In Baden-Württemberg steigen die Preise weiter

• Immobilienmarktanalyse nimmt Bundesland unter die Lupe
• Sechs Landkreise bieten beste Bedingungen für Käufer

Solide Immobilienmärkte mit guten Zukunftsprognosen, das bietet Baden-Württemberg. In 38 der 44 Kreise und kreisfreien Städte des Bundeslands bestehen gute Chancen, dass Immobilien bis 2030 weiter an Wert gewinnen. In 25 Kreisen sind sogar jährliche Wertsteigerungen von 0,5 Prozent und mehr realistisch. Im Landesschnitt wurden im vergangenen Jahr 2.597 Euro pro Quadratmeter fällig – der fünfthöchste Preis im Bundesländer-Vergleich. Dennoch bleiben Immobilien für weite Bevölkerungsgruppen in vielen Regionen Baden-Württembergs erschwinglich. Das liegt auch daran, dass die Baden-Württemberger vergleichsweise gut verdienen. Dies sind Ergebnisse einer Sonderauswertung des Postbank Wohnatlas, für den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) den Immobilienmarkt Baden-Württembergs beleuchtet.

Baden-Württemberg gehört zu den wirtschaftsstärksten und wohlhabendsten Regionen Europas. In keinem Bundesland in Deutschland ist das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen so hoch wie dort. Im vergangenen Jahr lag es bei 50.574 Euro. Eine Modellrechnung des HWWI zeigt, dass in 34 der 44 Kreise und kreisfreien Städte des Bundeslandes die Immobilienpreise im Vergleich zu den Einkommen vor Ort so niedrig sind, dass weniger als 20 Prozent eines Haushaltseinkommens genügen, um eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Immobilie zu erwerben. Experten raten, nicht mehr als 30 Prozent vom Nettoeinkommen für Wohnen auszugeben. Für die Finanzierung wurde mit 20 Prozent der Kaufsumme als Eigenkapital, einem Zinssatz von 2,45 Prozent und einer Tilgungsdauer von 20 Jahren kalkuliert, Nebenkosten für Grunderwerbssteuer, Notar oder Umbauten und Sanierungen wurden nicht einbezogen.

Kaufpreise sind den Mieten nur wenig voraus

Auch der so genannte Vervielfältiger, der das Kaufpreis-Miete-Verhältnis wiedergibt, ist ein guter Gradmesser für das Preisniveau auf dem Immobilienmarkt. Er zeigt auf, wie viele jährliche Nettokaltmieten im Schnitt für den Kauf einer vergleichbaren Wohnung in einem Bundesland aufzubringen wären. Kaufnebenkosten, mögliche Zinsänderungen sowie künftige Miet- und Kaufpreisentwicklungen bleiben dabei unberücksichtigt. Für das Jahr 2017 errechnet sich für Baden-Württemberg ein Vervielfältiger von 24,8. Damit liegt das Bundesland zwar etwas über der Marke von 22,5 Nettojahreskaltmieten, die nach Einschätzung der Experten am HWWI noch als moderat gelten kann, aber noch deutlich unter den durchschnittlichen Vervielfältigern, die sich für Hamburg, Berlin, Bayern, Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg, Schleswig-Holstein und Hessen ergeben. Besonders hohe Vervielfältiger zeigen sich in Baden-Württemberg neben Baden-Baden, Freiburg, Ulm, Heidelberg und Stuttgart auch im Bodenseekreis. In knapp der Hälfte der baden-württembergischen Kreise bleibt der Vervielfältiger hingegen unterhalb der empfohlenen Marke von 22,5. „Dies ist ein erster Hinweis darauf, dass Kaufen in diesen Regionen unter Umständen günstiger ist als Mieten. Wer gern in den eigenen vier Wänden wohnen möchte, der könnte sogar gegenüber einer Miete noch sparen“, sagt Frank-Stefan Lebkücher, Regionalbereichsleiter und Mitglied der Geschäftsleitung Süd-Mitte von der Postbank Finanzberatung AG in Stuttgart.

