der Immobilienkauf

Die Im­mo­bi­li­en­prei­se lie­gen vor al­lem in den grö­ß­ten Städ­ten nach wie vor auf sehr ho­hem Ni­veau – auch wenn sie im ver­gan­ge­nen Jahr bun­des­weit ten­den­zi­ell ge­sun­ken sind. So­mit lässt sich wei­ter­hin Geld spa­ren, wenn sich der In­ter­es­sier­te für die Ei­gen­tums­woh­nung im Speck­gür­tel statt in der In­nen­stadt der Me­tro­po­le ent­schei­det. In Mün­chen kos­te­te der Qua­drat­me­ter 2023 durch­schnitt­lich 8.909 Eu­ro. Da­mit muss­ten Käu­fer*in­nen in der baye­ri­schen Lan­des­haupt­stadt im Schnitt min­des­tens 1.700 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter mehr aus­ge­ben als für ei­ne durch­schnitt­li­che Im­mo­bi­lie in den um­lie­gen­den Land­krei­sen.

Es hat aber nicht nur Vor­tei­le, trotz Ar­beits­platz in der Münch­ner In­nen­stadt das Um­land als Wohn­ort zu wäh­len: Durch den län­ge­ren Ar­beits­weg fal­len zu­sätz­li­che Kos­ten für Ben­zin oder Zug­ti­cket an und es muss mehr Zeit ein­ge­plant wer­den. Das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI) hat für die Postbank ei­ne Mo­dell­rech­nung ent­wi­ckelt, mit der sich die­se Pen­del­kos­ten be­zif­fern las­sen. Der Postbank Woh­nat­las 2024 zeigt, wie vie­le Jah­re sich der Im­mo­bi­li­en­er­werb im Um­land rech­net und wann der Kos­ten­vor­teil beim Kauf durch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten auf­ge­zehrt ist. Im Mo­dell pen­delt je Haus­halt ein*e Ar­beit­neh­mer*in. Da­bei wur­de auch der Fak­tor Ho­me­of­fice mit drei statt fünf Pen­del­ta­gen pro Wo­che ein­be­rech­net so­wie grö­ße­re Woh­nun­gen et­wa für Fa­mi­li­en be­rück­sich­tigt.

Ver­gli­chen wur­de je­weils der Kauf ei­ner durch­schnitt­lich teu­ren 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung so­wie ei­ner 120-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in Mün­chen zur Selbst­nut­zung mit dem Er­werb ei­ner gleich gro­ßen Woh­nung in den grö­ß­ten Ort­schaf­ten der acht Land­krei­se Dach­au, Ebers­berg, Er­ding, Frei­sing, Fürs­ten­feld­bruck, Lands­berg am Lech, Mün­chen und Starn­berg. Aus den Land­krei­sen wur­den ne­ben den je­weils vier be­völ­ke­rungs­reichs­ten Städ­ten al­le Kom­mu­nen mit mehr als 20.000 Ein­woh­nern in die Ana­ly­se ein­be­zo­gen. Ins­ge­samt wur­den 32 Städ­te und Ge­mein­den im Um­land Mün­chens be­trach­tet. Käu­fer*in­nen soll­ten je­doch mit ei­nem Preis­auf­schlag auf den Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses im Um­land für ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Woh­nun­gen rech­nen, da die­se deut­lich teu­rer als Im­mo­bi­li­en in ab­ge­le­ge­nen Ort­schaf­ten sind. Die­sen Auf­schlag ha­ben die Ex­pert*in­nen mit 20 Pro­zent kal­ku­liert.

