Haben Sie sich schon einmal darüber Gedanken gemacht, was mit Ihrem Haus oder Ihrer Eigentumswohnung nach Ihrem Tod geschehen soll? Die Nachlassplanung gehört zu den sensiblen Fragen, die viele vor sich herschieben. Doch gerade, wenn es um Immobilien geht, ist eine strategische Zukunftsvorsorge ein Muss. Damit können Sie den Nachlass nach Ihren Wünschen gestalten – und unter Umständen vererben Sie Ihre Immobilie sogar steuerfrei. Wir haben alle Informationen für Sie zusammengestellt.
Immobilien vererben: Was ist alles zu bedenken?
Warum ist es sinnvoll, die Erbschaft einer Immobilie zu planen?
Ein wichtiger Tipp vom Nachlassexperten: Um Ihr Vermögen samt Haus oder Eigentumswohnung möglichst nach Ihrem Sinne zu vererben, kommt es auf eine klare Nachlassregelung an. Denn so viel ist sicher: Jede Familie muss sich früher oder später mit einer Erbschaft auseinandersetzen. Falls Sie Ihre Hinterlassenschaft nicht zuvor selbst in die Hand genommen haben, greift die gesetzliche Erbfolge. Bei Wohneigentum sind familiäre Streitigkeiten damit oftmals vorprogrammiert. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, bereits zu Lebzeiten einige Dinge zu regeln.
Immobilie richtig vererben – Erbvertrag oder Testament?
Eine Verfügung von Todes wegen kommt für jeden in Betracht, der später einmal eine Immobilie vererben möchte – sprich: ein Testament oder Erbvertrag.
Weshalb eine Nachlassregelung möglicherweise von Vorteil ist, dafür gibt es verschiedene Gründe:
- Großes Vermögen – zum Beispiel eine Immobilie – ruft Begehrlichkeiten hervor und wird damit regelmäßig zum familiären Zankapfel. Wenn Sie Ihr Erbe schriftlich regeln, wahren Sie im Idealfall den Familienfrieden und schaffen klare Verhältnisse.
- Sie haben die Möglichkeit, Ihr Vermögen nach Ihren eigenen Interessen (innerhalb des gesetzlichen Rahmens) weiterzugeben und beispielsweise einen Nachkommen als Erben zu benennen oder Bedingungen für die Hinterlassenschaft zu vereinbaren.
- Nicht eheliche Lebenspartner haben im Todesfall keinerlei Absicherung. Falls Sie mit Ihrem Partner nicht verheiratet sind, geht das Haus oder eine Eigentumswohnung bei Ihrem Tod gemäß gesetzlicher Erbfolge an Ihre Nachkommen über. Eine letztwillige Verfügung bietet hier Abhilfe und sichert den Lebenspartner wirtschaftlich ab.
Jetzt aber kommt die eigentlich interessante Frage: Wie kann ich mein Haus vererben? Oder aber meine Eigentumswohnung? Das Testament ist die einfachste und meistverbreitete Form, um einen Nachlass vorausschauend zu regeln. Dieses Schriftstück können Sie privatschriftlich (eigenhändig) verfassen oder notariell beurkunden lassen. Mit einem Testament umschiffen Sie praktisch die gesetzliche Erbfolge – das heißt Sie legen selbst fest, wer sich über Ihre Immobilie freuen darf und wer dagegen nur den Pflichtteil bekommt.
In manchen Situationen ist es besser, einen Erbvertrag aufzusetzen. Dabei handelt es sich nicht um eine einseitige Willenserklärung, vielmehr kommt hierbei ein zweiseitiges Rechtsgeschäft zustande. Etwas simpler erklärt: Durch einen Erbvertrag treffen Sie mit einem oder mehreren Erben verbindliche Vereinbarungen. Beispielsweise können Sie gemeinsam festlegen, dass Sie einander als Alleinerben einsetzen. Oftmals geht es außerdem darum, die andere Person zu Pflegeleistungen zu verpflichten und ihr dafür im Gegenzug eine Immobilie zu vererben. Es ist somit möglich, die Hinterlassenschaft an bestimmte Bedingungen zu knüpfen. Beim Erbvertrag ist die notarielle Form vorgeschrieben.
