Ostdeutsche Immobilienperlen: Wo sich Wohneigentum lohnt

• Immobilienmarktanalyse untersucht Regionen im Osten der Republik
• Bezahlbare Eigenheime in aufstrebenden Uni-Städten

Der Erwerb von Wohneigentum kann auch im eher strukturschwachen Osten der Republik durchaus attraktiv sein. Zwar wirken sich wirtschaftliche Schwierigkeiten und Bevölkerungsrückgang nach wie vor auf den Immobilienmarkt ostdeutscher Bundesländer aus. Trotzdem gibt es Regionen mit Wertsteigerungspotential, in denen sich der Kauf einer Immobilie lohnt. Das belegt ein Blick in den Postbank Wohnatlas, für den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Immobilienmärkte bundesweit unter die Lupe genommen hat. Die Studie zeigt, wo die ostdeutschen Perlen zu finden sind.

Rosige Aussichten bieten insgesamt zehn Städte und Kreise in den ostdeutschen Bundesländern in Hinblick auf Immobilieninvestitionschancen. Anders als in den übrigen Regionen dürften Wohnimmobilien dort bis 2030 Wertsteigerungen erfahren, wie die Experten des HWWI in ihrer Preisprognose* vorrechnen. Die mit Abstand besten Aussichten für Immobilienkäufer bietet demnach Potsdam. Für die brandenburgische Landeshauptstadt, in der viele Berlin-Pendler wohnen, rechnen die Experten mit einem jährlichen Plus von durchschnittlich 1,66 Prozent bei den Kaufpreisen. In Dresden ist eine jährliche Wertsteigerung von 1,18 Prozent zu erwarten und im brandenburgischen Landkreis Oberhavel nördlich von Berlin von 0,97 Prozent.

Kaufpreise überholen Mieten

Wer allerdings in Potsdam kaufen möchte, der musste im vergangenen Jahr im Schnitt bereits 3.241 Euro pro Quadratmeter auf den Tisch legen – das ist, abgesehen von Berlin, ostdeutscher Rekord: Nirgendwo sonst ist Wohneigentum bereits so teuer. Wie stark die Preise geklettert sind, zeigt auch der so genannte Vervielfältiger: Knapp 30 Jahresnettokaltmieten werden fällig, um eine 70-Quadratmeter-Wohnung zu kaufen. Von moderaten Preisen im Verhältnis zu den Mieten sprechen die Immobilienexperten des HWWI bei einem Vervielfältiger von maximal 22,5. „Ein hoher Faktor ist ein Hinweis darauf, dass die Preise möglicherweise überhitzen und künftige Wertsteigerungen bereits vorweggenommen wurden“, sagt Uwe Kleinert, Regionalbereichsleiter und Mitglied der Geschäftsleitung Ost bei der Postbank in Berlin. „Hier sollten Interessenten genau hinsehen und das Preis-Leistungs-Verhältnis prüfen. Ob sich ein Kauf lohnt, hängt sehr vom einzelnen Objekt ab – von der Bausubstanz, der Ausstattung und vor allem der Lage der Immobilie. Stimmen all diese Faktoren, können durchaus auch hohe Preise gerechtfertigt sein“, rät Kleinert.

Auch in Dresden sind die Preise, gemessen an den Mieten, bereits auf der Überholspur: 2.070 Euro wurden 2017 pro Quadratmeter fällig, demnach mussten die Dresdner beim Kauf umgerechnet 23,4 örtliche Jahresnettokaltmieten aufbringen.

Beste Bedingungen für ein Investment

Besonders gute Investitionschancen bei moderaten Preisen zeichnen sich im Landkreis Oberhavel ab. Bei positiver Kaufpreisprognose ist Wohneigentum dort für durchschnittlich 1.950 Euro pro Quadratmeter oder umgerechnet 21,7 regionale Jahresmieten zu haben. Gleichzeitig prognostiziert das HWWI dem nordbrandenburgischen Kreis Wertsteigerungen von 0,97 Prozent pro Jahr. Ein ähnlich guter Tipp ist das thüringische Weimar: Mit 1.684 Euro sind die Quadratmeterpreise noch etwas günstiger, mit einem Vervielfältiger von 19,6 trifft das auch im Verhältnis zu den Mieten vor Ort zu. Das zu erwartende jährliche Preisplus liegt laut HWWI bei 0,62 Prozent bis 2030. „Weimar ist ein heißer Tipp, wenn es darum geht, günstige Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial zu finden“, sagt Uwe Kleinert.

