Wo Wohneigentum in Bayern noch erschwinglich ist

• Immobilienmarktanalyse nimmt Preisniveau unter die Lupe
• Alternativen zu Rekordpreis-Kreisen im Großraum München

In 69 von 96 Kreisen und kreisfreien Städten Bayerns bestehen gute Chancen, dass Immobilien bis 2030 weiter an Wert gewinnen. In mehr als jedem zweiten Kreis sind sogar jährliche Wertsteigerungen von mindestens 0,5 Prozent realistisch. Für diese stabilen Werte müssen Kaufinteressenten allerdings tief in die Tasche greifen. Eine Immobilie im Freistaat kostete im vergangenen Jahr durchschnittlich 3.528 Euro pro Quadratmeter. Damit ist Bayern mit Abstand das teuerste Flächenland im Bundesländer-Ranking. Nur in den Stadtstaaten Hamburg und Berlin zahlen Immobilienkäufer noch höhere Preise als in Bayern. Das zeigt ein Blick in den Postbank Wohnatlas, für den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Immobilienmärkte bundesweit unter die Lupe genommen hat.

Die bayerischen Immobilienpreise sind nicht nur absolut, sondern auch im Verhältnis zu den regionalen Vergleichsmieten hoch. 32 Jahresnettokaltmieten müssen Käufer in Bayern durchschnittlich aufbringen, um Wohneigentum zu erwerben. Das zeigt der sogenannte Vervielfältiger, der das Kaufpreis-Miete-Verhältnis wiedergibt. Er zeigt auf, wie viele jährliche Nettokaltmieten im Schnitt für den Kauf einer vergleichbaren Wohnung in einem Bundesland bei aktuellem Preisniveau aufzubringen wären. Kaufnebenkosten, mögliche Zinsänderungen sowie künftige Miet- und Kaufpreisentwicklungen bleiben dabei unberücksichtigt. Die hohen Preise in und um München treiben den Landesdurchschnitt stark nach oben. In Bayerns Landeshauptstadt sind Wohnungen extrem gefragt, aber kaum noch zu kriegen. Immobilien wechselten dort im vergangenen Jahr für durchschnittlich 6.789 Euro pro Quadratmeter den Besitzer. Damit ist Wohnraum nirgendwo in ganz Deutschland so teuer wie in der Isar-Metropole. Und auch in Relation zu den Mieten zeigt sich das hohe Preisniveau: Der Vervielfältiger in der bayerischen Landeshauptstadt liegt bei 34. In Zukunft dürfte der Markt sogar noch weiter anziehen: Das HWWI rechnet bei seiner Kaufpreisprognose mit einem Plus von 1,5 Prozent pro Jahr bis 2030.

Kaufpreise überholen Mieten

„Wenn die Kaufpreise den Mietpreisen davonlaufen, kann dies ein erstes Anzeichen für eine bevorstehende Marktüberhitzung sein. Interessenten sollten bei ihrem Wunschobjekt dann genau prüfen, ob der Kaufpreis angesichts Lage, Ausstattung, Anbindung sowie der langfristigen Nachfrageentwicklung gerechtfertigt erscheint und nicht vor allem durch Spekulationen geprägt ist“, erklärt Christian Hesse, Regionalbereichsleiter und Mitglied der Geschäftsleitung Süd und Ost bei der Postbank Immobilien GmbH in München.

Beste Investitionsbedingungen bietet nur ein Landkreis

Wo finden Kaufinteressierte im Freistaat Wohnungen mit einem günstigen Kaufpreis-Miete-Verhältnis und Wertsteigerungspotenzial? Von den 53 Kreisen beziehungsweise kreisfreien Städten, für die bis 2030 eine jährliche Wertsteigerung von mindestens 0,5 Prozent prognostiziert wird, ist das Preisniveau in lediglich einem Landkreis noch moderat: Im niederbayerischen Straubing-Bogen, unweit von Regensburg, müssen Käufer im Schnitt nur 14 Jahresnettokaltmieten für den Kauf einer vergleichbaren Wohnung einkalkulieren – bei einer Preisprognose von 1,1 Prozent jährlicher Wertsteigerung bis 2030. „Damit erfüllt Straubing-Bogen beide Bedingungen, die wir in der Studie für die Beurteilung von Investitionschancen zugrunde legen: Kreise und Städte mit einem erwarteten Preis-Plus von real mindestens 0,5 Prozent pro Jahr bis 2030 und umgerechnet weniger als 22,5 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf bieten besonders attraktive Konditionen für Käufer“, so Christian Hesse von der Postbank.

Der Wohnatlas zeigt aber auch, dass in drei Viertel der bayerischen Landkreise und kreisfreien Städte bei einem Wohnungskauf bereits mehr als umgerechnet 22,5 Jahresnettokaltmieten für eine vergleichbare Wohnung fällig werden (73 von 96 Kreisen). In 19 Regionen liegt der Vervielfältiger sogar bei 30 und mehr. Moderate Preise unterhalb der 23er Marke bieten bei einem zumindest kleinen künftigen Preisplus die Landkreise Cham, Amberg-Sulzbach und Passau. Ein etwas kräftigeres Preisplus von mehr als 0,5 Prozent – dafür aber etwas höhere Preise im Vergleich zu den örtlichen Mieten mit einem Vervielfältiger von rund 23 – bieten die Landkreise Lindau am Bodensee (Plus von 1,15 Prozent), Günzburg (Plus von 0,83 Prozent) und Neu-Ulm (Plus von 1,06 Prozent) sowie Neustadt a. d. Aisch-Bad Windsheim (Plus von 0,69 Prozent).

> Tabelle: Wohnatlas 2018 Bayern Investitionschancen (PDF, 107KB)

Erste Hinweise für persönliche Kaufentscheidung

„Der Postbank Wohnatlas kann erste Hinweise geben, in welchen Regionen die Suche nach der Traumwohnung besonders lohnend sein könnte. Ob ein Investment sich aber in Zukunft tatsächlich rentiert und die persönlichen Erwartungen und Wünsche des Eigentümers erfüllt, sollte im Einzelfall genau geprüft werden“, rät Postbank-Experte Hesse. „Neben den persönlichen Anforderungen und Vorlieben spielen insbesondere Lage, Bausubstanz und Ausstattung einer Immobilie eine große Rolle. Diese Kriterien sollten möglichst objektiv bewertet werden. Im Zweifelsfall kann es sich lohnen, einen Experten zu Rate zu ziehen.“

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2018

Der Postbank Wohnatlas 2018 ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Der vorliegende Beitrag ist der sechste Studienteil des diesjährigen Wohnatlas. Er basiert auf Berechnungen, die unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), für 401 deutsche Landkreise und kreisfreie Städte durchgeführt wurden.

Kaufpreisprognose nach dem HWWI-Wohnungsmarktmodell

In die Kaufpreisprognose des HWWI für die 401 kreisfreien Städte und Landkreise sind die Angebots- und Nachfrageentwicklung anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung, Wohnausgaben und Wohnungsangebot eingeflossen. Das HWWI-Wohnungsmarktmodell vollzieht nach, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2017-2030.