Haus kaufen ohne Eigen­kapital – wie geht das?

Ob als Altersvorsorge, Nest für die Familie oder Kapitalanlage – eine eigene Immobilie zählt für viele Menschen zum Lebensplan. Dabei sind größere Summen im Spiel. Es dauert daher normalerweise seine Zeit, bis Sie das nötige Eigenkapital für Ihr Vorhaben angespart haben. Doch manchmal kann der Hauskauf nicht warten: etwa, weil Sie das perfekte Baugrundstück schon jetzt gefunden haben und diese Gelegenheit nutzen möchten.

Wer seine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren möchte, kann grundsätzlich zwischen zwei Varianten wählen:

• Eine 100-Prozent-Finanzierung deckt nur den Kaufpreis ab. Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren und Notarkosten zahlt der Bauherr bzw. Käufer aus eigener Tasche.
• Bei einer Vollfinanzierung werden die Nebenkosten mitfinanziert – man spricht auch von einer 110-Prozent-Finanzierung. Die Bank trägt dabei ein höheres Risiko: Sind die Nebenkosten bezahlt, gibt es dafür keinen materiellen Gegenwert mehr.
  

Bei einer Vollfinanzierung leihen Sie sich das Geld für die gesamte Kauf- oder Bausumme. Dadurch benötigen Sie kein oder nur wenig Erspartes, um sich den Wunsch vom Eigenheim zu erfüllen. Mitunter umfasst die Finanzierung zusätzlich die Nebenkosten beim Immobilienkauf. Dazu gehören:

• Notar- und Grundbuchgebühren
• Maklerkosten
• Grunderwerbsteuer

Deswegen nennt sich der Kredit auch 110-Prozent-Finanzierung („echte Vollfinanzierung“). Die Erwerbsnebenkosten betragen je nach Region rund zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises und sind bei der Finanzierung einer Immobilie unbedingt zu berücksichtigen.

Bei der Immobilienfinanzierung gilt üblicherweise die Faustregel: Mindestens 20 Prozent der Kaufsumme sollten Häuslebauer und Käufer aus eigenen Mitteln bestreiten. Dafür eignen sich neben Geld auf Sparkonten und insbesondere auch ein Bausparvertrag. Ein Hauskauf ist grundsätzlich ohne Eigenkapital denkbar. Das kann auf verschiedene Situationen zutreffen:

• Sie haben eine Immobilie entdeckt und möchten die Chance nicht verpassen.
• Es gibt persönliche Gründe, weshalb Sie den Immobilienkauf nicht länger aufschieben möchten.
• Bei steigenden Immobilienpreisen kann es sich finanziell auszahlen, schon früher als geplant zu kaufen.
• Wenn in der Zukunft höhere Bauzinsen zu erwarten sind, lohnt es sich möglicherweise, jetzt eine Immobilie voll zu finanzieren.
• Ihr Eigenkapital ist längerfristig gebunden und somit aktuell nicht verfügbar.

Eigenkapital – das sind die Mittel, die der Bauherr bzw. Käufer in die Finanzierung einbringt. Dazu gehören Bargeld, Bank- und Sparguthaben, zuteilungsreife Bausparguthaben oder Erlöse aus dem Verkauf von Wertpapieren. Gegebenenfalls zählen auch die eigene Arbeitskraft oder die Unterstützung von Freunden mit, denn beides spart Handwerkerkosten.

Der Vorteil liegt auf der Hand: Wer Eigenkapital besitzt, muss sich weniger Geld leihen. Das senkt das Finanzierungsrisiko, die Bank gewährt niedrigere Zinsen, das Darlehen wird günstiger. Sie können dann zum Beispiel eine höhere Tilgungsrate vereinbaren und den Kredit schneller abbezahlen.

Kreditgeber prüfen eine Reihe von Kriterien, bevor sie eine Immobilienfinanzierung vergeben. Einerseits spielt die Kreditwürdigkeit (Bonität) eine Rolle, die sich unter anderem durch das Einkommen und den SCHUFA-Score bestimmt. Banken prüfen zudem, welche Ausgaben und anderen Zahlungsverpflichtungen Sie haben. Denn unter dem Strich kommt es darauf an, dass Sie sich den Kredit leisten können.

