Immobilienmarkt: Heilbronn verzeichnet grösstes Preisplus

• Modellrechnung zeigt bundesweite Prognose bis 2030
• Wertsteigerungen machen Wohneigentum zu lohnendem Investment

Nirgendwo in Deutschland werden die Preise für Wohneigentum in den kommenden Jahren so stark steigen wie in Heilbronn. Das zeigt der Postbank Wohnatlas 2019, für den Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) eine Kaufpreisprognose bis 2030 erstellt haben. In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Kreise und Städte können Haus- und Wohnungsbesitzer davon ausgehen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt. Für die Stadt Heilbronn prognostizieren die Experten ein Plus von jährlich 2,29 Prozent. Damit steht die baden-württembergische Stadt im bundesweiten Ranking an der Spitze. Selbst München, Deutschlands teuerstes Pflaster, dürfte laut Postbank Prognose mit 1,81 Prozent pro Jahr künftig geringere Preissteigerungen erleben als Heilbronn.

Preistreiber am Immobilienmarkt sind die demografischen und die Wirtschafts- und Einkommensentwicklungen. In die Kaufpreisprognose sind Angebots- und Nachfrageentwicklungen anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung, Wohnausgaben und Immobilienangebot eingeflossen. Das HWWI-Wohnungsmarktmodell zeigt, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2018-2030.

> Tabelle 1: Prognose: Top Ten der Preisentwicklung in den Regionen 2018-2030

Positiver Ausblick auch im Landkreis

Heilbronn profitiert vor allem von der soliden wirtschaftlichen Entwicklung der Region – mit besten Aussichten für die Zukunft. So dürfte das durchschnittlich verfügbare Einkommen der Heilbronner bis 2030 jährlich um real 2,45 Prozent zulegen. Auch im Landkreis Heilbronn steigen laut Prognose die Einkommen. Der Preistrend für Wohneigentum weist auch hier nach oben, wenn auch nicht ganz so steil wie innerhalb der Stadtgrenzen. Der Postbank Wohnatlas beziffert das prognostizierte Plus für den Landkreis auf jährlich 1,06 Prozent bis 2030. Damit gehört der Kreis zu den 47 deutschen Städten und Landkreisen mit jährlichen Wertsteigerungen von mindestens einem Prozent. „Wer in der Stadt oder dem Landkreis Heilbronn den Umzug in die eigenen vier Wände plant, darf mit Wertzuwächsen rechnen. Das macht das Investment für die Vermögensbildung und die finanzielle Absicherung besonders attraktiv“, sagt Frank-Stefan Lebkücher, Regionalbereichsleiter und Mitglied der Geschäftsleitung Süd Mitte von der Postbank Finanzberatung.

Der Wohnatlas belegt, dass die Preise auch jenseits der Metropolregionen steigen und zahlreiche große und mittlere Städte – wie Heilbronn – längst Schauplätze des Immobilienbooms geworden sind. „Solche Städte profitieren davon, dass Kaufinteressenten wegen der Rekordpreise in den Metropolen als Alternative auch kleinere Städte in Betracht ziehen“, sagt Lebkücher.

> Tabelle 2: Prognose: Top Ten der Preisentwicklung in kreisfreien Städten 2018-2030

Preistrend: Steil bergauf

In Heilbronn kostete der Quadratmeter im vergangenen Jahr im Schnitt 2.780 Euro. Wer sich für die eigenen vier Wände jenseits der Stadtgrenze entschied, kam etwas günstiger weg. Rund 2.520 Euro mussten Käufer hier 2018 durchschnittlich bezahlen. Das Preisplus im Vergleich zum Vorjahr lag in Stadt und Landkreis über dem bundesweiten Mittelwert von inflationsbereinigt 7,2 Prozent: Die Stadt Heilbronn verzeichnete einen Anstieg um 7,88 Prozent, der Landkreis um 7,95 Prozent.

Im Verhältnis zum Mietniveau sind die Kaufpreise in Heilbronn zwar relativ hoch, aber für den durchschnittlichen Haushalt in der Region noch gut zu finanzieren: Mit 23,3 Jahresnettokaltmieten, die für den Wohnungskauf in Heilbronn durchschnittlich einkalkuliert werden müssen, liegen die Kaufpreise im Verhältnis zum Mietniveau damit etwas über dem von Immobilienexperten des HWWI empfohlenen Vervielfältiger von maximal 22,5. Dank der überdurchschnittlich hohen regional verfügbaren Einkommen muss der durchschnittliche Haushalt laut Modellrechnung jedoch nur rund 16 Prozent seines Einkommens für die Finanzierung von 70 qm Wohneigentum einplanen. Die Heilbronner gehören mit rund 61.400 Euro pro Haushalt zu den Spitzenverdienern der Republik. Lediglich in sechs Kreisen und Städten in Bayern und Hessen haben die Haushalte im Schnitt mehr Geld zur Verfügung.

Aus den Heilbronner Nachbarkreisen sticht Schwäbisch Hall hervor. Erwartete Kaufpreisanstiege von real 1,15 Prozent pro Jahr bis 2030, ein aktueller Vervielfältiger von 21,4 und eine Finanzierung für 13,6 Prozent des Haushaltseinkommens lohnen einen zweiten Blick für Kaufinteressenten.

> Tabelle 3: Wohnatlas: Marktüberblick Heilbronn und Nachbarkreise

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2019

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die Analyse wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht. Im Fokus dieser Auswertung steht die Stadt Heilbronn.