Langfristiger Aufwärtstrend am Immobilienmarkt

• Modellrechnung zeigt Kaufpreisentwicklung für ganz Deutschland bis 2030
• „Immobilien auch in Krisenzeiten sicherer Hafen“

Auch in Zukunft ist mit steigenden Preisen für Wohneigentum zu rechnen. Die Corona-Krise dürfte daran nicht viel ändern. Zu dieser Einschätzung kommen Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), die alljährlich für den Postbank Wohnatlas eine Kaufpreisprognose erstellen. Zwar beruhen die Berechnungen auf Daten, die vor der Corona-Pandemie erhoben wurden, die Prognose dürfte aber weitgehend stabil sein. In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Kreise und Städte können Wohnungsbesitzer demnach damit rechnen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt. Einen Grund für die ungebrochen große Nachfrage sieht die Analyse des HWWI vor allem in der Anziehungskraft der Metropolen: Die Einwohnerzahlen in und um die urbanen Zentren dürften weiter steigen.

München bleibt Spitzenreiter

Für München prognostizieren die Experten einen jährlichen Kaufpreisanstieg von real 1,70 Prozent. Durchschnittlich 8.079 Euro pro Quadratmeter mussten Immobilienkäufer in der bayerischen Landeshauptstadt bereits 2019 investieren. Hohe Steigerungsraten sind den Berechnungen zufolge auch in Düsseldorf und Köln zu erwarten: In Nordrein-Westfalens Landeshauptstadt liegt das prognostizierte Plus bei jährlichen 1,21 Prozent. In der Dom-Stadt dürfte Wohneigentum im Schnitt um 1,06 Prozent pro Jahr teurer werden. Für Berlin liegen die erwartbaren Preissteigerungen bei 1,0 Prozent jährlich und damit deutlich höher als noch im Wohnatlas 2019 prognostiziert, der ein Plus von jährlich 0,76 Prozent auswies. In Frankfurt am Main steigen die Preise bis 2030 jährlich um 0,8 Prozent. Das ist der schwächste Anstieg unter den sogenannten „Big Seven“, den größten deutschen Metropolen.

> Tabelle 1 - Preisentwicklung in den „Big Seven“ der deutschen Städte 2019-2030

Kaufpreisprognose nach dem HWWI-Wohnungsmarktmodell

Die Kaufpreisprognosen für die 401 kreisfreien Städte und Landkreise stützen sich auf Annahmen zur künftigen Angebots- und Nachfrageentwicklung, wobei verschiedene Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung, zu Wohnausgaben und Wohnungsangebot eingeflossen sind. Das HWWI-Wohnungsmarktmodell vollzieht nach, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2019-2030.

Zwar sind die Folgen der Corona-Pandemie noch nicht einberechnet, die Experten gehen aber nicht von großen Erschütterungen am Wohnungsmarkt aus. „Wir sehen keine Anzeichen für eine Blase, die krisenbedingt platzen könnte. Im Gegenteil: Aus unserer Sicht ist der Immobilienmarkt nach wie vor ein Stabilitätsanker“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. Die entscheidende Rolle für die regionalen Immobilienmärkte spielt nach Einschätzung des HWWI die Einkommensentwicklung vor Ort. Derzeit werden größere Einbußen noch durch Kurzarbeitergeld abgefedert. Sollten die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise aber bei weiten Teilen der Bevölkerung regional für deutliche Einkommensverluste sorgen, könnte das die Nachfrage nach Wohneigentum dämpfen. Bei einem zweiten Shutdown können erhebliche Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt nicht ausgeschlossen werden. „Allerdings bedeuten die eigenen vier Wände gerade in schwierigen Zeiten Sicherheit und Unabhängigkeit. Das hat sich auch in vergangenen Krisen bestätigt, in denen sich Immobilien als sicherer Hafen erwiesen“, sagt Grunwald.

>Tabelle 2 - Prognose: Top Ten der Preisentwicklung in den Regionen 2019-2030

Stärkste Preissteigerungen in Bayern erwartet

Am stärksten dürften die Preise in den kommenden zehn Jahren in einigen bayerischen Landkreisen anziehen. Sieben von zehn Kreisen und kreisfreien Städten mit den stärksten Steigerungsraten liegen im Freistaat Bayern. Unter ihnen sind neben Deutschlands teuerster Stadt München einige Landkreise im Speckgürtel der Isar-Metropole. Außerhalb Bayerns weist der Landkreis Cloppenburg kräftige jährliche Steigerungsraten von plus zwei Prozent auf. Die Stadt mit dem stärksten jährlichen Preisplus ist laut HWWI-Prognose Heilbronn in Baden-Württemberg. Der Preistrend liegt bei 1,8 Prozent. Etwas geringere Preissteigerungen erwarten die Experten in Potsdam. Für Brandenburgs Landeshauptstadt ergeben die Berechnungen ein jährliches Plus von 1,74 Prozent bis 2030.

Damit setzt sich der Boom in den bereits jetzt besonders begehrten Regionen weiter fort: Erding, der Landkreis München und Ebersberg gehören zu den teuersten Kreisen in Deutschland. Die Quadratmeterpreise lagen dort bereits im Jahr 2019 jenseits der 4.000 Euro und sind damit im bundesweiten Vergleich eher hoch.

Aufwärtstrend auch abseits der Big Seven

Neben den Big Seven sind auch weitere Städte Schauplätze des Immobilienbooms, wie der Wohnatlas belegt. Mit prognostizierten jährlichen Steigerungsraten von mehr als einem Prozent bis 2030 warten neben den Großstädten Heilbronn, Potsdam, Leipzig, Freiburg im Breisgau, Münster, Dresden, Ingolstadt und Mainz auch die beiden kreisfreien bayerischen Mittelstädte Landshut und Memmingen auf. „Die hohen Preise in den Big Seven wirken auf viele Kaufinteressenten abschreckend. Kleinere Zentren werden verstärkt in Betracht gezogen und gewinnen an Attraktivität“, sagt Immobilien-Expertin Eva Grunwald.

Wohneigentum trotz negativem Preistrend?

In den ostdeutschen Bundesländern schwächen die prognostizierten Bevölkerungsrückgänge die Nachfrage nach Immobilien. Der Postbank Wohnatlas zeigt, dass der Preistrend hier in den meisten Kreisen und Städten negativ ist. Ausnahmen, die sich gegen diesen Trend entwickeln, sind der Großraum Berlin und die Zentren Leipzig, Dresden, Jena und Weimar. Wertverluste zeichnen sich auch in einigen Regionen in Südniedersachsen und Nordhessen sowie im Ruhrgebiet ab. Wer hier gern in die eigenen vier Wände ziehen möchte, muss deshalb aber nicht zwingend darauf verzichten. „Bei der Kaufentscheidung sollte nicht übersehen werden, dass schon das Wohnen im Eigenheim – auch im Alter – einen hohen Wert darstellt“, sagt Grunwald. „Schließlich geht es beim Immobilienkauf nicht nur um die Rendite, sondern auch um die Lebensqualität im eigenen Zuhause. Wer unsicher ist, sollte sich Unterstützung holen: Ein Immobilienexperte kann das Investment fachkundig bewerten.“

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2020

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), wurde die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.