Baudenkmäler sind wichtige Zeitzeugen der Vergangenheit: Mit ihrer einzigartigen Architektur bewahren denkmalgeschützte Gebäude den historischen Charme früherer Epochen. Den Erhalt denkmalgeschützter Immobilien fördert der Staat mit Steuervorteilen für Immobilienbesitzer – der Denkmal-AfA. Es gibt allerdings eine Kehrseite der Medaille: Eigentümer müssen beim Sanieren strenge Auflagen erfüllen und die Folgekosten schlagen nicht selten deutlich zu Buche.
Immobilien unter Denkmalschutz – was sind die Vor- und Nachteile?
Welche Immobilien stehen unter Denkmalschutz?
In Deutschland existieren rund 660.000 Baudenkmäler: Die denkmalgeschützten Bauwerke machen rund drei Prozent des gesamten Gebäudebestands aus. Dazu gehören sowohl berühmte Schlösser, Brücken und Rathäuser als auch zahlreiche Wohnhäuser. Wenngleich sie sich in ihrer Architektur voneinander unterscheiden, haben Gebäude unter Denkmalschutz eine wichtige Eigenschaft gemeinsam: Die Objekte besitzen eine erhaltenswerte Bausubstanz, wie beispielsweise eine historisch bedeutsame Fassade sowie Deckenbemalungen und Vertäfelungen im Gebäudeinneren.
Warum ein Baudenkmal als erhaltenswert gilt, kann geschichtlich, städtebaulich, künstlerisch oder wissenschaftlich begründet sein. Im Fokus steht beim Thema Denkmalschutz immer die Frage, ob es im öffentlichen Interesse liegt, das Objekt zu erhalten. Als Besitzer einer denkmalgeschützten Immobilie sind Sie daher in gewissem Maße dazu verpflichtet, das Bauwerk instand zu halten und notwendige Sanierungen vorzunehmen.
Tipp
Ob ein Objekt denkmalgeschützt ist, können Sie in der Denkmalliste für Ihr Bundesland nachschauen. Mitunter erkennen Sie eine Immobilie unter Denkmalschutz außerdem an einer Plakette: Darauf ist meist eine blaue Raute auf weißem Grund oder ein Wappenzeichen abgebildet.
Was bedeutet Denkmal-AfA bei Immobilien?
AfA ist ein Begriff aus dem Steuerrecht, der Absetzungen für Abnutzungen bezeichnet. Dabei handelt es sich um jährliche Abschreibungen: Die Denkmal-AfA erlaubt es Ihnen, die Kosten für Sanierungen und Renovierungen von der Steuer abzusetzen. Die steuerlichen Auswirkungen der Denkmal-AfA sind für Kapitalanleger und Selbstnutzer unterschiedlich geregelt:
- Beim Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie als Geldanlage dürfen Sie bis zu 100 Prozent der Kosten abschreiben (acht Jahre lang mit je 9 Prozent, danach vier Jahre lang mit je 7 Prozent).
- Falls Sie das Baudenkmal dagegen selbst bewohnen, lassen sich maximal 90 Prozent der Kosten abschreiben (zehn Jahre lang mit je 9 Prozent).
Mit den Steuervergünstigungen möchte der Staat finanzielle Anreize für den Erhalt von Baudenkmälern schaffen: Wenn Sie eine Denkmalimmobilie erwerben und sanieren, sind erhöhte steuerliche Abschreibungen möglich. Durch die Denkmal-AfA können Sie daher unter dem Strich einiges an Steuern sparen.
Tipp
Nicht alle Sanierungskosten sind als Denkmal-AfA absetzbar. Holen Sie sich Rat bei Ihrem Steuerberater. Erkundigen Sie sich außerdem beim Denkmalschutzamt, welche Voraussetzungen Sie für potenzielle Steuervorteile erfüllen müssen.
Denkmalimmobilie – eine interessante Geldanlage mit Tücken
Denkmalgeschützte Immobilien sind nicht nur echte Liebhaberstücke mit individueller Wohnqualität. Die historisch wertvollen Altbauten haben sich zunehmend auch als Geldanlage einen Namen gemacht – insbesondere wegen der steuerlichen Besonderheiten. Das Steuersparmodell Denkmalimmobilie birgt allerdings gewisse Risiken. Ein Baudenkmal als Geldanlage ist aus diesem Grund nicht uneingeschränkt für jeden zu empfehlen.
