Wer beim Hauskauf Geld sparen will, entscheidet sich oft für eine Bestandsimmobilie. Denn ältere Häuser sind zumeist günstiger als ein Neubau gleicher Größe. Wenn Sie ein altes Haus kaufen und modernisieren, fallen allerdings häufig noch Sanierungskosten an – diese sind bei Ihrer Baufinanzierung zu berücksichtigen. Wer hier strategisch vorausdenkt und die richtige Reihenfolge beachtet, spart Kosten.
Haus sanieren – Schritt für Schritt
Altes Haus sanieren – Wohnkomfort und Immobilienwert steigern
Der Kauf eines alten Hauses bietet gegenüber einem Neubau einige Vorteile. Zunächst ist die Grundstücksfläche bei Bestandsimmobilien meist größer bemessen. Außerdem kaufen Sie nicht die berühmte „Katze im Sack“. Ein bestehendes Gebäude können Sie in Ruhe besichtigen und sehen dabei genau, wie es um Ihr zukünftiges Domizil bestellt ist. Einen Neubau zu planen, ist kein einfaches Unterfangen: Bauplanung, Aufsicht und Konzeption der Ausstattung sind mit viel Zeit und Mühe verbunden.
Es ist allerdings eher selten der Fall, dass Sie auf dem Immobilienmarkt ein Haus älteren Baujahres finden, das Ihren Ansprüchen hundertprozentig gerecht wird. Mal stört das Badezimmer in „antikem“ Moosgrün, mal ist die alte Ölheizung sanierungsbedürftig. Aus diesem Grund gilt beim Kauf einer Bestandsimmobilie die Empfehlung, zusätzliches Kapital für eine umfassende Sanierung einzuplanen – auch wenn Sie Eigenleistungen einplanen.
Haus sanieren – welche Kosten fallen an?
Je nach Alter und baulichem Zustand des Hauses fallen unterschiedliche Kosten an. Für eine umfangreiche Sanierung sollten Sie nach einer Faustregel ungefähr 30 Prozent auf den Kaufpreis aufschlagen. Das ist aber nur ein grober Richtwert. Wenn Sie Ihr Haus modernisieren, sind die Kosten von unterschiedlichen Faktoren wie zum Beispiel der angestrebten Effizienzhaus-Stufe abhängig.
Lassen Sie sich von dieser Größenordnung nicht abschrecken: Die Modernisierung eines älteren Gebäudes ist ein inspirierender Prozess. Sie sehen, wie aus einem Rohdiamanten Ihr individuelles und gemütliches Zuhause wird. Mit diesem wichtigen Schritt steigern Sie zudem den Wert des Hauses und machen einen eventuellen Verkauf deutlich rentabler.
Kauf älterer Gebäude – weshalb Sachverständige:n mit einbeziehen?
Verschaffen Sie sich schon beim ersten Besichtigungstermin einen Überblick über den Sanierungsbedarf Ihrer neuen Bleibe und nehmen Sie die Inspektion des Wunschobjekts mit Argusaugen vor: Ob die Fassade einen neuen Anstrich braucht oder der 30 Jahre alte Heizkessel ausgetauscht werden muss, können selbst Laien sehr schnell erkennen. Schwieriger wird es bei versteckten Mängeln. Es empfiehlt sich grundsätzlich, bei einem Besichtigungstermin noch vor Vertragsabschluss die Hilfe eines fachkundigen Immobiliengutachters beziehungsweise einer Immobiliengutachterin in Anspruch zu nehmen. Ein älteres Haus weist nämlich unter Umständen Mängel auf wie:
Gut zu wissen: Der Verkäufer oder die Verkäuferin des Hauses muss immer mit offenen Karten spielen. Verschweigt er oder sie bei der Veräußerung des Gebäudes Mängel, besteht für den Käufer beziehungsweise die Käuferin ein Anspruch auf Schadenersatz. Ansonsten gilt beim Besitzwechsel einer Immobilie das Motto: „Gekauft wie gesehen“!
Status quo – wie Haussanierung planen?
Vor jeder Modernisierung steht die energetische Bestandsaufnahme:
- Wo verliert das Haus zu viel Wärme?
- An welchen Stellen lässt sich Energie einsparen?
- Welche Arbeiten sind dazu notwendig?
Ausgewiesene Experten und Expertinnen für eine derartige Analyse sind Energieberater:innen – das sind Fachleute für energetische Sanierung in Ihrer Nähe.
Tipp
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gewährt Zuschüsse für die Energieberatung.
Haus sanieren – Reihenfolge hilft beim Geldsparen
Sie haben eine Bestandsimmobilie gekauft und möchten am liebsten sofort mit der Sanierung starten? Überstürzen Sie nichts, sondern gehen Sie überlegt an die Aufgabe heran. Zunächst ist es wichtig, die gröbsten Mängel am Gebäude zu beseitigen. Denn was nützen ein schicker Parkettboden oder eine neue Tapete, wenn die Immobilie beispielsweise Setzungsrisse aufzeigt oder es durch lose Dachpfannen in das Gebäude regnet?
