Der Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung ist für die meisten die größte Investition im Leben. Damit der Traum vom Eigenheim nicht zu einer Belastung wird, ist es empfehlenswert, die Baufinanzierung genau zu planen und zu kalkulieren. Unser Ratgeber zur Immobilienfinanzierung zeigt, worauf Sie bei der Planung achten sollten und wie Sie Ihre Traumimmobilie finden – aktuell, kompakt und übersichtlich.
Der große Ratgeber zur Baufinanzierung
Baufinanzierung: Ratgeber in 3 Schritten
Lange Zeit wirkten die Zinsen fürs Baugeld fast wie eingefroren. Doch aufgrund der angespannten Wirtschaftslage, Inflation und Erhöhung des Leitzinses durch die EZB ist wieder Bewegung in die Zinsen für Baugeld gekommen. Für Kaufinteressierte ist es deshalb umso wichtiger, die Finanzierung für den Immobilienkauf sorgfältig zu planen. Mit unserem Ratgeber zur Wohnungs- und Hausfinanzierung zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie Ihr Finanzierungsvorhaben auf ein solides Fundament stellen.
Schritt 1: Immobilienfinanzierung planen
Der Wunsch vom Eigenheim beginnt bei der richtigen Immobilienfinanzierung. Da die Gestaltungsmöglichkeiten einer Finanzierung aber äußerst komplex sind, kommt es auf eine umsichtige Planung an.
Wie viel Haus darf es sein?
Bevor Sie sich auf die Suche nach einer geeigneten Immobilie oder einem Baugrundstück machen, steht ein Kassensturz an. Nur so wissen Sie, wie viel Wohnung oder Haus Sie finanzieren können. Dabei sind zwei Punkte wichtig:
- Monatliches Budget: Wie hoch ist das Einkommen und welche Ausgaben haben Sie? Berechnen Sie genau, wie viel Geld Ihnen für die monatliche Rate zur Verfügung steht.
- Eigenkapital: Für eine tragfähige Baufinanzierung benötigen Sie Eigenkapital. Prüfen Sie, wie viel Bank- beziehungsweise Sparguthaben oder Kapital aus einem zuteilungsreifen Bausparvertrag Sie in die Immobilienfinanzierung einfließen lassen können.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
IAls Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent der Bau- oder Kaufkosten inklusive aller Nebenkosten sollten Sie aus Eigenmitteln aufbringen können. Je mehr Eigenmittel Sie einbringen, desto günstiger fallen die Zinsen für Ihre Baufinanzierung aus. Falls Sie mehr als 80 Prozent der Kauf- oder Baukosten finanzieren möchten, müssen Sie mit deutlichen Zinsaufschlägen rechnen. Kalkulieren Sie Ihre Eigenmittel realistisch und stecken Sie nicht jeden Cent in das Baudarlehen. Mit einer Immobilienfinanzierung binden Sie sich viele Jahre. In dieser Zeit benötigen Sie auch Rücklagen für andere größere Ausgaben wie Reparaturen, ein neues Auto oder Urlaubsreisen.
Schritt 2: Bankengespräch zur Baufinanzierung – so bereiten Sie sich vor
Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden und wollen die Finanzierung klären? Dann sollten Sie in keinem Fall unvorbereitet in das Gespräch mit dem potenziellen Kreditgeber gehen. Mit dem nötigen Know-how und relevanten Dokumenten stellen Sie vorab die Weichen für einen positiven Austausch.
Machen Sie sich daher Gedanken zu folgenden Aspekten Ihrer Immobilienfinanzierung: Eigenkapital, Kreditrate, Höhe des Darlehens, Wunschlaufzeit. Außerdem ist es sinnvoll, dass Sie alle Einkommensnachweise, Einkommenssteuerbescheide und Eigenkapitalnachweise (wie Sparbücher oder Depotauszüge) zur Hand haben.
