Altbaukauf: Chancen und Risiken

Al­te Im­mo­bi­li­en­schätz­chen ha­ben ei­nen ganz ei­ge­nen Charme: ei­ne in­ter­es­san­te Ar­chi­tek­tur, ei­ne at­trak­ti­ve La­ge in ei­nem ge­wach­se­nen Wohn­um­feld und sie sind – ein ent­schei­den­des Kauf­ar­gu­ment – im Durch­schnitt deut­lich er­schwing­li­cher als Neu­bau­ten. Laut ei­ner ak­tu­el­len Um­fra­ge für Deutsche Bank Im­mo­bi­li­en zie­hen 75 Pro­zent der po­ten­zi­el­len Im­mo­bi­li­en­käu­fer in Er­wä­gung, ein Be­stands­ge­bäu­de zu er­wer­ben, das 30 Jah­re oder äl­ter ist. Al­ler­dings sind die güns­ti­ge­ren Prei­se in der Re­gel ei­ne Fol­ge des schlech­ten en­er­ge­ti­schen Zu­stands der Im­mo­bi­lie mit ei­ner ver­al­te­ten Hei­zungs­an­la­ge und nicht aus­rei­chen­der Däm­mung.

Mo­der­ni­sie­rung: Pflicht oder Kür?

„Es gibt ei­ni­ge en­er­ge­ti­sche Maß­nah­men, die ein Ei­gen­tü­mer nach dem Kauf an­pa­cken mus­s“, er­klärt Ma­nu­el Beer­mann von der Postbank. Da­zu ge­hört bei­spiels­wei­se, ei­ne Öl- oder Gas­hei­zung aus­zu­tau­schen, die äl­ter als 30 Jah­re ist, die obers­te Ge­schoss­de­cke zu däm­men und frei lie­gen­de Lei­tun­gen so­wie un­ge­dämm­te Hei­zungs- und Was­ser­roh­re zu iso­lie­ren. So legt es das Ge­bäu­de­ener­gie­ge­setz fest. Da­zu ha­ben die neu­en Be­sit­zer zwei Jah­re Zeit, an­de­ren­falls droht ein Bu­ß­geld. „Über die­se ge­setz­li­chen Pflich­ten hin­aus gibt es gu­te Grün­de, die en­er­ge­ti­sche Aus­stat­tung ei­ner Im­mo­bi­lie zu ver­bes­sern. Die In­ves­ti­ti­on stei­gert den Wert der Im­mo­bi­lie deut­lich, re­du­ziert die lau­fen­den En­er­gie­kos­ten, er­höht den Wohn­kom­fort und leis­tet zu­dem ei­nen wert­vol­len Bei­trag zum Kli­ma­schut­z“, meint der Postbank Ex­per­te. „Vie­le Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­men kön­nen sinn­voll mit not­wen­di­gen Sa­nie­rungs- und Re­no­vie­rungs­ar­bei­ten kom­bi­niert wer­den, wie zum Bei­spiel der Ein­bau neu­er ein­bruchs­hem­men­der und drei­fach­ver­glas­ter En­er­gie­spar­fens­ter.“

Prü­fen und fi­nan­zie­ren

Wer­den die Kauf­ab­sich­ten kon­kret, ist die Be­gut­ach­tung der Im­mo­bi­lie durch qua­li­fi­zier­te Sach­ver­stän­di­ge ein Muss. Ei­nen Bau­sach­ver­stän­di­gen soll­te man hin­zu­zie­hen, wenn Feuch­tig­keit oder Schim­mel in den Räu­men ver­mu­tet wer­den. Der En­er­gie­be­ra­ter be­gut­ach­tet spe­zi­ell den en­er­ge­ti­schen Zu­stand der Im­mo­bi­lie und fer­tigt ei­nen kon­kre­ten Sa­nie­rungs­fahr­plan an, aus dem die Dring­lich­keit der Maß­nah­men, die Ein­spa­rung und der ge­schätz­te fi­nan­zi­el­le Auf­wand her­vor­ge­hen. „Die Kos­ten für die not­wen­di­gen Bau­maß­nah­men soll­ten Käu­fe­rin­nen und Käu­fer di­rekt bei der Pla­nung der ge­sam­ten Fi­nan­zie­rung be­rück­sich­ti­gen. Die Be­ra­tung durch ei­nen Bau­fi­nan­zie­rungs­spe­zia­lis­ten ist sinn­vol­l“, sagt Ma­nu­el Beer­mann. „Für die en­er­ge­ti­sche Sa­nie­rung las­sen sich öf­fent­li­che För­der­gel­der in die Fi­nan­zie­rung ein­bau­en, zum Bei­spiel zins­güns­ti­ge Dar­le­hen der KfW, Zu­schüs­se des BA­FA oder re­gio­na­le Woh­nungs­bau­för­de­run­gen.“