Bevor Sie also mit den kosmetischen Sanierungsarbeiten beginnen, sollten Sie die Grundsubstanz des in die Jahre gekommenen Hauses auf Vordermann bringen. Möchten Sie ein altes Haus modernisieren, kann eventuell sogar eine Kernsanierung notwendig sein. Diese umfasst eine komplette Erneuerung des Daches, der Fenster und der gesamten Haustechnik, inklusive wasserführender Leitungen und Elektroinstallation.
Gut zu wissen
Eine Kernsanierung lohnt sich nur, wenn dafür höchstens 75 Prozent des Kaufpreises veranschlagt werden müssen. Liegen die Kosten für eine Sanierung höher, sind ein kompletter Abriss und Neubau die wirtschaftlichere Option.
Je neuer eine Immobilie ist und je besser ihr Instandhaltungszustand, desto weniger Sanierungsbedarf besteht zumeist. Es lohnt sich dennoch in vielen Fällen, die Heizung im Haus zu modernisieren: Wenn Sie die alte Heizungsanlage gegen einen modernen Heizkessel mit Brennwerttechnik und/oder eine Wärmepumpe austauschen, sparen Sie so Jahr für Jahr erhebliche Energiekosten.
Haus modernisieren – Checkliste
Beim Haussanieren die richtige Reihenfolge einzuhalten, ist oft auch eine finanziell günstige Entscheidung.
- Rohbau: Bauexperten und -expertinnen raten dazu, zunächst das Dach anzugehen und sich anschließend weiter in die unteren Etagen vorzuarbeiten. Nach Dämmung oder Eindeckung des Dachstuhls folgen also (optional) die Installation einer solaren Stromerzeugung oder Warmwassergewinnung auf dem Dach. Dann sind die Arbeiten an der Fassade dran, inklusive Einbau neuer Außentüren und Fenster und anschließend Dämm- und Trockenlegungsarbeiten in den Kellerräumen.
- Haustechnik: Danach geht es an den Einbau der Anlagentechnik (Heizung, Warmwasserspeicher etc.) inklusive Erneuerung der Wasser- und Elektroleitungen. Erst wenn alle relevanten Punkte zum Strukturerhalt eines alten Hauses abgeschlossen sind, machen Sie sich an den Innenausbau, bei dem Sie übrigens durch einen hohen Anteil an Eigenleistungen viel Geld sparen können.
- Innenausbau: Zum Ausbau des Gebäudes gehört der Trockenbau, dabei geht es unter anderem um das Versetzen von nicht tragenden Zimmerwänden und die Trockenbaumaßnahmen in den Feuchträumen. Es folgen Putz- und Tapezierarbeiten, neue Bodenbeläge, der Einbau von Treppen, die Sanierung des Badezimmers sowie der Aufbau einer neuen Einbauküche.
Um stets den Überblick über die auszuführenden Arbeiten sowie ihre Reihenfolge der Schritte bei der Haussanierung zu behalten, empfiehlt sich der Einsatz einer Sanierungstabelle. Das ist vor allem dann wichtig, wenn verschiedene Gewerke damit beschäftigt sind, ein altes Haus zu sanieren. Bei manchen Arbeitsschritten ist die Reihenfolge der Ausführung zwingend vorgegeben (erst Elektroinstallation erneuern, dann Verputzer beauftragen). Zudem sollten alle Arbeiten mit hohem „Dreckpotenzial“ abgeschlossen sein, bevor Sie Ihr neues Laminat verlegen (lassen) oder die Wände mit einer hochwertigen Tapete gestalten.
Erfreulicherweise sind nur in den seltensten Fällen alle aufgezeigten Maßnahmen notwendig, um aus einer alten Immobilie ein wohnliches und energieeffizientes Eigenheim zu machen. Um aber einen Sanierungsstau zu vermeiden, planen Sie bei der anvisierten Baufinanzierung oder beim Modernisierungskredit ruhig etwas großzügiger.
Haus sanieren: Welche Förderung gibt es?
Steht der Fahrplan für die Modernisierung, geht es an die Finanzierung. Für die meisten Maßnahmen wie auch für die Baubegleitung durch Sachverständige existieren attraktive Förderprogramme, etwa die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). BEG-Förderungen erhalten Sie beim Sanieren eines alten Hauses unter anderem für
- Solarthermie
- Photovoltaik
- energieeffiziente Wärmepumpen
- Biomasseanlagen
- Brennstoffzellensysteme
- Fassaden- oder Dachdämmung
- einzelne energetische Maßnahmen
Wichtig zu wissen: Die Förderanträge müssen bei der KfW in der Regel vor Beginn der Baumaßnahmen gestellt werden. Die Antragstellung für die Förderkredite erfolgt nicht direkt bei der KfW-Bankengruppe, sondern ganz einfach über die Hausbank, also zum Beispiel die Postbank.
Haben Sie weitere Fragen zur Finanzierung Ihrer Hausmodernisierung? Sprechen Sie uns gerne dazu an.
