Rheinland-Pfalz: Preisauftrieb lässt nach

• Immobilienmarktanalyse nimmt Bundesland unter die Lupe
• Sechs Landkreise bieten beste Bedingungen für Käufer

In Rheinland-Pfalz sind die Preise für Wohnimmobilien zuletzt kräftig gestiegen. In 30 der 36 Kreise und Städte wurde der Quadratmeter 2017 im Vergleich zum Vorjahr teurer. Zwar fielen die Preisaufschläge in einigen Orten – auch außerhalb der großen Städte – recht kräftig aus. Die Prognose bis 2030 zeigt allerdings, dass sich dieser Preistrend wieder abschwächt. Insgesamt bleiben Immobilien für weite Bevölkerungsgruppen in vielen Regionen des Bundeslandes erschwinglich. Das liegt auch daran, dass die Rheinland-Pfälzer vergleichsweise gut verdienen. Dies sind Ergebnisse einer Sonderauswertung des Postbank Wohnatlas, für den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) den Immobilienmarkt Rheinland-Pfalz beleuchtet.

Anteil der Finanzierung am Haushaltsnettoeinkommen moderat

1.895 Euro kostete der Quadratmeter im vergangenen Jahr in Rheinland-Pfalz im Schnitt. Damit liegt das Bundesland im nationalen Vergleich im Mittelfeld: In acht Bundesländern sind die Preise höher. Gleichzeitig wird aber nur in drei Bundesländern besser verdient als in Rheinland-Pfalz. Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen liegt hier pro Jahr bei 46.286 Euro. Eine Modellrechnung des HWWI zeigt, dass in fast allen Kreisen und kreisfreien Städten des Bundeslandes die Immobilienpreise im Vergleich zu den Einkommen vor Ort so niedrig sind, dass weniger als 20 Prozent eines Haushaltseinkommens genügen, um eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Immobilie zu finanzieren. Lediglich in den Städten Mainz und Trier müssen die Einwohner etwas mehr in die Finanzierung stecken: 23 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens sind es in Mainz, 25 Prozent in Trier. Und selbst damit bleiben die Städte unterhalb der Marke von 30 Prozent des Nettoeinkommens, die laut Experten maximal für Wohnen ausgegeben werden sollten. Für diese Modellrechnung wurde mit 20 Prozent der Kaufsumme als Eigenkapital, einem Zinssatz von 2,45 Prozent und einer Tilgungsdauer von 20 Jahren kalkuliert; Nebenkosten für Grunderwerbssteuer, Notar oder Umbauten und Sanierungen wurden nicht einbezogen.

Dabei haben die Kaufpreise zum Teil kräftig angezogen. In Koblenz stiegen sie im Vergleich zum Vorjahr um 15,4 Prozent, in Worms um 11,4 Prozent. Aber auch auf dem Land war die Entwicklung spürbar. Der Landkreis Cochem-Zell verzeichnete ein Plus von 14,5 Prozent, der Donnersbergkreis einen Anstieg um 12,7 Prozent und Germersheim um 10,6 Prozent.

Preissprünge gehören der Vergangenheit an

Derartige Preissprünge sind in der Zukunft allerdings nicht mehr zu erwarten. Laut Prognose des HWWI dürfte Wohneigentum bis 2030 zwar in 24 der 36 Kreise durchaus teurer werden, aber nur in 14 Kreisen erwarten die Experten ein Plus von 0,5 Prozent oder mehr pro Jahr. Einige Orte, die im Vergleich zum Vorjahr noch kräftige Preisaufschläge erlebt haben, weisen sogar eine negative Prognose bis 2030 auf. Dazu gehören mit Koblenz und Cochem-Zell auch die Regionen mit dem stärksten Preisplus in der Vergangenheit.