Der Kauf­preis­vor­teil im Speck­gür­tel wur­de mit den jähr­li­chen Pen­del­kos­ten ver­rech­net. Da­bei ha­ben die Ex­pert*in­nen ne­ben den Kos­ten für das Ti­cket im öf­fent­li­chen Per­so­nen­nah­ver­kehr (ÖPNV) oder für das Au­to samt Ben­zin auch den hö­he­ren Zeit­auf­wand ein­be­zo­gen. Die Kos­ten für die Fahrt mit dem Au­to lie­gen nach Ab­zug von Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen durch die Pend­ler­pau­scha­le bei 0,45 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter und ab 21 Ki­lo­me­ter ein­fa­che Ent­fer­nung bei 0,43 Eu­ro. Die Fahrt mit Bus und Bahn wird mit 0,13 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter und ab 21 Ki­lo­me­ter mit 0,12 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter ver­an­schlagt. Die jähr­li­chen Mo­bi­li­täts­kos­ten im ÖPNV wur­den durch Ein­füh­rung des 49-Eu­ro-Ti­ckets nach Ab­zug von Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen auf 540 Eu­ro ge­de­ckelt.

Dach­au und Puch­heim bie­ten am längs­ten Preis­vor­tei­le

Wird je­weils ei­ne 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung ver­gli­chen, pro­fi­tie­ren Pend­ler*in­nen aus dem 19 Ki­lo­me­ter ent­fern­ten Dach­au im gleich­na­mi­gen Land­kreis am längs­ten vom güns­ti­ge­ren Woh­nungs­kauf im Um­land: Wer den Ar­beits­weg je­den Tag mit den öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln zu­rück­legt, hat den Kauf­preis­vor­teil ge­gen­über der Me­tro­po­le erst nach 42,6 Jah­ren auf­ge­braucht, bei täg­li­cher Fahrt mit dem Au­to schrumpft die­se Zeit­span­ne auf nur noch 13,1 Jah­re. Für den Durch­schnitts­käu­fer soll­ten die er­höh­ten Pen­del­kos­ten min­des­tens 25 Jah­re lang durch die Kauf­prei­ser­spar­nis­se ge­deckt wer­den. Dies ent­spricht in der Re­gel der rest­li­chen Le­bens­ar­beits­zeit ei­nes Im­mo­bi­li­en­käu­fers, der in Deutsch­land im Durch­schnitt 40 Jah­re alt ist. Un­ter die­sen Vor­ga­ben lohnt sich das täg­li­che Pen­deln für ÖPNV-Nut­zer beim Kauf ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in sie­ben Um­land­städ­ten und -ge­mein­den von Mün­chen, wäh­rend für Au­to­fah­rer*in­nen kei­ne Kom­mu­ne un­ter die­se Kri­te­ri­en fällt.

Ne­ben Dach­au ist der Kauf­preis­vor­teil für ÖPNV-Pend­ler*in­nen auch in Puch­heim und Fürs­ten­feld­bruck (Fürs­ten­feld­bruck), Kau­fe­ring und Gel­ten­dorf (Lands­berg am Lech), Karls­feld (Dach­au) so­wie Frei­sing (Frei­sing) nach 25 Jah­ren noch nicht auf­ge­braucht. Be­son­ders die west­lich von Mün­chen ge­le­ge­ne Stadt Puch­heim ist da­bei ei­nen Blick wert, denn mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln dau­ert die Fahrt vom Münch­ner Haupt­bahn­hof nur 14 Mi­nu­ten, Au­to­fah­rer*in­nen be­nö­ti­gen 30 Mi­nu­ten für die 20 Ki­lo­me­ter. Der Preis­vor­teil beim Woh­nungs­kauf in Puch­heim rech­net sich für täg­lich pen­deln­de ÖPNV-Fah­rer rund 39 Jah­re lang. Im glei­chen Land­kreis liegt Fürs­ten­feld­bruck, das in 17 Mi­nu­ten mit dem ÖPNV er­reicht wer­den kann und wo der Kauf­preis­vor­teil 33 Jah­re an­hält.