Beste Investitionsbedingungen bieten sechs Landkreise

Besonders gute Investitionschancen sehen die Experten in Regionen, in denen nicht nur die Preise noch moderat sind, sondern zudem Chancen auf Wertsteigerungen in der Zukunft bestehen. Laut HWWI-Kaufpreisprognose sind in fast 60 Prozent der Kreise und kreisfreien Städte bis 2030 Preiszuwächse von mindestens 0,5 Prozent pro Jahr zu erwarten. Sechs Regionen bescheinigt der Postbank Wohnatlas besonders attraktive Rahmenbedingungen für Käufer, da dort auch die Vervielfältiger moderat ausfallen. Interessant sind demnach neben dem flächenmäßig größten Landkreis Ortenaukreis die Kreise Lörrach, Waldshut, Tuttlingen, Rastatt und Schwäbisch Hall. „Diese Regionen erfüllen beide Bedingungen, die wir in der Studie für die Beurteilung von Investitionschancen zugrunde legen: Kreise und Städte mit einem erwarteten Preis-Plus von real mindestens 0,5 Prozent pro Jahr bis 2030 und umgerechnet nicht mehr als 22,5 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf“, erklärt Frank-Stefan Lebkücher von der Postbank Finanzberatung.

> Tabelle: Wohnatlas Baden-Württemberg: Investitionschancen (PDF, 73KB)

Für Kaufinteressierte empfiehlt sich somit, auch Regionen außerhalb der großen Städte und deren Umland in ihre Suche nach Möglichkeit einzubeziehen. „So es in die persönliche Lebensplanung passt, lassen sich dort Wohnungen und Häuser mit einem attraktivem Preis-Leistungs-Verhältnis finden“, sagt Lebkücher von der Postbank Finanzberatung.

Deutlich höhere Preise in den Großstädten

Immobilien in den baden-württembergischen Großstädten rangieren in einer anderen Preisliga. Die viertgrößte Stadt ist die teuerste: In Freiburg im Breisgau wurden im vergangenen Jahr im Schnitt 3.975 Euro pro Quadratmeter fällig. Dort liegt der Anteil der Finanzierung am regional durchschnittlichen Haushaltnettoeinkommen laut Modellrechnung bereits bei 34 Prozent, also jenseits der von der Postbank als Obergrenze empfohlenen 30 Prozent-Marke. In der Landeshauptstadt Stuttgart, der zweitteuersten Großstadt des Bundeslandes, kostet die Finanzierung im Schnitt 27,9 Prozent der Haushaltseinkommen. Der Quadratmeterpreis lag 2017 bei 3.843 Euro. An dritter Stelle steht das deutlich kleinere Heidelberg mit Preisen von 3.572 Euro je Quadratmeter und einer rechnerischen Belastung des Haushaltseinkommens von 30 Prozent. Erst dahinter folgen die 300.000-Einwohner-Städte Karlsruhe (3.018 Euro/qm, 24,4 Prozent) und Mannheim (2.696 Euro/qm, 23.6 Prozent).

Heilbronn: Alternative mit Wachstumsaussichten

Künftige Wertsteigerungen zeichnen sich in allen Großstädten des Bundeslandes mit Ausnahme von Pforzheim ab. Besonders große jährliche Preissprünge erwarten die Experten des HWWI in Heilbronn mit einem Plus von 2,99 Prozent. Im vergangenen Jahr kostete der Quadratmeter rund 2.500 Euro. Auch im Verhältnis zum Mietniveau sind die Preise noch recht moderat: 22,8 Jahresnettokaltmieten müssen für den Kauf kalkuliert werden. Für die Finanzierung von Wohneigentum müssen Käufer laut Modellrechnung nur rund 15 Prozent des regional durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommens einplanen. Dabei helfen die überdurchschnittlichen Einkommen der Heilbronner: Mit rund 59.000 Euro netto pro Haushalt sind sie die absoluten Spitzenverdiener unter den Baden-Württembergern.

> Tabelle: Wohnatlas Baden-Württemberg: Großstädte (PDF, 83KB)

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2018

Der Postbank Wohnatlas 2018 ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Der vorliegende Beitrag ist der sechste Studienteil des diesjährigen Wohnatlas. Er basiert auf Berechnungen, die unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), für 401 deutsche Landkreise und kreisfreie Städte durchgeführt wurden.

Kaufpreisprognose nach dem HWWI-Wohnungsmarktmodell

In die Kaufpreisprognose des HWWI für die 401 kreisfreien Städte und Landkreise sind die Angebots- und Nachfrageentwicklung anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung, Wohnausgaben und Wohnungsangebot eingeflossen. Das HWWI-Wohnungsmarktmodell vollzieht nach, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2017-2030.