> Tabelle 1: Wohnatlas Rheinland-Pfalz: Top Ten beim Preisanstieg (PDF, 87KB)

Kaufpreise sind den Mieten nur wenig voraus

Auch der so genannte Vervielfältiger, der das Kaufpreis-Miete-Verhältnis wiedergibt, ist ein guter Gradmesser für das Preisniveau auf dem Immobilienmarkt. Er zeigt auf, wie viele jährliche Nettokaltmieten im Schnitt für den Kauf einer vergleichbaren Wohnung in einem Bundesland aufzubringen wären. Kaufnebenkosten, mögliche Zinsänderungen sowie künftige Miet- und Kaufpreisentwicklungen bleiben dabei unberücksichtigt. Für das Jahr 2017 errechnet sich für Rheinland-Pfalz ein Vervielfältiger von 23. Damit liegt das Bundesland zwar etwas über der Marke von 22,5 Nettojahreskaltmieten, die nach Einschätzung der Experten am HWWI noch als moderat gelten kann, aber noch deutlich unter den durchschnittlichen Vervielfältigern, die sich für Hamburg, Berlin, Bayern, Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Hessen und Baden-Württemberg ergeben.

Besonders hohe Vervielfältiger zeigen sich mit 28,7 in Cochem-Zell und 26,5 im Eifelkreis Bitburg-Prüm. Dort haben die Kaufpreise die Mieten überholt. In 23 der 36 Kreise aber bleibt der Vervielfältiger unterhalb der empfohlenen Marke von 22,5. „Dies ist ein erster Hinweis darauf, dass Kaufen in diesen Regionen unter Umständen günstiger ist als Mieten. Wer gern in den eigenen vier Wänden wohnen möchte, der könnte sogar gegenüber einer Miete noch sparen“, sagt Jörg Lamberti, Direktor Immobilienvertrieb Postbank Immobilien und Mitglied der Filialgebietsleitung Filialgebiet Saarbrücken.

Beste Investitionsbedingungen bieten sechs Landkreise

Besonders gute Investitionschancen sehen die Experten in Regionen, in denen nicht nur die Preise noch moderat sind, sondern zudem Chancen auf Wertsteigerungen in der Zukunft bestehen. Sechs Regionen bescheinigt der Postbank Wohnatlas besonders attraktive Rahmenbedingungen für Käufer mit Preiszuwächsen bis 2030 von mindestens 0,5 Prozent pro Jahr bei zugleich noch moderaten Kaufpreisen im Vergleich zum Mietniveau. Interessant sind demnach neben der Stadt Worms die Landkreise Bad Dürkheim, Südliche Weinstraße, Alzey-Worms, Mainz-Bingen und der Westerwaldkreis. „Diese Regionen erfüllen beide Bedingungen, die wir in der Studie für die Beurteilung von Investitionschancen zugrunde legen: Kreise und Städte mit einem erwarteten Preis-Plus von real mindestens 0,5 Prozent pro Jahr bis 2030 und umgerechnet nicht mehr als 22,5 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf“, ergänzt Wolfgang Rolef, Filialgebietsleiter der Postbank Finanzberatung AG und Mitglied der Filialgebietsleitung Filialgebiet Saarbrücken.

> Tabelle 2: Wohnatlas Rheinland-Pfalz: Investitionschancen (PDF, 73KB)

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2018

Der Postbank Wohnatlas 2018 ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Der vorliegende Beitrag ist der sechste Studienteil des diesjährigen Wohnatlas. Er basiert auf Berechnungen, die unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), für 401 deutsche Landkreise und kreisfreie Städte durchgeführt wurden.

Kaufpreisprognose nach dem HWWI-Wohnungsmarktmodell

In die Kaufpreisprognose des HWWI für die 401 kreisfreien Städte und Landkreise sind die Angebots- und Nachfrageentwicklung anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung, Wohnausgaben und Wohnungsangebot eingeflossen. Das HWWI-Wohnungsmarktmodell vollzieht nach, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2017-2030.