Gefragtes Umland

Zu den ostdeutschen Regionen mit Wertsteigerungen bei Wohnimmobilien zählen neben dem Landkreis Oberhavel weitere Kreise des Berliner Speckgürtels: Für Potsdam-Mittelmark ergibt sich laut HWWI-Prognose ein jährliches Plus von 0,55 Prozent, für Barnim von 0,42 Prozent, für Teltow-Fläming von 0,31 Prozent und für das Havelland von 0,26 Prozent. Außerdem sind die Preise in diesen Regionen durchweg noch moderat – insbesondere im Vergleich zur Hauptstadt, wo Käufer im vergangenen Jahr im Schnitt 3.676 Euro pro Quadratmeter aufwenden mussten. „Im Berliner Umland sind die Immobilienmärkte in Bewegung, die Nachfrage steigt. Wer Wohneigentum erwerben möchte, findet hier Objekte mit sehr gutem Preis-Leistungsverhältnis“, erläutert Uwe Kleinert.

Aufstrebende Universitätsstädte

Zunehmender Beliebtheit erfreuen sich auch die ostdeutschen Universitätsstädte. In Dresden hat der Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren einen Aufschwung erfahren; auch Weimar bescheinigen die Experten eine positive Preisentwicklung. In Leipzig sind mit einem Plus von 0,96 Prozent pro Jahr bis 2030 zwar ebenfalls Wertsteigerungen zu erwarten. Im Verhältnis zum Leipziger Mietmarkt sind die Kaufpreise mit 1.948 Euro pro Quadratmeter jedoch bereits recht hoch: 24,5 Jahresmieten erfordert der Kauf. Auch Wohneigentum im thüringischen Jena wird laut Prognose bis 2030 an Wert gewinnen, und zwar um 0,23 Prozent pro Jahr. Der Quadratmeter war allerdings bereits im vergangenen Jahr mit 2.070 Euro so teuer wie in Dresden.

Keine positive Kaufpreisprognose bieten die ostdeutschen Uni-Städte Erfurt (-0,3 Prozent), Rostock (-0,81 Prozent), Magdeburg (-0,83 Prozent), Halle (-1,84 Prozent) oder Chemnitz (-2,03 Prozent). Dort verhindern schrumpfende Bevölkerungszahlen Preiszuwächse. Dennoch muss der Wohnungskauf auch in Städten und Kreisen mit negativem Preistrend nicht kategorisch ausgeschlossen werden. Oft lohnt ein zweiter Blick und die Unterstützung eines Immobilienexperten, der das Investment bewertet. „Wer seine Wunschimmobilie sorgfältig nach Lage, Zustand, Ausstattung und guter Verkehrsanbindung aussucht, muss sich wenig Sorgen über große Wertverluste machen“, sagt Uwe Kleinert von der Postbank. „Auch sollte man bei der Kaufentscheidung nicht übersehen, dass schon das Wohnen im Eigenheim – auch im Alter – einen hohen Wert darstellt.“ Schließlich geht es beim Immobilienkauf nicht nur um die Rendite des Investments, sondern auch um die Lebensqualität im eigenen Zuhause.

> Tabelle: Wohnatlas Ostdeutschland: Rosige Aussichten (PDF, 101KB)

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2018

Der Postbank Wohnatlas 2018 ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Der vorliegende Beitrag ist der sechste Studienteil des diesjährigen Wohnatlas. Er basiert auf Berechnungen, die unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), für 401 deutsche Landkreise und kreisfreie Städte durchgeführt wurden.

*Kaufpreisprognose nach dem HWWI-Wohnungsmarktmodell

In die Kaufpreisprognose des HWWI für die 401 kreisfreien Städte und Landkreise sind die Angebots- und Nachfrageentwicklung anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung, Wohnausgaben und Wohnungsangebot eingeflossen. Das HWWI-Wohnungsmarktmodell vollzieht nach, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2017-2030.