Während des Bankgesprächs sind auch die Papiere zu Ihrer Wunschimmobilie hilfreich:
- Exposé
- Kaufvertragsentwurf
- Grundbuchauszug
- Lageplan
- Grundrisse
- Baupläne
- Wohnflächenberechnung
- Teilungserklärung inklusive Gemeinschaftsordnung (bei Eigentumswohnungen)
Checkliste
Haben Sie alle notwendigen Unterlagen zusammengestellt? Prüfen Sie anhand der Checkliste, ob Sie alles zur Hand haben.
Bankgespräch für Fragen nutzen
- Notieren Sie sich alle wichtigen Details und lassen sie diese im Bedarfsfall vom Berater oder der Beraterin gegenzeichnen. Fragen Sie nach möglichen Varianten bei der Höhe der Tilgungsraten und der Laufzeit, in der Sie das Darlehen zurückbezahlen möchten.
- Erkundigen Sie sich darüber hinaus, ob Sondertilgungen (Höhe und jährliche Häufigkeit) möglich sind.
- Informieren Sie sich auch über staatliche Fördermittel. Ihr:e Berater:in ist Ihnen dabei gerne behilflich.
- Das Thema Immobilienfinanzierung erscheint manchmal durchaus kompliziert. So existieren viele Begriffe, die nicht jeder kennt, die im Gespräch aber unumgänglich sind. Fragen Sie deshalb sofort nach, wenn Ihnen etwas unklar sein sollte.
10 wichtige Begriffe zur Baufinanzierung
Wenn Sie die passende Finanzierungslösung für die eigenen vier Wände suchen, begegnen Ihnen unweigerlich eine Reihe von Fachbegriffen. Der Ratgeber zur Baufinanzierung erklärt Ihnen die wichtigsten davon.
| Begriff zur Baufinanzierung | Erklärung |
| Annuitätendarlehen | Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um ein Darlehen, bei der die Rückzahlungsbeträge für den Käufer einer Immobilie konstant bleiben. Die Annuitäten (oder auch Raten) setzen sich aus Zins und Tilgung zusammen und ändern sich erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist. Diese Finanzierung gewährleistet eine hohe Planungssicherheit und bietet sich für Kreditnehmer an, die ihr finanzielles Budget für die nächsten Jahre genau kalkulieren möchten. |
| Sollzins | Beim Sollzinssatz handelt es sich um den Zinssatz, den die Bank für den Nominalbetrag des Kredits berechnet. Er kann in fester oder variabler Form vorkommen. Handelt es sich um einen festen Sollzins, so bleibt er während der gesamten Laufzeit gleich. |
| Effektivzins | Der effektive Jahreszins beinhaltet preisbestimmende Faktoren wie die Bearbeitungsgebühr oder den Tilgungssatz. Im Allgemeinen umfasst der effektive Jahreszins die Nebenkosten, die jährlich für einen Kredit anfallen. |
| Disagio (Damnum) | Unter einem Disagio, auch Damnum oder Abschlag genannt, versteht man die Differenz zwischen dem Nominalbetrag und dem tatsächlichen Auszahlungsbetrag. |
| Eigenkapital | In Ihre Baufinanzierung können sämtliche Mittel wie Bargeld, Bankguthaben, Bausparguthaben, Verwandtendarlehen und Lebensversicherungen einfließen. Ein Grundstück gehört ebenfalls zum Eigenkapital. |
| Hypothekendarlehen | Bei diesem Kredit (Baudarlehen) schützt sich die Bank vor einem möglichen Zahlungsausfall durch ein sogenanntes Grundpfandrecht. Das Pfand (Hypothek) stellt in der Regel das Grundstück samt Immobilie dar. Durch die hohe Sicherheit des Pfandes können Hypothekendarlehen nicht nur auf besonders lange Zeiträume angelegt werden, sondern sind im Allgemeinen auch die günstigste Form der Eigenheimfinanzierung. |
| Fördermittel | Die öffentliche Hand unterstützt Bauherren und Bauherrinnen, Haus- und Wohnungskäufer:innen sowie Modernisierer:innen und Sanierer:innen mit Zuschüssen und besonders günstigen Darlehen. |
| Nettodarlehensbetrag | Der Nettodarlehensbetrag (auszuzahlender Darlehensbetrag) ist der Betrag, den Sie tatsächlich erhalten. Konkret ist dies der Darlehensnennbetrag abzüglich des Disagios oder etwaiger Kosten und Gebühren. |