Tipp
Wenn Sie Ihre letztwillige Verfügung unklar formulieren, Formfehler machen oder Pflichtteilsansprüche verletzten, ist das Testament gegebenenfalls ungültig. Wenden Sie sich daher an eine rechtskundige Vertrauensperson – beispielsweise an einen Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin für Erbrecht.
Immobilien vererben ohne Notar
Ein Testament ist auch dann gültig, wenn Sie es selbst handschriftlich gemäß der Formvorschriften aufsetzen und in einem Schließfach oder dergleichen aufbewahren. Wobei ein notarielles Testament einige Pluspunkte mit sich bringt, wie etwa die besondere Beweiskraft.
Um eine Immobilie zu vererben, benötigen Sie theoretisch weder ein Testament noch einen Erbvertrag. Wenn Sie Ihren Nachlass allerdings nicht selbst regeln, hängt es von der gesetzlichen Erbfolge ab, wer die Immobilie bekommt – was eventuell nicht Ihrem Willen entspricht.
Immobilie an nur einen Nachkommen vererben: Was ist zu beachten?
Familien sind nicht selten zerstritten. Damit kann verständlicherweise der Wunsch einhergehen, zum Beispiel eine Person als Nachkommen zu enterben und andere zu begünstigen. Schon ein einfaches Testament oder ein Erbvertrag eröffnet Ihnen diesen Spielraum: Durch eine gute Nachlassplanung sorgen Sie für den Fall der Fälle vor – und entscheiden selbst, wem Ihr Immobilienbesitz zugutekommt.
Wie Sie vielleicht schon vermuten, gibt es jedoch Einschränkungen: Die nächsten Angehörigen des Erblassers haben prinzipiell Anspruch auf einen Pflichtteil. Und dieser entspricht der Hälfte des gesetzlichen Erbanteils. Ein anschauliches Beispiel erklärt diesen Sachverhalt (wir nehmen hier nur zwei Kinder als Erben an):
Wenn Sie eine Immobilie vererben und eines Ihrer beiden Kinder als Alleinerben benennen, bekommt das andere, „enterbte“ Kind immerhin noch ein Viertel am Vermögen. Sprechen Sie daher mit einem juristischen Beistand, da sich ein Pflichtteil nur unter bestimmten Voraussetzungen reduzieren oder komplett entziehen lässt.
Immobilien vererben und Steuern sparen
Denken Sie daran, dass auch das Finanzamt mitmischt. Wenn Sie Immobilien vererben, kommt die Erbschaftsteuer ins Spiel. Da die Immobilienpreise in Deutschland stetig steigen, erhöht sich auch die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Schon für das Jahr 2020 gab das Statistische Bundesamt den Wert des veranlagten Grundvermögens (bebaute und unbebaute Grundstücke) mit 32,6 Milliarden Euro an – dies entspricht einem Anstieg von 22,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
Immobilie steuerfrei vererben – geht das?
Eine Steuerbefreiung lässt sich durchaus realisieren. Beispielsweise können Sie eine selbstgenutzte Immobilie steuerfrei vererben, wenn der Hinterbliebene weiterhin im Haus oder in der Eigentumswohnung wohnen bleibt. Weil das Steuerrecht kompliziert ist und bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen sind, holen Sie sich bitte steuerrechtliche Beratung.
Immobilie vererben – welche Freibeträge gibt es?
Nicht bei jeder vererbten Immobilie kommt auf die erbenden Personen automatisch eine große finanzielle Belastung zu. Dank Freibeträgen fällt die Erbschaftsteuer je nach Verwandtschaftsgrad höher oder niedriger aus. Für Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner (Steuerklasse 1) beläuft sich der allgemeine Freibetrag auf 500.000 Euro, bei Kindern sind es 400.000 Euro. Geschwister und geschiedene Ehepartner (Steuerklasse 2) profitieren immerhin noch von 20.000 Euro Freibetrag.