„Gut an­ge­bun­de­ne Um­land­städ­te wie Dach­au, Puch­heim, Fürs­ten­feld­bruck und Karls­feld sind für Kauf­in­ter­es­sier­te ei­nen Blick wer­t“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, ver­ant­wort­lich für das Im­mo­bi­li­en­ge­schäft der Post­bank. „Wer ei­nen Im­mo­bi­li­en­kauf im Um­land plant, soll­te ne­ben den güns­ti­gen Woh­nungs­prei­sen auch die Fahrt­kos­ten und den Zeit­auf­wand ein­pla­nen – der Pen­del­kos­ten­rech­ner lie­fert da­für ei­nen Über­blick. Dar­über hin­aus spie­len aber auch per­sön­li­che Vor­lie­ben, die in­di­vi­du­el­le La­ge zu Ki­tas und Bahn­hof so­wie die Aus­stat­tung der Woh­nung ei­ne Rol­le.“

Täg­lich pen­deln­de Au­to­fah­rer*in­nen blei­ben im Münch­ner Um­land beim Kauf ei­ner 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in kei­ner der 32 un­ter­such­ten Re­gio­nen über der 25-Jah­re-Mar­ke. Am längs­ten dau­ert es mit 16,9 Jah­ren in Karls­feld (Dach­au), bis der Kauf­preis­vor­teil auf­ge­zehrt ist. Doch auch dort sind Pend­ler*in­nen mit den öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln deut­lich im Vor­teil und pro­fi­tie­ren fast dop­pelt so lan­ge.

Fa­mi­li­en und Haus­hal­te mit viel Platz­be­darf pro­fi­tie­ren in vie­len Um­land­städ­ten

Kin­der­zim­mer, ein grö­ße­rer Ess­tisch, mehr Stau­raum und ein Ar­beits­platz: Vor al­lem Fa­mi­li­en be­nö­ti­gen viel Platz – was in Mün­chen nicht leicht zu fin­den und mit nicht un­er­heb­li­chen Kos­ten ver­bun­den ist. Für Käu­fer*in­nen von 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nun­gen im Um­land rü­cken bei täg­li­chem Pen­deln mit dem Au­to im­mer­hin zwei Städ­te über die 25-Jah­res-Gren­ze. Doch auch hier gilt: ÖPNV-Nut­zer*in­nen ha­ben län­ger et­was von dem Vor­teil. Der di­rek­te Ver­gleich zeigt, dass Au­to­fah­rer*in­nen in Karls­feld 29 Jah­re lang pro­fi­tie­ren, mit dem ÖPNV je­doch 51,5 Jah­re. In Ger­me­ring (Fürs­ten­feld­bruck) sind es beim Kfz 25,8 Jah­re und für Bus- und Bahn­fah­rer*in­nen 41,6 Jah­re, bis der Preis­vor­teil auf­ge­braucht ist.

Wer täg­lich mit Bus und Bahn in die Ci­ty pen­delt, pro­fi­tiert in 20 Städ­ten über ei­nen Zeit­raum von mehr als 25 Jah­ren vom güns­ti­ge­ren Kauf­preis. Ne­ben den be­reits ge­nann­ten sie­ben Um­land­städ­ten rü­cken bei grö­ße­ren Woh­nun­gen auch Ger­me­ring und Ol­ching (Fürs­ten­feld­bruck), Gra­fing bei Mün­chen, Va­ter­stet­ten, Poing und Ebers­berg (Ebers­berg), Eching, Moos­burg an der Isar und Neu­fahrn bei Frei­sing (Frei­sing), Lands­berg am Lech, Die­ßen am Am­mer­see (Lands­berg am Lech) so­wie Dor­f­en und Er­ding (Er­ding) in den Fo­kus von täg­lich Pen­deln­den.

Am längs­ten hält der Vor­teil er­neut in Dach­au, wo rein rech­ne­risch rund 73 Jah­re nö­tig sind, um die güns­ti­ge­ren Kauf­prei­se ge­gen­über der Me­tro­po­le beim täg­li­chen ÖPNV-Pen­deln auf­zu­brau­chen. Mit dem Au­to dau­ert es nur 22,5 Jah­re. Puch­heim liegt auf Platz zwei, hier lohnt sich der täg­li­che Weg in die Me­tro­po­le 67 Jah­re lang, wenn Bus und Bahn ge­nutzt wer­den. In Herr­sching am Am­mer­see (Starn­berg) ganz am un­te­ren En­de der Lis­te hin­ge­gen sind es nur knapp drei Jah­re. „Der Post­bank Woh­nat­las zeigt die gro­ßen Dif­fe­ren­zen: In weit ent­fern­ten Städ­ten in teu­ren Land­krei­sen ha­ben Käu­fer*in­nen den Preis­vor­teil schnell ver­fah­ren. In an­de­ren Re­gio­nen hält der Kauf­preis­vor­teil für grö­ße­re Ei­gen­tums­woh­nun­gen so lan­ge an, dass ein Kauf im Speck­gür­tel auch für jün­ge­re Fa­mi­li­en und Paa­re vor­teil­haft ist, selbst wenn ein Mit­glied der Fa­mi­lie das rest­li­che Ar­beits­le­ben täg­lich in die Groß­stadt pen­del­t“, sagt Beer­mann.