| Tilgungsbetrag | Diesen Betrag überweisen Sie zur Begleichung des Darlehens regelmäßig an die Bank. Er wird in der Regel in Prozent angegeben. Neben der laufenden Rückzahlung können Sie gegebenenfalls Sondertilgungen vornehmen. |
| Zinsbindung (gebundener Sollzins) | Die Sollzinsbindung, auch Zinsbindung oder Zinsfestschreibung genannt, ist der Zeitraum, über den im Darlehensvertrag ein fester Zinssatz vereinbart ist. Nach Ablauf dieses Zeitraumes wird der Zins entsprechend der Marktlage neu verhandelt. Die Zinsbindung bietet den Vorteil einer sicheren Kalkulation Ihrer langfristigen Belastung. Insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen ist eine lange Zinsfestschreibung empfehlenswert. |
| Bausparen | Ein Bausparvertrag eignet sich nicht nur für Immobilienkäufer:innen, die schon länger Geld in einen solchen Vertrag einzahlen. Er lässt sich in Kombination mit einem „normalen“ Darlehensvertrag auch zur Sofortfinanzierung nutzen. Dabei werden so lange Bausparraten eingezahlt, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Mit der dann ausgezahlten Summe lässt sich das Darlehen ablösen. |
Schritt 3: Beratung nutzen und Angebote vergleichen
Lassen Sie sich vor dem Bau oder Kauf einer Immobilie beraten. Gemeinsam ermitteln Sie, wie die ideale Baufinanzierung für Ihre individuelle persönliche Situation aussieht und stellen ein passgenaues Angebot für Sie zusammen. Sie erfahren genau, worauf Sie bei der Baufinanzierung achten sollten.
Planungssicherheit bei steigenden Zinsen
Die beliebteste Form der Baufinanzierung ist in Deutschland das Annuitätendarlehen mit einer für einige Jahre fest vereinbarten Zinsbindung. Hier zahlen Sie jeden Monat eine gleichbleibende Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Dabei gilt:
- Sichern Sie sich einen attraktiven Zinssatz über eine lange Zinsbindungsfrist möglichst für viele Jahre.
- Prüfen Sie regelmäßig die Tilgungsrate. Eine hohe Tilgung führt zu einem schnelleren Absinken der Darlehenssumme. So verkürzen Sie die Dauer der Immobilienfinanzierung um viele Jahre und sparen Aufwendungen für Zinsen ein. Tipp: Berechnen Sie im Vorfeld verschiedene Tilgungshöhen und Zinsbindungsfristen, um ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Sicherheit und Belastung zu ermitteln.
- Kümmern Sie sich rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung um eine passende Anschlussfinanzierung . Damit können Sie sich die Zinsen für bis zu fünf Jahre vor Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung sichern. Auf diese Weise haben Sie quasi eine Zins-Garantie für Ihre weitere Immobilienfinanzierung abgeschlossen.
Welche Schwierigkeiten können auftreten?
- Bauverzögerungen und Baumängel: Sie können nicht rechtzeitig in Ihr Eigenheim einziehen und tragen die Belastung der Immobilienfinanzierung und die Miete der bisherigen Wohnung. Unter Umständen fallen zusätzlich Kosten für Bereitstellungszinsen für die noch nicht abgerufene Darlehenssumme an.
- Für den Bau oder die Sanierung haben Sie einen erheblichen Anteil als „Muskelhypothek“ eingeplant und die Belastung durch die Eigenleistung wird zu hoch.
- Während der Bau- oder Modernisierungsphase verändern Sie Ihre Pläne. Nachträgliche Änderungen am Bauplan sowie teurere Ausstattungsvarianten können den Rahmen der Finanzierung sprengen.
- Eine Immobilienfinanzierung dauert viele Jahre, in dieser Zeit kann sich die Einkommenssituation deutlich verschlechtern. Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung können die Rahmenbedingungen ändern.