Chancen einer Denkmalimmobilie
Legen Sie Ihr Erspartes in einer denkmalgeschützten Immobilie an, kaufen Sie ein Stück Geschichte mit. Baudenkmäler zeichnen sich durch ihre außergewöhnliche Architektur aus und haben bereits einige Jahrzehnte oder gar Jahrhunderte überdauert. Diese Eigenschaften von Denkmalimmobilien können sich als Vorteile hinsichtlich Ihrer Geldanlage erweisen.
Wertstabile Geldanlage
Immobilien gelten allgemein als sichere, inflationsgeschützte Kapitalanlage. Angesichts steigender Immobilienpreise in vielen deutschen Städten sind darüber hinaus Wertsteigerungen möglich. Eine erfolgreiche Investition hängt jedoch von etlichen Faktoren ab, weshalb sich Wertverluste nicht komplett ausschließen lassen.
Denkmal-AfA als Steuertipp
Eine sanierungsbedürftige Denkmalimmobilie bietet die Möglichkeit, zusätzliche Abschreibungen geltend zu machen. Damit können vor allem Gutverdiener ihre Steuerlast senken.
Vermögenszuwachs durch Vermietung
Eine vermietete Denkmalimmobilie generiert regelmäßige Miteinnahmen, die zur Finanzierung beitragen.
Risiken einer Denkmalimmobilie
Bei einem geschichtsträchtigen Haus sind einige Punkte zu berücksichtigen, die sich nachteilig auf Ihre Geldanlage auswirken können.
Teure Sanierungskosten
Die Kosten für die Sanierung eines denkmalgeschützten Objekts werden häufig unterschätzt. Wie hoch die Ausgaben am Ende ausfallen, richtet sich unter anderem nach dem Zustand des Gebäudes und den bisherigen Maßnahmen zur Modernisierung. Eine Denkmalimmobilie in Eigenregie zu sanieren, ist wegen der Besonderheiten im Denkmalschutz meist nur sehr eingeschränkt realisierbar. Die Sanierung und Renovierung von Baudenkmälern ist vielmehr eine Aufgabe für spezialisierte Fachbetriebe.
Hoher Anschaffungspreis
Aufgrund der gestiegenen Nachfrage erzielen Häuser unter Denkmalschutz vielerorts Immobilienpreise weit über dem Durchschnitt. Wenn Sie allerdings hohe Preisaufschläge in Kauf nehmen, mindert sich die Rendite Ihrer Geldanlage. Möglicherweise gleichen selbst die Steuerersparnisse nicht die teuren Anschaffungskosten aus.
Auflagen des Denkmalschutzes
Die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien ist an strikte Auflagen geknüpft. Beispielsweise dürfen Sie in der Regel keine wesentlichen Veränderungen am Gebäude vornehmen, auch Nutzänderungen sind nur sehr eingeschränkt möglich. Die Sanierung gestaltet sich daher komplex und es sind Genehmigungsanträge für jegliche Art von Baumaßnahmen erforderlich. Deshalb sind solche Projekte oftmals kostspieliger und nehmen mehr Zeit in Anspruch.
Ein Baudenkmal kaufen – worauf sollte ich achten?
Denkmalgeschützte Immobilien sind zwar als Steuersparmodell beliebt, in den vergangenen Jahren sind die historischen Häuser allerdings vermehrt in Verruf geraten. Für manche Anlegende hat sich die viel beworbene Kapitalanlage mit Steuervorteil im wahrsten Sinne des Wortes als Groschengrab erwiesen – etwa, weil die Immobilien ihr Geld schlicht nicht wert waren oder die Käufer an unseriöse Bauträger gerieten. Der Status als Baudenkmal macht ein Objekt nicht automatisch zur lukrativen Geldanlage.
Berücksichtigen Sie folgende Empfehlungen:
- Rechnen Sie die Investition gut durch und verlassen Sie sich nicht allein auf die Kalkulationen des Anbieters. Nicht selten sind die Renditeversprechen schöngerechnet und vernachlässigen zum Beispiel das Mietausfallrisiko.
- Wenden Sie sich an einen unabhängigen Experten, der Sie beim Kauf unterstützen kann. Ein erfahrener Sachverständiger ist beispielsweise in der Lage, ein Gutachten zu erstellen und die Kosten einer Sanierung realistisch einzuschätzen.
- Beachten Sie die allgemeinen Tipps beim Immobilienkauf. Schauen Sie sich die Lage genau an, da der Standort der Immobilie großen Einfluss auf die Vermietbarkeit und die Wertentwicklung nimmt.
- Planen Sie langfristig. Wenn Sie in eine Immobilie unter Denkmalschutz investieren, lässt sich damit im Normalfall kein schnelles Geld verdienen. Allein eine aufwendige Sanierung nimmt mehrere Jahre in Anspruch.