Prognose: Immobilienpreise in der Region Hannover bleiben weitgehend stabil

• Deutliche Wertsteigerungen bis 2030 im Landkreis Gifhorn erwartet
• Quadratmeterpreis im Landkreis Nienburg 2018 nach oben geschossen

In der Region Hannover bleiben die Kaufpreise für Immobilien bis 2030 weitgehend stabil. Für die niedersächsische Landeshauptstadt und Region erwarten Experten ein Plus von jährlich 0,01 Prozent. Das zeigt der Postbank Wohnatlas 2019, für den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) eine Kaufpreisprognose bis 2030 erstellt hat.

In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Kreise und kreisfreien Städte können Haus- und Wohnungsbesitzer davon ausgehen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt. Preistreiber am Immobilienmarkt sind die demografischen und die Wirtschafts- und Einkommensentwicklungen. In die Kaufpreisprognose sind Angebots- und Nachfrageentwicklungen anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung, Wohnausgaben und Wohnungsangebot eingeflossen. Das HWWI-Wohnungsmarktmodell vollzieht nach, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2018-2030.

Positiver Preistrend für Gifhorn, Nienburg und Peine

Für die Region Hannover, also die niedersächsische Landeshauptstadt und die zwanzig sie umgebenden Städte und Gemeinden, erwarten die Experten bis 2030 weitgehend stabile Einwohnerzahlen. Aufgrund der deutlichen Alterung der Bevölkerung wird von stagnierenden verfügbaren Einkommen und Wohnausgaben ausgegangen. Positive Ausreißer sind die Landkreise Gifhorn, Nienburg an der Weser und Peine. In den kommenden elf Jahren werden hier Wertsteigerungen von jährlich 0,83, bzw. 0,28 und 0,10 Prozent prognostiziert. „Das Immobilienangebot in dieser Region ist relativ begrenzt. Besonders im Landkreis Gifhorn ist aber die Nachfrage wegen der Nähe zum Volkswagen-Standort Wolfsburg weiter hoch“, sagt Dirk Kuckerz, Regionalbereichsleiter und Mitglied der Geschäftsleitung Nord bei der Postbank Finanzberatung. „Das ist der Grund für auch künftig steigende Preise.“ Während im Heidekreis laut Prognose von stabilen Preisen ausgegangen werden darf, sieht es nördlich und südlich der Landeshauptstadt anders aus: Für die zum Teil deutlich „alternden“ Landkreise Celle, Hildesheim, Schaumburg und Hameln-Pyrmont werden Verluste prognostiziert. Für Letzteren wird ein Minus von jährlich 1,08 Prozent vorhergesagt.

In vier Landkreisen kletterten die Preise zweistellig nach oben

In der Region Hannover kostete der Quadratmeter im vergangenen Jahr im Schnitt rund 2.308 Euro. Das Preisplus im Jahr 2018 gemessen am Vorjahr lag bei real 8,48 Prozent. Allerdings beziehen sich diese Werte auf die gesamte Region. Deshalb können die durchschnittlichen Preise in Hannover selbst deutlich über diesem Wert, in den umgrenzenden Gemeinden und Städten dagegen darunter liegen. Zweistellig war der Anstieg im vergangenen Jahr im Vergleich zu 2017 im Heidekreis mit 10,16 Prozent, im Landkreis Peine mit 11,12 Prozent und im Landkreis Hildesheim mit 12,18 Prozent. Der unangefochtene Spitzenreiter war der Landkreis Nienburg mit einem Plus von 18,68 Prozent. Für einen Quadratmeter Wohnraum wurde hier 2018 im Mittel rund 1.385 Euro verlangt.

Im Verhältnis zum Mietniveau sind die Kaufpreise in und um Hannover relativ hoch: Mit 23,5 Jahresnettokaltmieten, die für den Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung durchschnittlich einkalkuliert werden müssen, liegen die Kaufpreise im Verhältnis zu den Nettokaltmieten über dem von Immobilienexperten empfohlenen Vervielfältiger von maximal 22,5. Dennoch sind sie für viele Haushalte in der Region mit einer Belastung von 18,3 Prozent des durchschnittlich verfügbaren Einkommens noch gut zu finanzieren. „Ein hoher Vervielfältiger deutet darauf hin, dass künftige Wertsteigerungen bereits vorweggenommen wurden“, sagt Dirk Kuckerz. „Interessenten sollten hier das Preis-Leistungs-Verhältnis genau prüfen. Ob sich ein Kauf lohnt, hängt von vielen Faktoren ab – zum Beispiel von der Bausubstanz, der Ausstattung, aber vor allem von der Lage der Immobilie. Hohe Preise können durchaus gerechtfertigt sein, wenn all diese Faktoren stimmen.“ Neben der Region Hannover liegt lediglich der Landkreis Gifhorn mit 22,9 Jahresnettokaltmieten für die Kaufpreis einer durchschnittlichen Wohnung über dem empfohlenen Höchstwert von 22,5. „Alle anderen Kreise liegen deutlich darunter“, so Kuckerz. „Das bedeutet, dass die Finanzierung gemessen an den verfügbaren Haushaltseinkommen gut machbar ist.“

> Tabelle 1: Wohnatlas: Marktüberblick Region Hannover & Nachbarkreise

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2019

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die Analyse wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht. Im Fokus dieser Auswertung steht die Region Hannover.