Al­ler­dings sind ei­ni­ge der auf­ge­führ­ten Städ­te we­ni­ger gut an Mün­chen an­ge­bun­den. Lands­berg am Lech liegt 60 Ki­lo­me­ter vom Haupt­bahn­hof der Lan­des­haupt­stadt ent­fernt, Pend­ler*in­nen brau­chen 45 Mi­nu­ten mit Bus und Bahn. Die Stre­cke nach Die­ßen am Am­mer­see ist 54 Ki­lo­me­ter lang, ÖPNV-Fah­rer*in­nen sind ab Bahn­hof noch 50 Mi­nu­ten un­ter­wegs. Am längs­ten un­ter den 20 Top-Städ­ten dau­ert die Fahrt mit 51 Mi­nu­ten von Er­ding aus. Je nach Ent­fer­nung von Tür zur Tür (Ar­beits­stät­te und Wohn­ort) fällt wei­te­re Zeit an, die ge­ge­be­nen­falls mit Kos­ten ver­bun­den ist (zum Bei­spiel für län­ge­re Kin­der­be­treu­ung). „Kauf­in­ter­es­sier­te soll­ten ne­ben den Qua­drat­me­ter­prei­sen auch ei­nen Blick auf die Fahrt­zei­ten und die Häu­fig­keit der Ver­bin­dung wer­fen so­wie un­vor­her­ge­se­he­ne Ver­spä­tun­gen ein­kal­ku­lie­ren“, rät Beer­mann. „Dis­ku­tie­ren Sie ehr­lich und mög­lichst un­ter Be­rück­sich­ti­gung al­ler As­pek­te die Vor- und Nach­tei­le al­ter­na­ti­ver Wohn­or­te. Und las­sen Sie sich bei Fra­gen zu La­ge, mög­li­cher Wert­ent­wick­lung, Sa­nie­rungs­be­dar­fen und En­er­gie­ef­fi­zi­enz pro­fes­sio­nell be­ra­ten.“

Mo­bi­les Ar­bei­ten und Ho­me­of­fice sind seit der Co­ro­na-Pan­de­mie aus der Be­rufs­welt nicht mehr weg­zu­den­ken und ge­hö­ren zum Stan­dard in vie­len Jobs. Vor die­sem Hin­ter­grund ha­ben die Ex­pert*in­nen des HW­WI be­rech­net, wie lan­ge Käu­fer*in­nen vom güns­ti­ge­ren Um­land­preis pro­fi­tie­ren, wenn sie mit zwei Ho­me­of­fice-Ta­gen pro Wo­che pla­nen kön­nen und der Preis au­ßer­dem 20 Pro­zent über dem kreis­wei­ten Durch­schnitt liegt. Das Er­geb­nis: Kann das Haus­halts­mit­glied, das zur Ar­beit in die Münch­ner Ci­ty pen­delt, zwei Ta­ge im Ho­me­of­fice ar­bei­ten, ren­tiert sich der Kauf ei­ner 120-Qua­drat­me­ter-Ei­gen­tums­woh­nung ne­ben den be­reits ge­nann­ten 20 Kom­mu­nen in vier wei­te­ren Städ­ten und Ge­mein­den. Mit nur drei Pen­del-Ta­gen dau­ert es auch bei Woh­nungs­be­sit­zer*in­nen aus Markt In­ders­dorf und Al­to­müns­ter (Dach­au), Ober­ding (Er­ding) so­wie Un­ter­ha­ching (Mün­chen) mehr als 25 Jah­re, um den Kauf­preis­vor­teil im Um­land zu ver­fah­ren. Spit­zen­rei­ter bleibt Dach­au mit rech­ne­risch rund 111 Jah­ren. In den vier Kom­mu­nen des ver­gleichs­wei­se teu­ren Land­krei­ses Starn­berg lohnt der Kauf ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung für Pend­ler*in­nen je­doch auch bei ei­ner 120-Qua­drat­me­ter­woh­nung, zwei Ta­gen Ho­me­of­fice und Nut­zung des ÖPNV ma­xi­mal 10,7 Jah­re lang.