Wenn Sie einen Hauskauf ohne Eigenkapital finanzieren möchten, setzen Banken meist eine entsprechende Bonität und ein hohes Einkommen voraus. Eine Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung bilden aus diesem Grund eher die Ausnahme als den Regelfall.

Bringt man keine eigenen Mittel ein, erhöht sich das Kreditrisiko für die Bank. Und das schlägt sich in den Konditionen nieder. Bei einer Vollfinanzierung können sich die Zinskosten schnell verdoppeln. Und: Bei gleicher Tilgungsrate dauert es entsprechend länger, die Schuld abzutragen. Das verteuert gegebenenfalls später auch die Anschlussfinanzierung. Eine Vollfinanzierung sollte gut überlegt sein.

• Höhere Zinsen
  Je mehr Eigenkapital Sie in eine Baufinanzierung einbringen, umso besser. Denn Kreditgeber erheben einen Risikozuschlag auf den Zins, wenn Sie kein oder nur wenig Eigenkapital beisteuern. Bei einer Vollfinanzierung ergibt sich für die Bank ein größeres Risiko, dass der Darlehensnehmer die Kreditraten nicht mehr bedienen kann. Im Falle einer Verwertung (z. B. Zwangsversteigerung) ist es zudem wahrscheinlicher, dass der Erlös die Kreditschulden nicht abdeckt. Der Zinsaufschlag dient somit dazu, diese Risiken zu kompensieren.
• Größere Kreditbelastung
  Der Kreditbetrag fällt bei einer Vollfinanzierung höher aus, was sich auf die Höhe der Kreditraten auswirkt. Dadurch belasten die monatlichen Kreditkosten die Haushaltskasse stärker und Sie haben weniger frei verfügbares Einkommen. Wenn Sie beispielsweise Ihren Job verlieren, können Sie leichter in Zahlungsschwierigkeiten geraten.
• Längere Laufzeit
  Aufgrund der größeren Kreditschuld müssen Sie eine längere Laufzeit wählen, damit Sie die Monatsraten stemmen können. Dadurch kann es einige Jahre länger dauern, bis Sie schuldenfrei sind. Im Gegensatz zu einem Immobilienkredit mit Eigenkapital steigen infolgedessen die Kosten der Finanzierung.
• Risiko der Anschlussfinanzierung
  Immobiliendarlehen laufen über einen gewissen Zeitraum – beispielsweise zehn Jahre. Während dieser Zinsbindungsfrist bleibt der Zinssatz konstant, sodass Sie Ihre Finanzierung optimal planen können. Danach benötigen Sie in der Regel eine Anschlussfinanzierung. Bedenken Sie, dass die Bauzinsen steigen können und Ihre Anschlussfinanzierung sich damit verteuert. Das ist gerade bei Vollfinanzierungen wegen der höheren Kreditsummen ein relevanter Punkt.
• Strikte Regeln bei der Kreditvergabe
  Nicht jeder kann ein Haus ohne Eigenkapital finanzieren. Das liegt schlicht daran, dass Banken die Bonität des Kreditnehmers sorgfältig prüfen und nur unter bestimmten Voraussetzungen eine 110-Prozent-Finanzierung vergeben. Demzufolge erfüllen deutlich weniger Kreditnehmer die Kriterien im Vergleich zu einer Baufinanzierung, die durch genügend Eigenkapital gesichert ist. Die Suche nach einem passenden Immobilienkredit gestaltet sich beispielsweise für Selbstständige schwieriger, da sie oftmals schwankende Einkünfte haben.

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital kann ein möglicher Weg sein, um Ihr Projekt Eigenheim zu realisieren. In der Regel bekommen allerdings nur Kreditnehmer eine Vollfinanzierung, die eine ausgezeichnete Bonität und stabile, hohe Einkünfte haben.
Ob der Hauskauf ohne Eigenkapital für Sie die richtige Entscheidung ist, hängt von der individuellen Situation ab. Generell finanzieren Sie eine Immobilie günstiger und sicherer, wenn Sie weniger Kredit aufnehmen müssen. Mit einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent senken Sie Ihre monatliche Kreditbelastung und erhalten bessere Konditionen. Ein Finanzberater unterstützt Sie dabei, Ihre Situation zu bewerten und daraus eine geeignete Finanzierung zu erarbeiten.