Wer sich mit 70 Qua­drat­me­tern im Um­land be­gnügt, ist bei ei­ner pen­deln­den Per­son mit zwei Ta­gen Ho­me­of­fice rein rech­ne­risch in 19 Wohn­or­ten im Vor­teil ge­gen­über In­nen­stadt­be­woh­ner*in­nen – bei Nut­zung des ÖPNV. In Dach­au dau­ert es 64,6 Jah­re bis der Kauf­preis­vor­teil auf­ge­braucht ist.

Was Pen­deln wirk­lich kos­tet: So funk­tio­niert die Mo­dell­rech­nung

Aus­gangs­punkt für die Mo­dell­rech­nung sind die kal­ku­la­to­ri­schen Kos­ten für den Kauf ei­ner 70 Qua­drat­me­ter be­zie­hungs­wei­se 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand zu­züg­lich No­tar­ge­büh­ren (2 Pro­zent vom Kauf­preis) und Grund­er­werbs­steu­er in Mün­chen und im je­wei­li­gen Um­land­kreis. Der Er­werb er­folgt zum je­wei­li­gen Durch­schnitts­preis des Jah­res 2023, wo­bei in den Um­land­städ­ten und -ge­mein­den der Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses zu­grun­de ge­legt wird. Da ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Wohn­la­gen be­son­ders be­gehrt sind und nur in den sel­tens­ten Fäl­len zum Durch­schnitts­preis des Land­krei­ses er­wor­ben wer­den kön­nen, soll­ten sich Pend­ler*in­nen bei der Stand­orts­su­che an den Er­geb­nis­sen der Be­rech­nun­gen mit Preis­auf­schlä­gen von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis der je­wei­li­gen Land­krei­se bei nicht kreis­frei­en Städ­ten ori­en­tie­ren.

Es pen­delt je­weils ei­ne Per­son des Haus­halts vom Um­land in die Me­tro­po­le. Für die Kal­ku­la­ti­on wird an­ge­nom­men, dass die Fahrt­zei­ten für Stadt­be­woh­ner*in­nen in­ner­halb der Ci­ty iden­tisch sind mit de­nen der Pend­ler*in­nen von der Haus­tür zum Bahn­hof der be­tref­fen­den Stadt und vom Münch­ner Haupt­bahn­hof zum Ar­beits­platz. Zu­sätz­li­che Zei­ten ent­ste­hen für Pend­ler*in­nen al­so vom Um­land-Bahn­hof zum Münch­ner Haupt­bahn­hof. Ana­ly­siert wur­den so­wohl die Fahrt­zei­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln (ÖPNV) als auch mit dem Au­to.

Die Pen­del­kos­ten set­zen sich aus den Ti­cket­prei­sen für Bus und Bahn be­zie­hungs­wei­se den lau­fen­den Kos­ten für das Au­to pro Ki­lo­me­ter zu­sam­men. Hin­zu kom­men die Zeit­kos­ten: Der zu­sätz­li­che Zeit­auf­wand durch das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wur­de mit dem im Mit­tel in Mün­chen er­ziel­ten Brut­to­lohn im Jahr 2022 (30,85 Eu­ro je Stun­de) be­wer­tet. Dar­über hin­aus wur­de ei­ne wei­te­re Va­ri­an­te be­rech­net: Ei­ne Ho­me­of­fice-Lö­sung er­laubt es dem Be­rufs­pen­deln­den, nur noch an drei statt an fünf Ta­gen pro Wo­che ins Bü­ro zu pen­deln (130 statt 220 Ta­ge im Jahr).